商鋪投資的幾點(diǎn)考慮

第一定律：要做廣泛的市場(chǎng)調(diào)研 可以商鋪為中心，在1.5公里以?xún)?nèi)尋找相關(guān)的商鋪?zhàn)鳛檎{(diào)研目標(biāo)，1.5公里以?xún)?nèi)的人流交集率達(dá)到85%以上，3公里以?xún)?nèi)大概有40%的客戶(hù)相交，而超過(guò)5公里，客戶(hù)就基本不相交了。主要調(diào)查內(nèi)容就是周邊的居住人群層次、消費(fèi)潛力等等。

第二定律：要關(guān)注城市規(guī)劃 區(qū)域或社區(qū)的規(guī)劃對(duì)于投資商鋪來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，周邊是否有地鐵規(guī)劃、改道、其他大型商業(yè)項(xiàng)目、社區(qū)規(guī)劃等。如果是選擇社區(qū)商鋪時(shí)，一定要根據(jù)社區(qū)規(guī)劃的交通流向，來(lái)判斷社區(qū)中人流、車(chē)流出入的方向來(lái)判斷哪些地方是人們必須經(jīng)過(guò)的地方，哪里的人流密度大……

第三定律：要遵循消費(fèi)習(xí)慣 選對(duì)了商鋪的大方向，但是微觀上的區(qū)別也非常關(guān)鍵。比如商鋪的門(mén)前是快車(chē)道，那么它的價(jià)值就不會(huì)很大，商鋪的價(jià)值取決于短距離的緩行人流！還有比如商鋪必須有良好的可視度、可進(jìn)入度等，停車(chē)還要方便。還有步行道和商鋪之間的高差，如果是2-3步的高差可以接受，如果有5步以上的話(huà)，人們進(jìn)入商鋪的意愿度就會(huì)降低，但是如果設(shè)計(jì)成緩坡的話(huà)，效果會(huì)比臺(tái)階要好，人們上去的可能性更大。 如果是商場(chǎng)，門(mén)口進(jìn)來(lái)第一個(gè)商鋪生意往往不如第三個(gè)，因?yàn)槿藗兛赐甑谝粋�(gè)一般只是留意個(gè)印象，還不會(huì)做決定，到了第二個(gè)鋪的時(shí)候會(huì)有個(gè)比較，到了第三個(gè)，才會(huì)開(kāi)始下決心了。有很多人覺(jué)得第一個(gè)鋪是最好的，但也不妨考慮第三個(gè)。 商場(chǎng)商鋪前通道的寬度，對(duì)商鋪人流也會(huì)有影響，國(guó)家規(guī)定商場(chǎng)的主通道不得窄于2.5米，次通道不得窄于1.8米，1.8米和2.5米的通道會(huì)有很大的差別，1.8米只允許2個(gè)人并排通過(guò)，而2.5米的時(shí)候3個(gè)人都可以過(guò)。通道越寬通過(guò)的人流量就越快，那么越后面的商鋪就會(huì)比前面的好，如果越窄的，流量就越慢，那就前面的好，因?yàn)樽叩胶竺娴纳啼佅�費(fèi)者就累了不想走了。

 第四定律：要有心理底線 投資者一定要有心理底線，給自己設(shè)定幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如果達(dá)不到，開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售人員說(shuō)的再天花亂墜也不要買(mǎi)，很多人都容易在別人的影響下熱血沸騰，沖昏頭腦做出了后悔的決定。 投資商鋪“四不要”：

第五定律：不要碰無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪 目前在一些二、三線城市的批發(fā)市場(chǎng)，存在一些五產(chǎn)權(quán)商鋪，或者好聽(tīng)點(diǎn)兒的叫“期權(quán)式商鋪”，以低總價(jià)、高返租吸引投資者，開(kāi)發(fā)商將一個(gè)打商鋪分割成5M2或10M2的眾多小鋪?zhàn)�，可能賣(mài)給你20年的使用權(quán)，有些會(huì)承諾8%甚至12%的年回報(bào)，其實(shí)這與非法集資無(wú)異。如果要是碰到開(kāi)發(fā)商不講信用，拍拍屁股走人，投資者將會(huì)血本無(wú)歸，這樣的例子早已屢見(jiàn)不鮮。所以請(qǐng)記住，畫(huà)的“餅”再大、再好，也充不了饑。

第六定律：不要買(mǎi)鋪王 開(kāi)發(fā)商通常會(huì)選擇主路口的商鋪，或者根據(jù)人流動(dòng)線、主景觀點(diǎn)選出一個(gè)商鋪?zhàn)鳛殇佂醭鍪�。因�(yàn)橘I(mǎi)鋪王是很多人的夢(mèng)想，擁有最黃金地段的商鋪，就像兜里揣著一個(gè)金元寶，但其實(shí)對(duì)于能打100分的商鋪和95分的商鋪實(shí)際上沒(méi)有那么大的差異，但是鋪王和普通商鋪的價(jià)格會(huì)相差很大一截，這就會(huì)增加買(mǎi)鋪王的風(fēng)險(xiǎn)。所以提醒投資者最好買(mǎi)隔著鋪王兩到三個(gè)位置的商鋪，性?xún)r(jià)比是最高的。

第七定律：不要買(mǎi)單片街 單片街的劣勢(shì)在于商鋪對(duì)面可能是圍墻、城中村、鐵路等等，這樣會(huì)大大不利于商業(yè)氛圍的形成。

第八定律：不要買(mǎi)比例過(guò)大的社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪主要是靠社區(qū)人群的消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)，所以投資社區(qū)商鋪時(shí)，一定要關(guān)注社區(qū)中商業(yè)配套的比例，一般社區(qū)配套5-10%的商業(yè)，人口密度低的社區(qū)，最好商業(yè)配套不要超過(guò)6%，這樣的鋪?zhàn)语L(fēng)險(xiǎn)較小，平均15-20年可以收回投資成本。否則，商業(yè)比例超過(guò)10%，就要敬而遠(yuǎn)之了。 投資商鋪“四謹(jǐn)慎”：

 第九定律：謹(jǐn)慎投資商務(wù)區(qū)商鋪 商務(wù)區(qū)商鋪的消費(fèi)人群在收入和素質(zhì)上都會(huì)比較高，這是優(yōu)勢(shì)。但是商務(wù)區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)時(shí)間一般從上午的10點(diǎn)-下午6點(diǎn)，而且晚上和周末人煙稀少，這是弊端。所以一般不主張投資者購(gòu)買(mǎi)商務(wù)區(qū)商鋪，特別是內(nèi)向型的商鋪，會(huì)顯得非常被動(dòng)。 如果商務(wù)區(qū)商鋪看起來(lái)實(shí)在太誘人的話(huà)，比如價(jià)格跟寫(xiě)字樓差不多，或者略高一點(diǎn)，那可以謹(jǐn)慎考慮，但是也千萬(wàn)不要買(mǎi)二、三樓商鋪。如果投資者非要購(gòu)買(mǎi)商務(wù)區(qū)商鋪，知難而近，除非他身后的租客資源足夠豐富，埋下這個(gè)商鋪后，就馬上有租客跟進(jìn)，否則商務(wù)區(qū)商鋪極其難做。

第十定律：謹(jǐn)慎投資購(gòu)物中心商鋪 像北京、上海核心低端的購(gòu)物中心一般都是開(kāi)發(fā)商自持，鮮有切散零售給投資者，因?yàn)橐坏┧�有�?quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，后期的管理會(huì)非常困難。 從街鋪到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)到購(gòu)物中心，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求是遞增的，越需要很強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理的商鋪就越不適合于投資。如果購(gòu)物中心的業(yè)主是一家的話(huà)，是比較容易管理，但是如果賣(mài)散了之后，有幾百個(gè)甚至上千個(gè)小業(yè)主，管理上會(huì)失去控制。所以投資此類(lèi)商鋪要非常小心。目前這種“店中店”形式經(jīng)營(yíng)的最好的是上海的正大廣場(chǎng)和廣州的天河域。一般“店中店”承諾的年回報(bào)為6-8%，如果承諾更高，就需要投資者留個(gè)心眼，別上當(dāng)。 如果要選擇投資購(gòu)物中心商鋪，要考慮的幾個(gè)方面是：第一，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者以前有過(guò)成功的經(jīng)歷。第二，如果大部分商鋪開(kāi)發(fā)商自己持有，只賣(mài)掉小部分商鋪，而且零售不超過(guò)40%這個(gè)極限的，可以謹(jǐn)慎考慮。

第十一定律：謹(jǐn)慎投資批發(fā)市場(chǎng) 如果不是在舊有的批發(fā)市場(chǎng)上重建一個(gè)新批發(fā)市場(chǎng)，千萬(wàn)別進(jìn)，因?yàn)椤皼](méi)有一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)是人做起來(lái)的�！币粋�(gè)純新的批發(fā)市場(chǎng)聚集人氣要花非常長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，非常不利。所以，在批發(fā)市場(chǎng)也太和輻射范圍沒(méi)有改變的前提下，原有的批發(fā)購(gòu)買(mǎi)人群是不足以支撐更多或者更大的批發(fā)市場(chǎng)的。

第十二定律：謹(jǐn)慎選租戶(hù) 投資商鋪的成功與否，除了買(mǎi)到一個(gè)合適的商鋪，出租當(dāng)然也是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。 商鋪的租金定價(jià)有技巧，限住宅的定價(jià)是采取類(lèi)比法不同，商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)還要根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同，比如百貨、超市類(lèi)的租戶(hù)利潤(rùn)較低，能承受的租金也會(huì)相對(duì)較低；餐飲類(lèi)的利潤(rùn)高，但是餐飲類(lèi)對(duì)商鋪的要求更高，要有排煙、排水、燃?xì)夤��?yīng)等等。 人養(yǎng)鋪，鋪養(yǎng)人，商鋪的第一個(gè)租戶(hù)很重要，萬(wàn)一第一個(gè)租戶(hù)經(jīng)營(yíng)不好，商鋪很有可能慢慢地會(huì)變成衰鋪。 雖然商鋪傍上大品牌有各種各樣的好處，比如租期長(zhǎng)、付租穩(wěn)定，而且將來(lái)對(duì)商鋪的估值增高等，但通常大品牌付的租金比小品牌低，簽合同的時(shí)候大多數(shù)大品牌會(huì)有一些逃跑款，可以隨時(shí)無(wú)條件撤店，以及對(duì)業(yè)主有一些約束等等，所以投資者自己要有一個(gè)取舍。

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