永州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究

　　提要：隨著永州城市化進(jìn)程的推動(dòng)，永州市政府明確整合開(kāi)發(fā)建設(shè)冷水灘、零陵、嵐角山三大城區(qū)組團(tuán)，把永州市冷、零兩區(qū)連成一個(gè)整體，依托地處湘、粵、桂三省交接的地理優(yōu)勢(shì)，把永州建設(shè)成一個(gè)湖南連接兩廣的交通樞紐和中心城市。
觀(guān)點(diǎn)/仙舟商業(yè)地產(chǎn)

 
     隨著永州城市化進(jìn)程的推動(dòng)，永州市政府明確整合開(kāi)發(fā)建設(shè)冷水灘、零陵、嵐角山三大城區(qū)組團(tuán)，把永州市冷、零兩區(qū)連成一個(gè)整體，依托地處湘、粵、桂三省交接的地理優(yōu)勢(shì)，把永州建設(shè)成一個(gè)湖南連接兩廣的交通樞紐和中心城市。

     在泛珠三角經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)發(fā)、中國(guó)—東盟經(jīng)濟(jì)圈幅射加強(qiáng)影響下，永州作為湖南銜接廣西、面向東盟的橋頭堡，以及承接廣東沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大平臺(tái)，在未來(lái)“十二五”期間，將迎來(lái)一個(gè)重要的發(fā)展時(shí)期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。在此形勢(shì)下，永州城市化建設(shè)進(jìn)程進(jìn)一步加快，未來(lái)3至5年永州房地產(chǎn)市場(chǎng)高速、健康發(fā)展將成為必然趨勢(shì)。

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1、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)商品房供應(yīng)量大

永州是一個(gè)擁有580多萬(wàn)人口的城市，隨著近十年來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，永州的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到前所未有的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額由2001年的1.44億增長(zhǎng)到2008年的33.8億，增長(zhǎng)了23.5倍。今年1~10月，永州房地產(chǎn)投資已經(jīng)超過(guò)了50億元、累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積近80萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì)未來(lái)3至5年內(nèi)永州城市房地產(chǎn)投資總量與商品房推售面積將繼續(xù)保持穩(wěn)定增漲，如何盤(pán)活存量、消化增量、實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展是擺在政府管理部門(mén)及每個(gè)開(kāi)發(fā)商面前的首要問(wèn)題。

2、剛性需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升

從宏觀(guān)環(huán)境來(lái)看，雖然永州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度不高，但人口基數(shù)大，按永州城市化水平每上升一個(gè)百分點(diǎn)即增加約5.8萬(wàn)人的評(píng)估，市場(chǎng)仍有充分的剛性需求空間。從城市規(guī)劃與發(fā)展階段來(lái)看，加速推進(jìn)城市化建設(shè)開(kāi)發(fā)是永州未來(lái)10年的城建主題，同時(shí)隨著貿(mào)易往來(lái)、物流、旅游及文化產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，亦將為永州帶來(lái)更多就業(yè)就會(huì)與流動(dòng)人口。2010年1~10月，永州市房地產(chǎn)累計(jì)交易面積近380萬(wàn)㎡，僅冷水灘區(qū)，商品房成交面積逾50萬(wàn)㎡，市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)勁。

從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，永州與湖南其它城市一樣，仍是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的洼地，房?jī)r(jià)起點(diǎn)較低，目前永州市冷水灘區(qū)商品房均價(jià)約在1700元/㎡，遠(yuǎn)低于全國(guó)其它同等發(fā)展水平城市房?jī)r(jià)水平，以永州的城市化發(fā)展趨勢(shì)判斷，我們預(yù)計(jì)未來(lái)永州房?jī)r(jià)3至5年內(nèi)將有不低于1200~1800元/平方米的上升空間。

3、城市公建配套逐漸完善，引導(dǎo)各城區(qū)板塊主題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)漸成趨勢(shì)

在未來(lái)的十二五規(guī)劃期間，隨著永州政府加強(qiáng)對(duì)城市的改造與升級(jí)，城市功能將日趨完善，如交通路網(wǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與農(nóng)貿(mào)集市的改造升級(jí)，將大大提升永州城市形象，改變永州居住及購(gòu)物環(huán)境，完善城市商業(yè)商務(wù)功能，促進(jìn)永州城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著政府對(duì)城市各公建及配套設(shè)施的完善到位，未來(lái)永州各城區(qū)板塊功能區(qū)分亦將越來(lái)越明顯。與之相應(yīng)的，各城區(qū)板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將進(jìn)入市場(chǎng)差異化及產(chǎn)品功能專(zhuān)業(yè)化定位的激烈競(jìng)爭(zhēng)。比如永州火車(chē)站版塊的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主題、河西版塊的商圈及商務(wù)主題、鳳凰園版塊的安居社區(qū)主題、河?xùn)|版塊的現(xiàn)代精品棲居主題、冷零兩區(qū)間版塊的物流園區(qū)主題、零陵區(qū)的文化地產(chǎn)主題等等，未來(lái)永州，根據(jù)各城區(qū)功能定位而帶動(dòng)的樓盤(pán)主題營(yíng)銷(xiāo)將成為一大亮點(diǎn)。

4、房地產(chǎn)消費(fèi)日趨理性，市場(chǎng)發(fā)展規(guī)范化、集約化

近幾年來(lái)隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逾趨規(guī)范，永州也不例外。同時(shí)，購(gòu)房置業(yè)的消費(fèi)者的消費(fèi)行為亦逾趨理性化。未來(lái)永州房地產(chǎn)樓盤(pán)工程質(zhì)量及工藝水準(zhǔn)、配套的完善及檔次、售后服務(wù)的滿(mǎn)意度等都將成為購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)評(píng)分、買(mǎi)單的重要因素。相應(yīng)的，市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)程度、成本投入、營(yíng)銷(xiāo)深度等都將提出更高要求。如此，永州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)范化、集約化就成了必然趨勢(shì)之一，一些不規(guī)范的的開(kāi)發(fā)行為將被逐步淘汰出局。從最近第三屆永州房展交易會(huì)的展場(chǎng)來(lái)看，多家房地產(chǎn)資源整合、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手共同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的集約化市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)，有實(shí)力的省內(nèi)外開(kāi)發(fā)商及專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)代理公司比重越來(lái)越高，市場(chǎng)規(guī)�；�、專(zhuān)業(yè)化、品質(zhì)化、品牌化的集約化發(fā)展趨勢(shì)十分明顯。

5、戶(hù)型產(chǎn)品趨向緊湊型，投資型產(chǎn)品市場(chǎng)逐漸興起

隨著永州城市化進(jìn)程加快、房產(chǎn)價(jià)格的攀升、城鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)群體的增加、改善形居住需求的增加，以及購(gòu)房群體的年輕化等趨勢(shì)，未來(lái)永州房地產(chǎn)產(chǎn)品將加快主動(dòng)適應(yīng)需求的步伐，趨向緊湊型、均好型、購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻較低的85~110㎡左右的戶(hù)型將成為住宅主流產(chǎn)品。從當(dāng)前的市場(chǎng)消化情況來(lái)看，此趨勢(shì)已十分明顯。

同時(shí)，隨著永州城市公共設(shè)施的逐漸完善、城市商業(yè)商務(wù)功能升級(jí)與完善，永州具有高投資價(jià)值的主要商業(yè)街區(qū)物業(yè)將進(jìn)一步突顯價(jià)值，商業(yè)及投資地產(chǎn)逐漸興起，不僅成為城市對(duì)外形象靚化的主要窗口，更是分流與消化永州投資市場(chǎng)需求的主流渠道。

6、二手房市場(chǎng)逐漸興起，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間可觀(guān)

從全國(guó)一二線(xiàn)城市的二手房發(fā)展情況來(lái)看，二手房得以發(fā)展，是建立在一手房快速成熟的發(fā)展基礎(chǔ)之上的。隨著永州城市的發(fā)展，城市的擴(kuò)容以及外來(lái)人口的增多，以及較高水平房?jī)r(jià)的出現(xiàn)，好地段的二手房新房（未入住的轉(zhuǎn)手新房）及單位房改房、集資房等將為永州二手房的發(fā)展提供資源平臺(tái)。二手房相比一手房具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)及物業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)等，這對(duì)急需解決居住的外來(lái)人口以及綜合購(gòu)買(mǎi)力較弱的首套房或初次置換客戶(hù)尤具吸引力。從近一兩年永州的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，二手購(gòu)、租房市場(chǎng)需求逐漸增加，未來(lái)5年的行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間較為可觀(guān)。

綜上所述，我們認(rèn)為未來(lái)永州的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)高速、穩(wěn)定的健康發(fā)展時(shí)期，仙舟公司愿與永州房地產(chǎn)界各路精英加強(qiáng)交流，攜手合作，共建美好永州！

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