商業(yè)地產(chǎn)定位決定租售策略

    一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能否成功，經(jīng)營(yíng)壽命能否持久，在很大程度上都取決于運(yùn)營(yíng)方式的選擇。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)方式的偏好方面存在很大的差異，例如：服裝類商業(yè)業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)方式上可能同時(shí)存在純租金、純扣點(diǎn)、租金加扣點(diǎn)這三種方式；而生活服務(wù)類、娛樂(lè)休閑類則通常采用純租金方式。不同業(yè)態(tài)的商戶會(huì)選取不同的運(yùn)營(yíng)方式，而不同的運(yùn)營(yíng)方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　持有，還是銷(xiāo)售

　　成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能無(wú)視商戶對(duì)運(yùn)營(yíng)方式的偏好。什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇持有，什么樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇銷(xiāo)售，需要結(jié)合其商業(yè)功能和客戶定位來(lái)決定。

　　通常，服裝類和餐飲類更偏向于選擇純租賃的租售模式，而生活服務(wù)類、專業(yè)市場(chǎng)類以及娛樂(lè)休閑類三種業(yè)態(tài)更傾向于純銷(xiāo)售的租售模式。

　　服裝類和餐飲類業(yè)態(tài)大多選擇開(kāi)店、閉店相對(duì)較為靈活的租賃形式。由于種類豐富、檔次齊全、開(kāi)店靈活以及需求量大的特點(diǎn)適合于各種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要客戶。

　　專業(yè)市場(chǎng)類、休閑娛樂(lè)類更傾向純銷(xiāo)售這種權(quán)屬關(guān)系。由于其自身硬件條件的限制（例如：電影院和KTV對(duì)層高的要求；電器市場(chǎng)、家具家居市場(chǎng)對(duì)面積的要求），可進(jìn)駐傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)與購(gòu)物中心機(jī)會(huì)相對(duì)較少，所以在電影院等的選址方面，都表現(xiàn)得非常慎重。購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠達(dá)到專業(yè)市場(chǎng)類或休閑娛樂(lè)類商業(yè)業(yè)態(tài)的開(kāi)店需求，只是近期涌現(xiàn)的新型購(gòu)物中心形式了。專業(yè)市場(chǎng)類、休閑娛樂(lè)類大多偏好純租金的運(yùn)營(yíng)方式。

　　生活服務(wù)類大多為滿足人們?nèi)粘Ｉ�活需求的業(yè)態(tài)，如洗衣店、銀行等，基本是租賃開(kāi)店或者自有產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)方式。這類商業(yè)業(yè)態(tài)大多分布在社區(qū)集聚的地方，形式也多以底商為主，不會(huì)大量進(jìn)駐傳統(tǒng)百貨或購(gòu)物中心，社區(qū)配套購(gòu)物中心也是近年來(lái)新興的商業(yè)形式。

　　租金，或者扣點(diǎn)

　　談及商業(yè)氛圍，無(wú)論哪種業(yè)態(tài)的商鋪都難以獨(dú)立支撐，需要多家店鋪的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)才能形成�？梢哉f(shuō)，是商業(yè)與生俱來(lái)的扎堆需求催生了現(xiàn)今的各種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　根據(jù)對(duì)北京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式的調(diào)研，在各類型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，社區(qū)商業(yè)、寫(xiě)字樓配套商業(yè)主要以純租金為運(yùn)營(yíng)方式，另有少部分為扣點(diǎn)加租金。社區(qū)商業(yè)分為住宅底商和社區(qū)配套購(gòu)物中心，底商多采用分割出售產(chǎn)權(quán)的方式；配套購(gòu)物中心一般采用租賃方式，以純租金為其主要的運(yùn)營(yíng)方式，只有少量品牌采用扣點(diǎn)加租金的方式。購(gòu)物中心和步行街則根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、不同品牌商戶靈活掌握運(yùn)營(yíng)方式，但仍然以純租金為主要運(yùn)營(yíng)方式。而傳統(tǒng)百貨則采取純扣點(diǎn)以及租金加扣點(diǎn)的方式。

　　所謂租金運(yùn)營(yíng)方式，是指按面積收取基本租金，成為抵押保證金或抵押租金，是當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)趨勢(shì)。由于具備自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，品牌商戶完全可以根據(jù)自身的發(fā)展策略以及資金運(yùn)作的階段來(lái)開(kāi)展各種促銷(xiāo)活動(dòng)。這種運(yùn)營(yíng)方式，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及其商戶來(lái)說(shuō)，操作方式比較簡(jiǎn)單，執(zhí)行力比較強(qiáng)，不易產(chǎn)生糾紛等，因此，新型社區(qū)商業(yè)、步行街、購(gòu)物中心等，主要采用純租金的運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)營(yíng)。

　　按銷(xiāo)售額以一定的比例抽取租金，稱為百分比租金，俗稱扣點(diǎn)。選擇這種運(yùn)營(yíng)方式的主要是市場(chǎng)份額和影響力較弱的新品牌商戶，讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)，借力商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目知名度提升自身品牌的知名度。同時(shí)，由于采用這種運(yùn)營(yíng)方式，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其商戶就負(fù)有一定的宣傳推廣責(zé)任，有助于降低商戶的運(yùn)營(yíng)成本。

　　一些品牌發(fā)展相對(duì)成熟、市場(chǎng)占有量很高的品牌也會(huì)選擇扣點(diǎn)加租金組合的運(yùn)營(yíng)方式。例如：肯德基、麥當(dāng)勞、凌志旗下的服裝品牌等。由于擁有很高的市場(chǎng)占有率和知名度，其營(yíng)業(yè)額在一定范圍內(nèi)是可預(yù)估的。對(duì)于這些大品牌而言，無(wú)論是純租金和純扣點(diǎn)都會(huì)高于兩者結(jié)合下產(chǎn)生的租金成本，選擇在保底租金上再加上扣點(diǎn)，主要還是為了降低成本，提高自身利潤(rùn)。

　　沒(méi)有好壞，只有偏好

　　不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于運(yùn)營(yíng)方式有不同的偏好。即使是同一個(gè)業(yè)態(tài)，不同的品牌也會(huì)根據(jù)自身的發(fā)展水平制定不同的運(yùn)營(yíng)制度，從而使品牌可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提升知名度，獲得更多的利潤(rùn)。

　　在服裝類、生活服務(wù)類、專業(yè)市場(chǎng)類、餐飲類和休閑娛樂(lè)類五種商業(yè)業(yè)態(tài)中，只有服裝類品牌部分采用扣點(diǎn)這種運(yùn)營(yíng)方式，其他四類均偏好純租金或租金加扣點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)方式。究其原因，主要有以下兩點(diǎn)：

　　首先，目前只有傳統(tǒng)百貨中主要采用扣點(diǎn)運(yùn)營(yíng)方式，服裝類作為傳統(tǒng)百貨中的主力業(yè)態(tài)，相當(dāng)部分都需要接受扣點(diǎn)運(yùn)營(yíng)方式。而生活服務(wù)類和休閑娛樂(lè)類等商業(yè)業(yè)態(tài)在最早興建的傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)中并沒(méi)有被引進(jìn)，因此，這兩種業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)方式中并沒(méi)有采用扣點(diǎn)這一收繳租金的方式。

　　其次，服裝、餐飲和專業(yè)市場(chǎng)三類業(yè)態(tài)中有少量品牌客戶選擇租金加扣點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)方式，這是因?yàn)樵谶@三類業(yè)態(tài)中都有市場(chǎng)份額較大、能夠?yàn)樯虉?chǎng)帶來(lái)大量客流的品牌。這些大品牌商戶就會(huì)選擇可以使自己收益最高的運(yùn)營(yíng)方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，就是租金加扣點(diǎn)。

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