義烏新樓盤齊打“高端牌”

    華麗的介紹詞、貴氣十足的圖片，幾乎成了眼下義烏不少新樓盤廣告的通用宣傳手法。不少購房者也感到，目前義烏房產正全面走上高端精品化路線。對此，一位業(yè)內人士分析，開發(fā)商們當然不是在一夜之間發(fā)現(xiàn)義烏高端樓盤的缺失，升級市場定位和開發(fā)理念，不僅是應消費者的人居理念提升的需要，也是他們在房地產市場調控下的必須選擇。

    開發(fā)商集體亮出

    打造高端樓盤口號

    去年年底，北門街12號地塊拍出36.81億元高價后，參與拿地的一位股東很快借助媒體對外宣布，該地塊將建精裝修的高品質樓盤，其樓體、景觀設計和裝修用料、物業(yè)公司均將達到國際一流水準。

    就在這塊地拍出三日之后，坐落于國際商貿城金融商務核心區(qū)的義烏世貿中心項目奠基。開發(fā)商浙江萬廈房地產開發(fā)有限公司董事長虞云新在奠基儀式上表示，該項目將是義烏首個“城市綜合體”，他們會聘請世界一流的設計公司和商業(yè)運作團隊，在品質、外觀、效果上追求卓著。言下之意，就是要打造高端樓盤。

    義烏久府和園一位營銷人員告訴記者，按照初步規(guī)劃，他們將把樓盤建造成花園式高檔住宅社區(qū)。其中的人車分流兩層地下車庫設計和高密度綠化景觀設計，均將聘請一流設計師操刀，并斥巨資打造，這兩點將在義烏的建筑史上難得一見。

    其他如中廈房產的興中商業(yè)地塊項目、現(xiàn)代房產的城北商業(yè)中心、伊美望族等，均表示要打造高端樓盤。不少開發(fā)商告訴記者，這并非只是廣告上的宣傳，他們正在結合城市規(guī)劃，為打造精品高端樓盤而開展各項工作。

    多年來，義烏的人居環(huán)境一直被不少人詬病。許多在義烏創(chuàng)業(yè)的人士常說，義烏是一座商業(yè)城市，居住不太適合。于是，“創(chuàng)業(yè)義烏、居住東陽”、“創(chuàng)業(yè)義烏、居住金華”等諸如此類的觀念，被周邊縣市的一些房地產開發(fā)商拿來作為宣傳說詞。在許多業(yè)內人士看來，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，很大程度上是因義烏高端精品樓盤的缺失。那么，為何在這段時間，義烏開發(fā)商才集體開始升級市場定位和開發(fā)理念，倡導打造高端化樓盤呢？

    原因一：

    城市人居理念提升

    高端樓盤需求增大

    吳先生在義烏一家房地產策劃公司當策劃總監(jiān)，從業(yè)已有10來年。對于義烏住宅品質的發(fā)展和人居理念的改變，他有自己的看法。

    他認為，從整體發(fā)展脈絡看，人們對住宅的需要可分三個層次。第一個層次是滿足基本的居住需求，居住者對房屋有一定要求，但對周邊環(huán)境要求不高。定位于這個層次的開發(fā)商所建設的項目，不外乎房屋寬敞明亮，有一定的配套設施，其他如房子的風格、地段的選擇、綠化的配置等要求均不高。

    第二個層次是滿足居住和環(huán)境兩大需求，也就是說，居住者不僅對房屋品質有較高要求，對小區(qū)的綠化率、景觀設置也十分看重。定位于這個層次的開發(fā)商，一般已跳出開發(fā)項目即是造房子的思維框架，更著重于小區(qū)品質的建設。

    第三個層次是滿足優(yōu)質生活的需求。處在這個層次的居住者，不僅對小區(qū)本身及其所處地段有要求，對開發(fā)商的品牌影響力、項目設計團隊素質、物業(yè)管理水平等頗為看重。他們在選擇樓盤時，一般要求樓盤的整體配套更接近理想的生活模式。定位于這個層次的開發(fā)商，一般具有較強實力，具有人性化、國際化的開發(fā)理念。

    吳先生認為，近年來，隨著經濟發(fā)展水平的日益提高，義烏人的住宅需求層次也在不斷提升，總體處于從第二代向第三代升級的階段。然而，從現(xiàn)代住宅理念的角度看，義烏的住宅品質卻總體處于初級階段�！霸S多小區(qū)是開放式的，沒有優(yōu)美的景觀帶，沒有人性化的硬件設施，連物業(yè)管理也相對混亂。”他說。

    需求與現(xiàn)實的落差，讓義烏人對高端住宅社區(qū)充滿期待。這兩年，義烏的經濟地位提升得更快，市場模式被大量復制，全國第十個經濟“新特區(qū)”日前也已獲批。面對一個與城市發(fā)展不匹配的人居環(huán)境，義烏人的這種期待顯然變得更加強烈�！笆袌鰶Q定一切，義烏的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了這一需求點，于是紛紛將目光投向高端精品樓盤�！眳窍壬�表示。

    原因二：

    房地產調控帶來壓力

    市場細分造成高端定位

    “實際上，促成義烏房地產開發(fā)理念集體升級的原因，還在于住宅市場的宏觀調控�！币晃粯I(yè)內人士分析，調控主要體現(xiàn)在三個方面：財政、稅收、金融，而這三方面影響了整個房地產開發(fā)產業(yè)鏈。

    在信貸方面，目前各商業(yè)銀行已暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款，對用商業(yè)貸款購買第二套住房的家庭，各商業(yè)銀行也嚴格執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策，這等于篩掉了一部分購買力較弱的市場需求。于是，開發(fā)商開始考慮市場細分的問題。而高成本、高品質、高房價路線，因為定位購買力強勁的少數富裕階層，顯然更易打開市場。

    此外，目前國家為控制通脹不斷回收流動性，就在前幾天，央行連續(xù)第九次上調了存款類金融機構人民幣存款準備金率，宏觀調控使銀行信貸指標減少，因而審慎對待房地產開發(fā)項目，開發(fā)商資金鏈可能遭遇瓶頸。為盡快回收資金，開發(fā)商顯然需要更多能夠一次性付清房款的客戶，以盡快回籠資金。定位高端，開發(fā)高端樓盤，正好能滿足開發(fā)商的這一訴求。

    “由此可見，義烏開發(fā)商近段時間集體青睞于開發(fā)高端樓盤，并非一夜之間看到了高端樓盤的缺失，而是經過一系列市場調研，綜合考量后作出的決定�！边@位業(yè)內人士說。

    因為稀有所以珍貴

    高端樓盤前景看好

    “不管怎么樣，高端樓盤增加，對于義烏提升城市的整體人居品位，打造和諧人居環(huán)境來說是件好事，手頭有足夠的資金，誰不想住得更好。”昨天在久府和園樓盤展示中心，記者碰到了看房者余先生。他說，他是典型的改善性需求，原先有一套房子，但地處老小區(qū)，面積也不大，如今自己的孩子已成年，家里對住房的要求提高了，便帶老婆來了解一下久府和園。

    “目前該樓盤雖未正式開盤，但前去咨詢的人士已非常很多�！本酶�和園一位工作人員說。在其他一些新盤展示區(qū)，記者也聽到了類似的說法�！案�高檔、更適合人居，顯然是義烏房地產發(fā)展的大趨勢，而物以稀為貴，高端樓盤的前景看好�！币撩兰瘓F董事局主席何克能這樣告訴記者。

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    完美人居應符合哪些條件

    目前，不乏這樣的現(xiàn)象，開發(fā)商在廣告宣傳上把樓盤渲染得很完美，但其建成后的效果卻不盡人意。那么高端樓盤應符合哪些條件呢？業(yè)內人士認為，這主要從四個方面考量：戶型功能要全，布局合理；配套要更完善、更貼近生活；物業(yè)管理公司應更具專業(yè)化、人性化；凸顯舒適、生態(tài)、綠色理念；周邊生活、商業(yè)配套完善。

    據業(yè)內人士介紹，從已建成的項目看，在義烏稱得上高端精品樓盤的為數不多，歐景花園算一個。昨天，記者走訪了該樓盤。

    歐景花園地處義烏總部經濟中心，共分別墅、高層兩大區(qū)域。走進別墅區(qū)，映入眼簾的是歐洲花園式的景觀設計，花木掩映、流水潺潺，隱蔽地安裝在綠化帶中的石質音響飄來悅耳的歌聲。整個小區(qū)布局合理，且綠化率較高，一些景觀樹價格甚至高達二三十萬元。目前小區(qū)雖在裝修期，但幾乎看不到裝修的痕跡。

    小區(qū)的物業(yè)管理，由新光集團旗下的新光物業(yè)負責。這家具有國家二級資質的物業(yè)公司，根據項目品質采用國家一級物業(yè)標準管理。公司副總經理劉長勤說，即使是樓道的扶欄，他們也是一天擦洗一次。為了能提供更好的服務，他們每隔半月就組織一批員工參加培訓，汲取廣東、上海甚至國外的先進物業(yè)管理經驗。每個物業(yè)管理人員都要遵守“三米原則”，即三米之內看到客戶就微笑，三米之內看到垃圾就清理。一旦遇到投訴，他們爭取在日落之前解決。

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