專業(yè)批發(fā)市場策劃：專業(yè)市場商鋪規(guī)劃的十大誤區(qū)

 “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機(jī)構(gòu)。
     商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。

 誤區(qū)一，用建筑設(shè)計代替商業(yè)設(shè)計。

 　　建筑設(shè)計與商業(yè)設(shè)計在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計師更多的是追求建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)，他們通常沒有商業(yè)的理論知識和經(jīng)營實踐，因而也不能很好的把握商業(yè)的專業(yè)需求。而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計正是以商業(yè)需求為導(dǎo)向的，是依據(jù)市場需求、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營的各種需要而進(jìn)行的物業(yè)實用功能設(shè)計，這種設(shè)計往往是體現(xiàn)在專業(yè)和細(xì)節(jié)上的。所以，如果不對現(xiàn)代商業(yè)有充分的了解，不具備大量的商業(yè)實操經(jīng)驗，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計是很難實現(xiàn)專業(yè)性和科學(xué)性的。

 誤區(qū)二，建筑設(shè)計先于商業(yè)設(shè)計。

 　　有很多開發(fā)商在爭到一個商業(yè)地產(chǎn)項目后，首先想到的就是請建筑設(shè)計師進(jìn)行建筑設(shè)計，一旦建筑設(shè)計完成了，商業(yè)物業(yè)的墻體、層高、柱距、荷載和中庭以及電梯等各項硬件設(shè)施就確定了，這樣就會導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的空間結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施與商業(yè)業(yè)態(tài)和功能的要求不符。建筑設(shè)計先于商業(yè)設(shè)計，將不可避免的使商業(yè)項目后期的招商和經(jīng)營處于進(jìn)退兩難的境地。這也是我們在對一些商業(yè)項目進(jìn)行管理顧問時，不能回避又很難解決的問題。

 誤區(qū)三，用營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃。

 　　很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商仍然用房地產(chǎn)的開發(fā)思維模式，請一家銷售策劃公司對項目進(jìn)行營銷策劃與銷售。雖然這些銷售策劃公司也會對商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行商業(yè)定位、樓層布局等商業(yè)策劃，但是這種商業(yè)策劃是不能夠保證專業(yè)性與科學(xué)性的。營銷策劃公司不是專業(yè)從事商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的公司，也沒有直接從事過商業(yè)經(jīng)營與管理，進(jìn)而，很難準(zhǔn)確把握商業(yè)功能和商業(yè)需求，也就不能實現(xiàn)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的本質(zhì)要求。所以，單純用營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃，會使商業(yè)地產(chǎn)項目在后期出現(xiàn)一些經(jīng)營與管理上的漏洞。

 誤區(qū)四，重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

 　　有些商業(yè)項目為了適應(yīng)城市商業(yè)形象建設(shè)需要，對建筑外觀投入巨資，塑造自身標(biāo)志性商業(yè)建筑或城市地標(biāo)的形象，這樣做確實對于增強項目競爭力，吸引消費者起到一定的作用，但并不能因此就忽視了商業(yè)物業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)。就像一個人外表很漂亮，但是內(nèi)在素質(zhì)很低，那這個人也是要被打折扣的�？茖W(xué)的物業(yè)結(jié)構(gòu)有利于商業(yè)布局與經(jīng)營，而且內(nèi)部功能是否完善也是消費者關(guān)注的重要問題。

 誤區(qū)五，重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用。

 　　有些商業(yè)企業(yè)對于裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求很高，可是忽視了商業(yè)配套的重要性，這樣會導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營缺乏必要的輔助設(shè)施和人性化管理。我們就曾服務(wù)過這樣的商業(yè)企業(yè)，沒有員工食堂，沒有更衣室，沒有獨立的投訴接待部門等等，給商業(yè)經(jīng)營造成了一定的影響。所以，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計時，商業(yè)配套的設(shè)計也是很重要的，是不能忽視的。 誤區(qū)六，重硬件投入，輕人文關(guān)懷。

 　　對于商業(yè)項目來講，裝修標(biāo)準(zhǔn)、外觀形象、電梯、空調(diào)、中庭等硬件設(shè)施固然重要，但這并不能代表商業(yè)經(jīng)營的全部內(nèi)涵�，F(xiàn)代商業(yè)競爭，是細(xì)節(jié)的競爭，一個人性化的設(shè)計、一種人文關(guān)懷都是可以提升商業(yè)項目競爭力的，人文關(guān)懷可以更好的體現(xiàn)商業(yè)項目的特色和差異性，加重商業(yè)企業(yè)競爭力的砝碼。 誤區(qū)七，重共享空間設(shè)計，輕經(jīng)營成本測算。

 　　有些開發(fā)商對于共享空間的設(shè)計是很重視的，將共享空間做的很豪華，這對于提升商業(yè)形象、吸引客流確實很有幫助。但同時，我們也應(yīng)該認(rèn)識到，共享空間是一把“雙刃劍”，如果做的過大，不僅浪費了經(jīng)營面積，還會增加空調(diào)、電和物業(yè)等運營成本，給商業(yè)經(jīng)營造成一定的壓力，降低了商業(yè)項目的整體坪效。所以，在進(jìn)行共享空間設(shè)計時，要先做精準(zhǔn)的成本與收益預(yù)算，避免亡羊補牢。

 誤區(qū)八，遷就主力店要求，忽視自身的投資利益。

　　主力店對于帶動項目的招商和經(jīng)營，促進(jìn)銷售，提升項目和附屬物業(yè)的整體價值是有一定幫助的，也因此使得一些開發(fā)商迫于主力店的名聲和影響力，以犧牲自身不小的投資利益換來主力店的進(jìn)駐。但有的時候，這樣的做法也是沒有必要的，因為主力店并不具備主導(dǎo)性，也就是說，項目的核心競爭力并非體現(xiàn)在主力店上，在權(quán)衡利弊與得失的同時，理性預(yù)期未來的投資收益，以免“騎虎難下”，使商業(yè)物業(yè)成為主力店的物業(yè)。

 誤區(qū)九，按自己的主觀和經(jīng)驗草率行事。

　　商業(yè)市場是不斷變化的，一個商業(yè)項目科學(xué)的定位和最優(yōu)的運作策略往往是在多方博弈的過程中逐漸浮出水面的。我們同世飛天在做商業(yè)項目的時候，都是很多專家、學(xué)者經(jīng)過實地考察和多次論證得出的結(jié)論，事實證明，主觀和經(jīng)驗往往不能得出最優(yōu)的結(jié)果。所以，開發(fā)商在運作商業(yè)項目的過程中，一定要多參考專家的意見，切忌主觀主義和經(jīng)驗主義。

 誤區(qū)十，盲目崇洋媚外，忽視國內(nèi)實際。

 　　國內(nèi)商業(yè)市場與國外商業(yè)市場有著不同的發(fā)展歷史和發(fā)展趨勢，相對于中國目前的市場環(huán)境，國外的一些設(shè)計理念和設(shè)計風(fēng)格能否適應(yīng)中國國情，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境，還有待于實踐的檢驗和時間的證明，而且國外的設(shè)計師是否能對國內(nèi)實際、當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r和消費者習(xí)慣有一個準(zhǔn)確的判斷也是一個變數(shù)，所以，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對于國外的設(shè)計理念需要有選擇的吸收。商業(yè)規(guī)劃設(shè)計并沒有一層不變的原則和標(biāo)準(zhǔn)，是要依據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境、業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營需要來確定規(guī)劃設(shè)計方案的，所以，重視國內(nèi)實際，重視當(dāng)?shù)厥袌霾攀巧虡I(yè)規(guī)劃設(shè)計永恒的真理

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