新政下投資商鋪前期5大要素

商業(yè)投資者的第一步便是結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)條件和投資預(yù)期，尋找適宜的項(xiàng)目類別。就個(gè)人投資者而言，最常見的投資就是依托社區(qū)消費(fèi)支撐選擇社區(qū)商鋪和投資商業(yè)街。投資專家表示，同為適宜個(gè)人投資者的商業(yè)投資類別，但決定結(jié)果的關(guān)鍵往往在于最初投資者對(duì)于物業(yè)的考察關(guān)注點(diǎn)是否偏離了目標(biāo)。

投資社區(qū)商鋪應(yīng)考慮以下一些要素——

要素一：小區(qū)規(guī)模、居住人口的密集度。

社區(qū)規(guī)模大小、入住率高低都會(huì)直接影響到這個(gè)社區(qū)商鋪未來的發(fā)展前景。

要素二：居民的生活標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)習(xí)慣。

業(yè)主的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、年齡及職業(yè)特點(diǎn)會(huì)影響該地區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)和發(fā)展。例如：某小區(qū)的業(yè)主平均年齡在30歲，那么該地區(qū)的商鋪則比較適合開辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿足年輕人娛樂休閑的需求。相反，如果業(yè)主以普通階層的成家人士居多，那么這一地區(qū)的商鋪就應(yīng)以開設(shè)中低檔的大眾餐館為主。

要素三：業(yè)態(tài)配比的合理性。

假如在一個(gè)容納500至600戶的小區(qū)內(nèi)，開了十幾家美容美發(fā)店或超市，同一業(yè)態(tài)的商鋪超過了小區(qū)內(nèi)整體居住人群的總消費(fèi)水平，形成超負(fù)荷消費(fèi)，那么，這樣的社區(qū)商鋪總體經(jīng)營(yíng)情況都不會(huì)好，最終要有部分投資者撤退。

投資商業(yè)街應(yīng)該考慮以下一些要素——

要素一：地段、交通是首要的。

地段成熟、交通方便對(duì)形成一條好的商業(yè)街至關(guān)重要。其能夠輻射到的周邊區(qū)域及客流量的大小直接影響到整個(gè)商業(yè)街的發(fā)展。

要素二：業(yè)態(tài)規(guī)劃、定位很重要。

開發(fā)商在最初開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，業(yè)態(tài)配比是否適用直接影響其未來的發(fā)展。遵循一定的商業(yè)規(guī)律，才可以避免資源浪費(fèi)。投資者在決定投入之前，可以向開發(fā)商詳細(xì)地咨詢相關(guān)情況。

要素三：整個(gè)商業(yè)街是否實(shí)行統(tǒng)一的管理。

商業(yè)街后續(xù)配備的物業(yè)管理公司，其管理是否到位也直接影響到整體商業(yè)街的未來發(fā)展及走勢(shì)。但如果把一個(gè)一個(gè)的商鋪都分散賣出去，產(chǎn)權(quán)分散，開發(fā)商在進(jìn)行后期管理時(shí)難度就大得多。

要素四：推廣有無完整的計(jì)劃。

一個(gè)商業(yè)街的商圈氛圍及購(gòu)物人群的形成和聚集，大約需要2至3年的時(shí)間才能培養(yǎng)出來，而開發(fā)商在最初開發(fā)商鋪時(shí)，是否有推廣預(yù)算，計(jì)劃是否完善，影響商業(yè)街未來的發(fā)展。

要素五：同一地段商業(yè)街是否過于雷同。

同一地段的雷同項(xiàng)目過多就會(huì)相互分散客流，但這一點(diǎn)要一分為二地看待。因?yàn)樯虡I(yè)還講究一種“扎堆”氛圍，所以要理性預(yù)算目標(biāo)人群的總體消費(fèi)能力，再考察現(xiàn)有的供應(yīng)是否已經(jīng)滿足了這種消費(fèi)需求，然后再對(duì)一個(gè)地區(qū)的商鋪是否過于雷同作出判斷。

                                                                                                                                              轉(zhuǎn)載自《今晚經(jīng)濟(jì)周報(bào) 》

技巧一：因地制宜選行業(yè)

位于交通樞紐處的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)日常用品或價(jià)格低、便于攜帶的消費(fèi)品為主。位于住宅附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)綜合性消費(fèi)品為主。位于辦公樓附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)文化、辦公用品為主，且商品的檔次應(yīng)相對(duì)較高。位于學(xué)校附近的商鋪，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)文具、飲食、日常用品為主。在投資商鋪之前，就應(yīng)該為它尋找“出路”。

技巧二：堅(jiān)決“傍大款”

如果你相中的商鋪位于著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌專賣店附近，甚至就在這些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商鋪市場(chǎng)的時(shí)間和精力，因?yàn)槟愕纳啼亴⒖梢越柚�這些店面的品牌效應(yīng)招攬顧客。

技巧三：巧用“物以類聚”

管理部門并沒有對(duì)某一條街道、某一個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行規(guī)定，但在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中，某條街道或某一個(gè)區(qū)域，很可能自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場(chǎng)”。

技巧四：獨(dú)立門面不可少

有的店面沒有獨(dú)立的門面，自然就會(huì)失去獨(dú)立的廣告空間，你也就失去了在店前施展?fàn)I銷智慧的空間，這會(huì)給店面今后的促銷帶來很大麻煩。

技巧五：周邊民眾購(gòu)買力需知曉

商鋪周邊人群購(gòu)買力的大小和質(zhì)量，決定了商鋪的基本價(jià)值。當(dāng)然，在那些購(gòu)買力較強(qiáng)的區(qū)域，商鋪的價(jià)值高，你獲得投資回報(bào)的成本也相對(duì)較高。

技巧六：人流量很重要

投資商鋪的收益在很大程度上取決于人流量。真正支撐商鋪長(zhǎng)期盈利的是固定人流，其次是流動(dòng)人流、客運(yùn)流(公交、車站的客流)。

技巧七：路邊店能討巧

如果商鋪位于一條道路的一側(cè)，就擁有了道路來回兩個(gè)方向的客流，這種臨街的商鋪，價(jià)值不低。

技巧八：建筑結(jié)構(gòu)必須好

建筑物的結(jié)構(gòu)也直接影響到商鋪的價(jià)值，這一點(diǎn)很多人都沒想到。建筑物的結(jié)構(gòu)多種多樣，理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，或者大跨度的無柱類結(jié)構(gòu)(如體育場(chǎng)館)，這些結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是：展示性能好，便于分隔、組合，利于布置和商品擺放。

技巧九：了解商鋪的開發(fā)商

選擇品牌開發(fā)商，確保資金安全，是成功投資商鋪的一個(gè)重要方面。實(shí)力雄厚的開發(fā)商往往擁有完善的開發(fā)流程，以及眾多的合作伙伴，這對(duì)商鋪的商業(yè)前景來說就是一種保證。

技巧十：周邊交通要便利

理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市，應(yīng)具備接納八方來客的交通設(shè)施，周邊擁有軌道交通、公交車站點(diǎn)，當(dāng)然，停車場(chǎng)也是不可或缺的。

技巧十一：不忽略發(fā)展空間

投資商業(yè)物業(yè)要具有發(fā)展的眼光。有一些看似位置較偏的商鋪，前期租金很低，商戶難尋，似乎沒啥“錢”途，不過你可別忘了，任何事情都可能發(fā)生變化。

技巧十二：把握投資時(shí)機(jī)有訣竅

從總體上說，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)的時(shí)期，未必是投資商鋪的最佳時(shí)機(jī)，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對(duì)較低。

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