限購令下 三大商用物業(yè)投資技巧

　  【商業(yè)地產(chǎn)篇】
　　
　　商鋪投資大致分為兩類：一類是用以出租或轉(zhuǎn)手出售賺取收益；另一類是作為資金保值并升值的手段。

    技巧一：商鋪投資的目的
　　
　　購買商業(yè)用房的目的大致分為兩類：一類是用以出租或轉(zhuǎn)手出售賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款，用按揭形式購買的則可以實(shí)現(xiàn)租金供貸款的目的。
　　
　　另一類是作為資金保值并升值的手段�？紤]到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調(diào)等問題，銀行儲(chǔ)蓄收益少；而股票、債券、期貨市場搖擺不定；純住宅投資回報(bào)低，而商鋪投資的魅力就在于它的長期性和穩(wěn)定性。此外，有相當(dāng)一部分自營性質(zhì)的經(jīng)營商，為店鋪的保值和業(yè)務(wù)的長期發(fā)展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞，比如設(shè)立形象店、旗艦店，展示企業(yè)實(shí)力、提升企業(yè)形象，從而進(jìn)行品牌傳播。
　　
　　技巧二：租用還是買產(chǎn)權(quán)
　　
　　產(chǎn)權(quán)商鋪可以轉(zhuǎn)讓、繼承、出租或用于抵押；而以租賃方式取得的商鋪相對(duì)保障就少的多，尤其是發(fā)展前景好的商鋪，租金自然水漲船高，經(jīng)營者額外負(fù)擔(dān)加重，投資收益卻日漸減少。
　　
　　技巧三：商鋪投資方向
　　
　　根據(jù)商鋪類型和所在區(qū)域可將投資方向劃分為：純商業(yè)區(qū)店鋪、辦公樓底商、住宅底商。
　　
　　一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價(jià)格比較低廉，經(jīng)營業(yè)態(tài)以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主，業(yè)態(tài)無法覆蓋，人氣不是很旺，所以轉(zhuǎn)手或轉(zhuǎn)租的前景相對(duì)暗淡。
　　
　　住宅樓底商一般是為居民區(qū)服務(wù)，前提是必須有足夠的消費(fèi)人群。從目前天津的情況看，幾乎每個(gè)小區(qū)都有底商，規(guī)劃布局簡單、硬件設(shè)施不全、保安系統(tǒng)薄弱，所以價(jià)格雖然相對(duì)低，但是收益不明顯、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更高。
　　
　　純商業(yè)區(qū)內(nèi)的店鋪?zhàn)馐廴菀�、投資收益明顯、回收年限相對(duì)短所以倍受青睞和追捧。但是前期價(jià)格高，負(fù)擔(dān)重，使一部分人很猶豫。不過現(xiàn)在國內(nèi)很多城市純商業(yè)區(qū)的店鋪都為二手或三手店鋪，一手店鋪非常稀缺，所以一手店鋪仍具備足夠的升值空間。
　　
　　技巧四：商鋪投資，幾時(shí)出手最劃算？
　　
　　一般來講，開發(fā)商都會(huì)采取預(yù)售的形式進(jìn)行銷售。預(yù)售也就是期房，此時(shí)的價(jià)格是相對(duì)實(shí)惠的，這時(shí)購買比較劃算。但是必須綜合考察開發(fā)商的實(shí)力和建設(shè)周期，因?yàn)楹炇鸷贤�后，購買者就要開始還款，而此時(shí)尚無法經(jīng)營或出租，有一段時(shí)間是沒有收益的。
　　
　　隨著工程進(jìn)度逐漸加快，開發(fā)商一般都會(huì)漲價(jià)。尤其是中心商圈內(nèi)的店鋪，因?yàn)檎�式營業(yè)后前景廣闊，開發(fā)商是“皇帝的女兒不愁嫁”，到這個(gè)時(shí)候再購買，付出的就更多。
　　
　　看準(zhǔn)項(xiàng)目前景，及時(shí)出手，搶先一步往往能占盡先機(jī)。

  　技巧五：投資怎樣的店鋪
　　
　　最早的商鋪就是一些臨街的小作坊和雜貨鋪，提供一些日常用品；后來出現(xiàn)了單一形式的購物街和專業(yè)市場，各種專賣店出現(xiàn)，但專賣店品種單一，無法滿足消費(fèi)者更多的選擇，于是出現(xiàn)大型百貨商場。目前充斥國內(nèi)的百貨商場因?yàn)楦窬趾唵�、購物環(huán)境嘈雜，已經(jīng)落后。
　　
　　SHOPPINGMALL此時(shí)應(yīng)運(yùn)而生。MALL的直譯為“林蔭道”，在SHOPPINGMALL中指的是“步行街”。一般地，在類似的商業(yè)廣場(購物中心)中，店鋪圍繞一條或幾條步行街來布置，而且這種室內(nèi)步行街主通道的寬度以6米左右、輔通道4米左右為宜，因?yàn)檫@種距離既能使人群快速到達(dá)各個(gè)店鋪，而且不會(huì)過于空曠，整個(gè)商場保持旺盛的人期。
　　
　　SHOPPINGMALL應(yīng)該非常注重購物環(huán)境的設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)的是“購物、休閑、娛樂”一體化的服務(wù)，也就是“一站購齊”的理念，而這一點(diǎn)，目前天津市面上林林總總的各種店鋪、商場都沒法滿足。
　　
　　在SHOPPINGMALL內(nèi)的店鋪，則充分共享充足的人期，所以商機(jī)可以有效保證。
　　
　　技巧六：如何選擇鋪位位置
　　
　　目前很多商鋪投資者往往都陷入一個(gè)誤區(qū)：過分講究商鋪的位置也就是通常所說的“地腳”。
　　
　　實(shí)際上，一個(gè)成熟的休閑購物中心，地腳已經(jīng)逐漸被淡化。因?yàn)橛凶銐騼?yōu)越的購物環(huán)境、有效疏導(dǎo)人流的室內(nèi)步行街，所有的店鋪都已經(jīng)成為一個(gè)整體，關(guān)鍵就在于自己的經(jīng)營特色是否能吸引住人。
　　
　　當(dāng)然，室內(nèi)步行街交叉處、主入口處和SHOPPINGMALL共享空間的店鋪因?yàn)橄忍鞐l件好，每一個(gè)逛商場的人都會(huì)經(jīng)過，所以更受追捧，但是相對(duì)價(jià)格會(huì)更高，所以選擇時(shí)也必須全面權(quán)衡。
　　
　　技巧七：看準(zhǔn)你的合作伙伴
　　
　　商鋪投資非常講究“群羊效應(yīng)”，也就是看主力店。一般來說，經(jīng)過多年發(fā)展、有成熟商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的商界巨頭進(jìn)駐，都會(huì)帶來旺盛的人流。
　　
　　同時(shí)，選擇鄰居的另一方面就是要看商場的整體經(jīng)營業(yè)種。SHOPPINGMALL提供的是“一站購齊”的消費(fèi)模式，最講究的是業(yè)態(tài)覆蓋，因?yàn)橹挥刑峁┤�面的物品，消費(fèi)者才會(huì)長時(shí)間停留，而小店鋪的業(yè)主則可完全分享這些巨頭們的成熟經(jīng)驗(yàn)，更重要的是可以分享人氣。
　　
　　技巧八：選擇有發(fā)展前景的商圈
　　
　　每一個(gè)城市都有自己的商業(yè)坐標(biāo)，比如北京的王府井、上海的南京路、南京新街口、廣州的中山路北京路、深圳的老街。它們都是城市中古老的中心商圈，無論世事如何變遷、商圈如何更替，這里的商鋪始終都在樂呵呵地賺錢。

    【寫字樓篇】
　　
　　寫字樓雖然會(huì)有較高的投資回報(bào)率，但同時(shí)，由于寫字樓投資總價(jià)高，變現(xiàn)期長，對(duì)于投資者來說就需要理性地分析，謹(jǐn)慎投資。
　　
　　寫字樓投資技巧一：算好投資回報(bào)率
　　
　　每個(gè)想投資寫字樓的人，可能都會(huì)問到“哪個(gè)區(qū)域最容易升值”，固然，升值潛力很重要，但業(yè)內(nèi)專家提醒：投資者在投資寫字樓的時(shí)候，還是應(yīng)該首先從個(gè)人的資金情況而選擇，首先確定自己能買得起什么價(jià)位的寫字樓，之后再在這個(gè)價(jià)位區(qū)間內(nèi)選擇投資環(huán)境相對(duì)較好的寫字樓，在這個(gè)過程中，投資回報(bào)率是一定要注意的問題。
　　
　　那么如何計(jì)算寫字樓的投資回報(bào)率呢？根據(jù)現(xiàn)在通用的計(jì)算公式：購入再出租的投資回報(bào)率＝月租金?2(個(gè)月)/售價(jià)。例如，現(xiàn)有一處寫字樓，面積約110平方米，售價(jià)約為7000元/平方米，根據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)分析得知，月租金約為4000元，計(jì)算得知，這處寫字樓的投資回報(bào)率為6.2%。投資者即可根據(jù)投資回報(bào)情況，控制自己資金流。
　　
　　寫字樓投資技巧二：好地段、好物業(yè)
　　
　　投資寫字樓有三類人群：想改善辦公環(huán)境的公司；中小企業(yè)主；純投資者。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，寫字樓投資特別要看準(zhǔn)其地段價(jià)值，尤其要注重該地段的發(fā)展?jié)摿�，諸如其今后是否會(huì)有更多的商業(yè)房產(chǎn)出現(xiàn)在周圍。
　　
　　對(duì)于純投資者而言，其不僅要考慮寫字間是否租得出去，還要想好要租給什么人。另外，寫字樓所處的交通位置及便利程度也尤為重要，如果地理位置偏遠(yuǎn)，交通不方便，相對(duì)來講就不適宜投資。如果寫字樓周邊交通線路發(fā)達(dá)，價(jià)位又合適，那就可以投資。專家建議投資者可以選擇在交通狀況比較理想，同時(shí)又靠近商業(yè)區(qū)的地段進(jìn)行投資。因?yàn)檫@類地區(qū)的寫字樓會(huì)依賴成熟的配套而迅速被市場接受，同時(shí)，又可為日后獲得穩(wěn)定的回報(bào)打下良好基礎(chǔ)。
　　
　　作為投資型物業(yè)，寫字樓的增值、保值要通過物業(yè)管理服務(wù)來實(shí)現(xiàn)。物業(yè)公司管理的好壞，直接決定寫字樓的用水、用電是否順暢，垃圾清運(yùn)是否及時(shí)，以及車位管理的好與壞等方方面面的問題。相信不會(huì)有公司喜歡在臟亂差的環(huán)境中辦公，因?yàn)檫@不僅會(huì)影響到辦公的情緒，也會(huì)影響到公司的形象。因此選擇投資寫字樓時(shí)，調(diào)查物業(yè)公司的管理情況亦不容忽視。除此外之，寫字樓所擁有的停車位多少也很重要。
　　
　　寫字樓投資技巧三：預(yù)測投資風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　寫字樓出租情況不好的時(shí)候，只能閑置。因此，投資寫字樓要承擔(dān)貶值風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓的貶值大概由兩種原因造成：一是寫字樓本身所處的地段，由于一些市政或其他類似原因的沖擊；二是寫字樓所處的區(qū)域，在未來幾年里涌現(xiàn)出過多的新樓盤，從而對(duì)現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。
　　
　　【酒店式公寓篇】
　　
　　酒店式服務(wù)公寓，它始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。最早源于歐洲，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。酒店式服務(wù)公寓是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效的物業(yè)，但其本質(zhì)仍然是公寓。
　　
　　1、租金回報(bào)率非常重要，只有租金達(dá)到一定的水平，才能滿足資產(chǎn)的回報(bào)。
　　
　　因此，確保未來有足夠的租戶需求，并且租戶對(duì)于租金有足夠的承受力，非常重要。
　　
　　2、物業(yè)本身的品質(zhì)，包括能夠滿足租戶的生活便利和工作便利的需求。
　　
　　比如會(huì)所、餐廳、購物、商務(wù)功能等等，也包括房型、電梯、綠化等配套，又比如離機(jī)場火車站近的，就給商務(wù)人士帶來便利，離大型外資項(xiàng)目近的，就為外籍人士工作帶來便利，因?yàn)楸镜厝撕苌贂?huì)租酒店式公寓住的，當(dāng)然流動(dòng)人口中，中低端人群也不會(huì)租，都是租普通住宅樓，只有比較高端的商務(wù)人士，外籍高管，才有可能租用，當(dāng)然強(qiáng)調(diào)享受的，肯定租別墅去了。

　　3、要物有所值，性價(jià)比較高
　　
　　一方面租價(jià)高于住宅，另一方售價(jià)又低于住宅，這就是目前大部分酒店式公寓“租金與房價(jià)悖論”的尷尬現(xiàn)狀。對(duì)于酒店式公寓的房價(jià)上漲速度落后于住宅的步伐，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這主要是因?yàn)榫频晔焦�寓的客戶主要是投資者，而住宅的客戶既是自住者，又是投資者。后者的需求顯然比前者剛性得多，需求決定價(jià)值，更多的需求導(dǎo)致了更高的價(jià)格。“酒店式公寓的核心是服務(wù)與運(yùn)營模式，管理的好壞直接決定了租金的價(jià)格和出租率，也最終影響著物業(yè)的升值情況”。

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