義烏商人逐鹿"養(yǎng)老地產(chǎn)"

    “想不到，我們的路子還是走對了�！弊蛉�，在義烏經(jīng)商辦廠多年的廖張繼對記者說。他所說的路子，就是逐漸被催熱的“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

　　廖張繼思路的“正確”在4月28日的國家統(tǒng)計局公布的人口統(tǒng)計數(shù)字中得到了印證。按統(tǒng)計數(shù)字顯示，2010年60歲以上的老齡人口為1.77億，占總?cè)丝诘谋壤秊?3.26%，比2000年增加了4000萬人，比例增加了2.93個百分點(diǎn)。與此同時，人口出生數(shù)大降。2010年0~14歲人口為222459737人，占總?cè)丝诘?6.60%，比2000年減少了6000多萬，比例也下降了6.29%。

　　“人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，連國家統(tǒng)計局局長馬建堂都感到震驚�！绷螐埨^說，“而我，則從人口結(jié)構(gòu)的變化中看到了商機(jī)�！�

　　與此同時，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控日益趨緊，在“房價回歸合理”的大背景下，義烏一些地產(chǎn)商正蓄意謀劃轉(zhuǎn)型。而養(yǎng)老地產(chǎn)或許是他們轉(zhuǎn)型的一種方式。

　　大中城市釋放養(yǎng)老壓力引商機(jī)

　　人口年齡結(jié)構(gòu)的失調(diào)其實早在幾年前就已發(fā)生。廖張繼說，他曾看到一份調(diào)查報告顯示：早在2001年，上海市60歲以上的老人已達(dá)246萬，5個人中就有一個是老人，家庭規(guī)模縮小到每戶2.7人，已有100萬老人成為“空巢老人”，空巢老人比例占40.65%，預(yù)計到2025年老年人口高峰時期，將至少有80%以上的老人和子女“分居”。

　　上面這組數(shù)據(jù)可以這樣解讀：上海承擔(dān)的養(yǎng)老壓力巨大。因此，不少上海老年人熱衷于到上海周邊地區(qū)尋找合適的養(yǎng)老居所，其中風(fēng)景優(yōu)美的景區(qū)和鄉(xiāng)村成為他們的首選。記者去年春游時，途經(jīng)黃山后山片區(qū)，就有很多小區(qū)聚居了來自上海等地的老人。

　　早在幾年前，我市武義、婺城、浦江和磐安等地的不少景區(qū)瞄準(zhǔn)上海的老年人市場。婺城區(qū)寺平古村就把農(nóng)家休閑旅游定位為上海中老年人鄉(xiāng)村旅居養(yǎng)老基地。該村先后投資維修了古廳堂、古民宅7600平方米，建起了休閑廣場、觀賞荷塘、仿古長廊、農(nóng)耕文化展示廳等景點(diǎn)，同時開設(shè)了3家大型農(nóng)家餐館，18家散戶型農(nóng)家樂，可同時接待600多人就餐，200多人住宿。從2009年開業(yè)至今，已接待國內(nèi)外游客數(shù)十萬人次，其中來自上海的中老年游客占了1/3。

　　此后，婺城區(qū)又開發(fā)了莘畈、塔石等地的鄉(xiāng)村旅游，也想將這些地方打造成專門針對上�？驮词袌龅摹皽�上人家”休閑基地。而磐安的烏石村，更是以接待上海中老年游客為主。

　　但我市這些景區(qū)主要著眼于旅游市場，跟上海不少中老年人盼望的養(yǎng)老基地還有一定距離。

　　義烏商人抱團(tuán)逐鹿“養(yǎng)老地產(chǎn)”民政部副部長竇玉沛曾公開表示，目前我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。廖張繼就想突破這種養(yǎng)老瓶頸。跟他有著同樣想法的，還有占恒華、鮑利強(qiáng)等不少義烏商人。

　　早在去年，這些在義烏跌打滾爬多年的商人集體外出，在全國各地一些景區(qū)，尋找理想的開發(fā)場所。據(jù)業(yè)內(nèi)人士保守估計，義烏商人投入的資金已達(dá)數(shù)十億元，而廖張繼個人就已經(jīng)籌集了4億元。

　　“去年底，我們已在武夷山圈了300多畝地，打算開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)�！绷螐埨^說，在那里，他們將按照四星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃設(shè)計這個養(yǎng)老度假項目，變“養(yǎng)老”為“養(yǎng)生”，建成以健康管理為核心的候鳥式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。除了武夷山，他們結(jié)合新農(nóng)村改造的契機(jī)，還在浦江、武義和磐安等地，尋找理想的養(yǎng)老基地。

　　“我們會跟合適的村莊商定共同開發(fā)協(xié)議，幫助村民整體改造舊村。在改造過程中，我們會嵌入養(yǎng)老地產(chǎn)的理念�！绷螐埨^說。在實際操作過程中，他們會跟村民簽訂一定期限的新房使用協(xié)議，承接上海等地的養(yǎng)老市場。期滿后，他們會將新房整體歸還給村民使用。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)”運(yùn)行的三種模式中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，這是房企看好養(yǎng)老地產(chǎn)的主要原因。此前，萬科、綠地、保利、華潤、首創(chuàng)、合生創(chuàng)展等品牌房企開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)項目。一些城市也在環(huán)境優(yōu)美的地方推出類似的項目，如廣西就開始打造北景國際長壽養(yǎng)生城。東陽是我市最早介入養(yǎng)老地產(chǎn)的地方之一。早在2009年，東陽市引進(jìn)民資，建立了一批環(huán)境幽雅、設(shè)施一流的社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

　　目前，在全國各地掀起的養(yǎng)老地產(chǎn)大致有三種模式：

　　一是純銷售模式。不少開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號，而實際在賣住宅。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于資金回籠迅速，模式復(fù)制成本低，有利于迅速提高公司品牌形象與規(guī)模。

　　二是“銷售加持有”模式，一方面可以回籠資金，另一方面可以利用政策獲取后期運(yùn)營的持續(xù)收入。

　　三是會員制的“綜合地產(chǎn)型”模式，其贏利主要依靠會員制收益以及綜合服務(wù)收益，這以上海的“親和源”模式為代表。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)模式的催熱，并非偶然。一些觀察人士認(rèn)為，目前中國50%的城市化率仍舊很低，距離發(fā)達(dá)國家65%以上的城市化率仍有距離，地產(chǎn)業(yè)仍舊將在未來10到15年時間里快速發(fā)展，但黃金十年將演變?yōu)榘足y十年。未來十年，地產(chǎn)商無法輕易從中獲得暴利，不確定因素和風(fēng)險都在逐步加大。

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