商業(yè)地產(chǎn)散售遭詬病 持有經(jīng)營才是主流趨勢

　　路人皆知，潘石屹對包括中服地塊在內(nèi)的CBD12地塊極為偏愛。作為北京CBD區(qū)域最后的黃金地塊，CBD12地塊正符合他喜歡在一線城市核心位置打造商業(yè)項目的選址嗜好，因此不惜重金投標。實際上，SOHO中國采取的散售方式，在商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)一直被專業(yè)人士所詬病。而CBD12地塊第二輪競標更注重金融業(yè)背景與物業(yè)開發(fā)后不得散售的評標傾向，更是招招刺向沒有金融業(yè)背景與以散售模式著稱的SOHO中國的心臟。潘石屹最后注定竹籃打水一場空，成為最為落寞的地產(chǎn)掌門人。我們不難看出，一直和潘石屹保持友好合作的北京CBD管委會此次與自己的老朋友保持距離，大抵是對商業(yè)物業(yè)散售的模式開始采取初步制約。這種態(tài)度，使得散售某種意義上變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)的投機行為，散售可迅速幫助開發(fā)商回籠資金鼓起腰包，但從長遠看來，對于商用物業(yè)的發(fā)展不利。

　　商業(yè)地產(chǎn)散售多處遭詬病  不利商業(yè)物業(yè)增值保值

　　2009年底爆發(fā)的建外SOHO“停電門”事件，不僅讓潘石屹本人對鬧出的糾紛感到郁悶，更對SOHO中國聲譽造成負面影響，幾乎終結(jié)潘式散售模式神話。而建外SOHO小業(yè)主的利益同時蒙受很大損失。在國內(nèi)開發(fā)商中，采取散售模式的并不僅僅只有SOHO中國。北京CBD很大一部分寫字樓和商住樓都采取了這種快速回籠資金的模式，而一些購入商業(yè)地產(chǎn)的個人投資者也紛紛表示賺到“金子”了，然而在這個皆大歡喜的局面下，長遠看來卻隱藏著風險。
　　如果在物業(yè)管理上再出現(xiàn)類似建外SOHO“停電門”這樣的情況，物業(yè)價值不僅難以提升，還面臨不斷下跌的局面。對于個人投資者而言，一旦出現(xiàn)這種情況，他們將難以持續(xù)獲得較高的投資回報。這是商業(yè)地產(chǎn)散售模式潛藏的風險之一。除物業(yè)管理外，小業(yè)主之間互相競爭和殺價，以及各不相同的預期和要求都是散售物業(yè)出租難的原因。一般企業(yè)很不愿意經(jīng)常搬家，但小業(yè)主卻很有可能隨意提價，造成了公司不得不在短期內(nèi)尋找新地方，給公司運營造成很大的困難。 尤其在城市土地資源日漸稀缺的背景下，如果一幢商業(yè)物業(yè)在建好后無法隨著城市的發(fā)展而實現(xiàn)增值，反而出現(xiàn)價值趨減的狀況，無疑是對城市寶貴土地資源的一種浪費。

　　CBD東擴 應全力禁止商業(yè)物業(yè)散售

　　現(xiàn)在北京市場上只租不售的寫字樓運營狀況都不錯，達到滿租的不在少數(shù)，高品質(zhì)寫字樓在強勁的市場需求下，租金漸走高，統(tǒng)一的物業(yè)管理模式為租金穩(wěn)定上升加碼，促進寫字樓增值保值。但是北京CBD已經(jīng)建成的很多寫字樓都被散售，無論是管理上還是商業(yè)環(huán)境上都很難開拓新的面貌，也許正因為此，北京CBD才會向東擴張3平方公里，中國房地產(chǎn)報公布的達到國際6E標準的寫字樓首要條件就是物業(yè)持有經(jīng)營，只租不售，目前來說，北京CBD很多商用物業(yè)難以達到這個標準，就這一點來說，　北京CBD離真正意義上的中央商務區(qū)還很遠。未來CBD東擴后，應全力禁止區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)的散售，發(fā)展持有經(jīng)營，真正造就區(qū)域內(nèi)具有國際標準的商用物業(yè)。
 

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