杭州現(xiàn)無(wú)產(chǎn)權(quán)鋪面宣傳固定高收益 被疑變相融資

    “買還是不買？”精打細(xì)算的羅女士回上海后反復(fù)思考。去了趟杭州，她發(fā)現(xiàn)杭州九堡客運(yùn)車站旁有很多商鋪在賣，“投資小，每年都有固定收益，3年后保底收益9%”，不過讓她糾結(jié)的是，這固定收益是餡餅還是陷阱？
    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，杭州九堡客運(yùn)中心周邊分布著30多家專業(yè)市場(chǎng)，有稱“商貿(mào)城”，有稱“市場(chǎng)”，有稱“某中心”，它們都有相似的特征，規(guī)模較大，且都對(duì)外大力吆喝其鋪面是“固定高收益”。

“誘惑”的固定收益

    杭州九堡客運(yùn)中心因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)勢(shì)，周邊房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，同時(shí)該板塊上的商業(yè)地產(chǎn)更是借助車站和地鐵“風(fēng)生水起”。
   上述大大小小30多家專業(yè)市場(chǎng)就分布在杭州九堡客運(yùn)中心四周，包括正在建造的恒大國(guó)際建材家居博覽中心、中國(guó)五金機(jī)電城、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)、杭州東大門商品交易中心，還有已經(jīng)建成的紅星美凱龍金茂MALL、杭州中國(guó)嬰童用品城、中國(guó)輕紡城瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)等。
    紅星美凱龍金茂MALL項(xiàng)目規(guī)模有36萬(wàn)平方米，對(duì)外承諾其鋪面“小投資大回報(bào)”：前兩年固定收益先行支付7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請(qǐng)退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開發(fā)商和認(rèn)購(gòu)方按1∶9分成。
    義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)規(guī)模也不小，現(xiàn)場(chǎng)工作人員說(shuō)，整個(gè)市場(chǎng)七成歸公司自己持有，余下三成則對(duì)外“銷售”。收益方面，前3年6%保底收益，后3年7%保底收益；而中國(guó)五金機(jī)電城則是前3年6%穩(wěn)定年收益一次性返還，后7年保底6%年收益。
    其他市場(chǎng)也“不甘落后”。恒大國(guó)際建材家居博覽中心承諾，若認(rèn)購(gòu)商鋪，收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%；第四年至第八年保底回報(bào)為9%，超出部分按1∶9分成；第九年至第20年按實(shí)際租金的1∶9分成。杭州東大門商品交易中心、杭州中國(guó)嬰童用品城等也皆有高固定收益承諾。
    3月29日，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，在這些專業(yè)市場(chǎng)所在的德勝東路，兩側(cè)道路上方的路牌都被這類招商廣告所占據(jù)。

無(wú)產(chǎn)權(quán)，屬租賃關(guān)系

    這些商鋪承諾的  “固定高收益”到底是陷阱還是餡餅？

    杭州市江干區(qū)九堡鎮(zhèn)政府有關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這些專業(yè)市場(chǎng)的土地性質(zhì)主要有兩種，一種是特殊用地，這類市場(chǎng)包括恒大國(guó)際建材家居博覽中心、中國(guó)五金機(jī)電城、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場(chǎng)、紅星美凱龍金茂MALL、中國(guó)輕紡城瑞紡聯(lián)合市場(chǎng)等，它們的土地都是租來(lái)的，使用年限只有20年；另外一種是村級(jí)留用地，開發(fā)商與當(dāng)?shù)卮寮�體合作，公司占一定股份，村集體占一定股份，土地使用年限是40年，這樣的市場(chǎng)有杭州東大門商品交易中心、杭州中國(guó)嬰童用品城等5家市場(chǎng)。
   “土地是租來(lái)的�！奔t星美凱龍金茂MALL項(xiàng)目開發(fā)商浙江金茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人直言不諱，這些商鋪其實(shí)只是對(duì)使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，公司與認(rèn)購(gòu)方也是租賃關(guān)系。該項(xiàng)目的《認(rèn)租須知》表明，出讓的租賃期限是19年，自2011年5月1日至2029年12月31日。
    恒大國(guó)際建材家居博覽中心土地性質(zhì)與紅星美凱龍金茂MALL項(xiàng)目相同，建在租賃土地上的商鋪本不能銷售，但該項(xiàng)目銷售展示中心現(xiàn)場(chǎng)卻掛著放大了的“銷售火爆場(chǎng)面”的圖片，“一期盡銷售100%，二期萬(wàn)人預(yù)約中！”的大幅廣告矗立在路旁。
    中國(guó)嬰童用品城項(xiàng)目開發(fā)商杭州新客站商業(yè)城管理有限公司銷售總監(jiān)表示，該市場(chǎng)土地年限40年，有整個(gè)項(xiàng)目的“大證”，但不能分割，和認(rèn)購(gòu)方簽訂的是商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；杭州東大門商品交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，與認(rèn)購(gòu)方屬于租賃關(guān)系，租期為3年。

    對(duì)于這種現(xiàn)象，杭州江干區(qū)一政府官員表示“都屬于企業(yè)行為”。

被疑變相吸金

    “我們與認(rèn)購(gòu)方屬于委托經(jīng)營(yíng)管理關(guān)系，我們是被委托方�！闭憬�金茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“不存在銷售，只是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，也不存在售后返租�！敝劣诠潭ɑ貓�(bào)率，這名負(fù)責(zé)人表示，這屬于商務(wù)條件。
    據(jù)杭州商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，杭州商鋪的實(shí)際投資回報(bào)率只有3.2%。但上述專業(yè)市場(chǎng)所承諾的鋪面固定收益率都超過了6%，資深商業(yè)地產(chǎn)研究人士、杭州贏商地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理方芳認(rèn)為，這些專業(yè)市場(chǎng)“回報(bào)率虛高”。
    方芳介紹，目前杭州這類專業(yè)市場(chǎng)整體供應(yīng)量已經(jīng)過大，如建材，整個(gè)杭州業(yè)已形成新時(shí)代、歐亞達(dá)和紅星美凱龍三足鼎立的局面。實(shí)際上，有一些專業(yè)市場(chǎng)所采取的只是一種營(yíng)銷方式“進(jìn)行包裝，可能不是真正的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，而是有融資的成分�！�
    相關(guān)法律條文也對(duì)物業(yè)分割與集資有過規(guī)定。根據(jù)央行1999年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步打擊非法集資等活動(dòng)的通知》，對(duì)物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過出售其份額處置權(quán)進(jìn)行高息集資的屬于非法集資。
    浙江永大聯(lián)合律師事務(wù)所劉軻律師認(rèn)為，不排除變相融資嫌疑。他對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，這些項(xiàng)目大多不能從銀行貸款開發(fā)，只好從民間融資�！叭绻�只是投資，投資難免有風(fēng)險(xiǎn)，就不會(huì)出現(xiàn)固定收益�！彼�進(jìn)一步解釋說(shuō)，“目前，只有存款或借貸融資會(huì)才有會(huì)固定收益，固定收益形式上看起來(lái)是投資收益，但實(shí)際上是利息�！�
    劉軻律師說(shuō)，如果雙方協(xié)議出現(xiàn)固定收益率，法律一般會(huì)認(rèn)定雙方是借貸關(guān)系，認(rèn)購(gòu)者只是屬于一般債權(quán)人。項(xiàng)目成功，不排除開發(fā)商能按照承諾兌現(xiàn)，但項(xiàng)目一旦失敗，所承諾的固定收益很難得到保證。徐杰

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