尋鋪新發(fā)現(xiàn) 成都商鋪之四大發(fā)展新趨勢

    在尋鋪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，成都商鋪出現(xiàn)了幾大新趨勢：一是高端商業(yè)綜合體項目由出售向持有轉(zhuǎn)變；二是商鋪出城的趨勢十分明顯，大量的社區(qū)商業(yè)成為新的投資機會；三是專業(yè)市場的第二次機會來臨。

租售變化

越來越多大商業(yè)中心只租不售

在城北，成都金牛萬達廣場被定位于整個成都的城市商業(yè)副中心。萬達方面透露，總體建筑規(guī)模約110萬平方米的金牛萬達廣場項目商業(yè)就達到約30萬平方米，它的商業(yè)規(guī)模是錦華城 (論壇 新聞)萬達廣場的兩到三倍，其中只有十分之一約3萬平方米的商鋪會對外銷售，90%的商業(yè)為萬達自身持有。

最近銷售兩個小時就售完的龍湖·北城天街 (論壇 新聞)，40萬平米商業(yè)都是龍湖自己持有商業(yè)，上周末對外銷售的只是1.5萬平方米的少量商業(yè)。

地下商業(yè)街地一大道為了保持整體運營的品質(zhì)，也將對外銷售的比例控制在20%。

綠地 (論壇 新聞)城北世紀城 (論壇 新聞)項目、城西國際花都項目，都是體量巨大的城市綜合體項目，也是采取只租不售的經(jīng)營方式。

對于如此多的城市商業(yè)項目加大自持物業(yè)比重，甚至只租不售，業(yè)內(nèi)人士樊邦勇接受成都商報記者采訪時表示，“產(chǎn)權分割的商鋪對于成都很多投資者來說，基本上就是教訓”，產(chǎn)權分割的商業(yè)中能夠經(jīng)營成功的案例真的很少。四川省商業(yè)連鎖協(xié)會會長冉立春對此有一個形象的比喻：沒有商業(yè)的整體運營，LV旁邊招進一家串串香，這種商業(yè)肯定是沒有辦法持續(xù)的。而對于開發(fā)商集中持有商業(yè)周邊的小部分商業(yè)，樊邦勇表示，靠近大樹好乘涼，所以萬達廣場和北城天街的少量商業(yè)銷售，遭到搶購。

區(qū)域變化

尋鋪，走出主城區(qū)

主城區(qū)一鋪難求，一些城市熱點新區(qū)的鋪面也是炙手可熱，在大源組團，保利 (論壇 新聞)心語的社區(qū)商鋪價格不菲，悄悄的就要賣光了。

四川省商業(yè)地產(chǎn)連鎖協(xié)會會長冉立春告訴成都商報記者，他現(xiàn)在經(jīng)常推薦朋友到郫縣、新都去買鋪子，因為在冉立春看來，城市中心不再是消費者的唯一選擇，成都人的消費習慣將依托城市綜合體展開，從目前伊藤、萬達來看，人們的消費習慣已經(jīng)改變，只有能夠改變?nèi)藗兩�活方式的商業(yè)模式才有真正的價值。在冉立春看來，春熙路上有些鋪子都賣到20萬元了，不知道什么樣的商業(yè)經(jīng)營可以支撐這樣的回報，而二三圈層一些新城中心的租金回報，遠遠高于城市中心物業(yè)。

資深投資人士周兵認為，在大量社區(qū)聚集的新區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域，或者是主題經(jīng)濟，比如校園地產(chǎn)等等，都是新興城市區(qū)域不錯的選擇，當然交通也是不可忽略的因素，尤其是軌道交通，在目前成都十條地鐵線路的規(guī)劃，對于商業(yè)投資者來說，是一個特別重要的信號，因為商業(yè)配套一定是沿地鐵站口為依托而布局的，對于主城區(qū)之外的組團，可以多看些地鐵規(guī)劃，提前介入。

而大開發(fā)商在主城區(qū)外開發(fā)的大項目，也是商鋪集中向主城區(qū)外發(fā)展的根本原因。在今年2月份，龍湖拿下成都高新西區(qū)核心商業(yè)配套區(qū)450畝地塊，成都商報記者在成都龍湖了解到，該地塊地上總建筑面積為122萬平米，其中，商業(yè)規(guī)劃所占比例為60%，商業(yè)面積近70萬平方米。這一消息公布后，一些先知先覺的投資者開始密切關注這個項目，或者是在龍湖地塊周邊提前買下投資品，等到大項目帶來的商業(yè)投資機會。

新區(qū)潛力

居住外遷潮下，郊區(qū)商業(yè)崛起

樊邦勇表示，諸如城南的大源組團，城西的光華新城，外雙楠武侯新城，郫縣中信蜀都，乃至近郊的雙流空港、金堂、新都、溫江、郫縣、大邑、都江堰等等，都有不錯的投資機會出現(xiàn)。因為隨著城市化進程的不斷推進，產(chǎn)業(yè)外遷，就業(yè)和居住出現(xiàn)外遷潮，這是必然趨勢，所以，每一個傳統(tǒng)意義上的郊區(qū)，現(xiàn)在都是將來的城市新區(qū)，都有不錯的投資潛力。

在城南雙流近郊，雅居樂花園近期也推出臨街獨立商鋪，面積在80-1800平方米，據(jù)開發(fā)商透露，上周末推出70套，基本售完。目前剩余少量獨立商鋪和社區(qū)內(nèi)街商鋪，價格9000元-12000元/平米。雅居樂花園推出的臨街獨立商鋪，可以做餐飲，70%是老業(yè)主買的，因為這個商業(yè)將為這2008畝的10萬高端人群提供生活配套服務。

成都商報記者在藍光 (論壇 新聞)地產(chǎn)了解到，藍光在主城區(qū)外項目中，都推出了商業(yè)作為項目配套。在空港總部基地、公館1881、觀嶺國際社區(qū)、峨秀湖國際度假區(qū) (論壇 新聞)都規(guī)劃有商業(yè)，在公館1881，藍光將商鋪面積控制在700～900平方米范圍內(nèi)，打造了8棟700㎡左右 (論壇 新聞)、上下兩層的獨棟式臨街商館，以及1棟6000㎡超大私人會所式高端商業(yè)體，滿足高端商業(yè)未來租售的需求。而峨眉院子則是在峨眉山打造的商業(yè)街區(qū)，該項目是峨秀湖國際旅游度假區(qū)的門戶，建筑面積約40000平方米。該項目的建筑風格是新川西仿古院落式商業(yè)街區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)以酒樓、風情客棧、休閑酒吧、茶館、特色風味小吃、工藝品、土特產(chǎn)等為特色。據(jù)成都商報記者了解，其中70%的街區(qū)都將對外銷售。

專業(yè)市場

后荷花池時代也在繞城外

在最近的規(guī)劃中，成都將用3年到5年時間，將中心城區(qū)八大商品批發(fā)市場陸續(xù)遷至繞城高速外集中發(fā)展。在這個規(guī)劃建設中，一場類似東調(diào)大規(guī)模的城市文明復興開始了，整個城市核心區(qū)將聚集更加高端的產(chǎn)業(yè)，金融、創(chuàng)意、高端服務業(yè)和居住區(qū)。在四個市場集中發(fā)展區(qū)重點發(fā)展服裝、機電、日用百貨等11類商品市場，預計到2020年其商品市場銷售額達到2500億元左右，成都將建成中西部批發(fā)貿(mào)易高地 (論壇 新聞)。

所有知道成都荷花池和五塊石財富秘密的人都知道，主城區(qū)內(nèi)的專業(yè)市場搬遷時，成都的專業(yè)市場進入了后荷花池時代，對于上個世紀80年代，錯過買1000元/平方米的荷花池鋪子的投資者來說，這是財富牌桌上重新的一輪機會。當時每平方米1000元左右的荷花池鋪面，現(xiàn)在的租金一個月每平方米可以高達200元，而就目前一些外遷專業(yè)市場的銷售來看，似乎對于“后荷花池時代”已經(jīng)早有覺察，很多市場的鋪面吸引的不但是商家，還有大量鋪面投資者。

樊邦勇認為，對于專業(yè)市場來說，并不是普通投資者可以任意投資的，因為專業(yè)市場的投資需要技術門檻，最好是自己經(jīng)營商業(yè)的商家，有經(jīng)驗，也有資源。所以，樊邦勇表示，專業(yè)市場如果在管理上升級提升，規(guī)避分散產(chǎn)權商鋪的弊端，普通投資者還是可以選擇的。

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