專業(yè)市場(chǎng)策劃：如何評(píng)判低風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)值商鋪？

 “專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題，對(duì)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問(wèn)咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過(guò)商成專業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。希望我們的努力，能有助于全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。
     商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。

   1、商業(yè)產(chǎn)品細(xì)分可主要分為社區(qū)底商商鋪、商業(yè)街商鋪、購(gòu)物中心商鋪及批發(fā)（物流）市場(chǎng)商鋪，前兩種按屬性都可統(tǒng)稱為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪，后兩種按屬性都可統(tǒng)稱為分割式產(chǎn)權(quán)商鋪，總體產(chǎn)權(quán)街鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)要小于分割式產(chǎn)權(quán)商鋪，再細(xì)分排序的話，按投資風(fēng)險(xiǎn)由小到大的商鋪類型示意為：社區(qū)底商 < 商業(yè)街 < 批發(fā)（物流）市場(chǎng) < 購(gòu)物中心商鋪。以上僅代表一般情況，也不排除有特例。 

　　2、在投資時(shí)除了要選對(duì)產(chǎn)品以外，從中觀及微觀上要注重商鋪產(chǎn)品升值潛力及物業(yè)本身的可用性，從中觀層面應(yīng)主要關(guān)注：

　　區(qū)域規(guī)劃。從商鋪位置而言看，區(qū)域是否未來(lái)有機(jī)會(huì)成為城市分商業(yè)中心，如果有則商鋪升值潛力大；

　　區(qū)域是否有人口更新或聚集機(jī)會(huì)。如果區(qū)域未來(lái)會(huì)成為高檔住宅聚集區(qū)，人口密度是否在未來(lái)會(huì)有顯著增長(zhǎng)，則商鋪升值潛力大；

　　區(qū)域道路是否有重新規(guī)劃的可能，如果道路規(guī)劃后使項(xiàng)目可視度與可達(dá)度均可更佳，則商鋪具升值潛力。

　　3、從商鋪物業(yè)本身的微觀層面而言，一個(gè)商鋪如果能夠滿足多種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需求，則相對(duì)越有價(jià)值。具體考慮主要指標(biāo)示意如下：

　　有無(wú)餐飲條件預(yù)留，如排煙、燃?xì)�、上下水等�?

　　層高是否達(dá)到正常標(biāo)準(zhǔn)，一般在未裝修前應(yīng)達(dá)到4.5米為佳；

　　是否有停車位置安排；

　　外圍交通是否合理，而不必繞行很長(zhǎng)路線才可到達(dá)；

　　商鋪可視度是否良好，一般可視度越高則越具價(jià)值。如在高架橋下的商鋪就是可視度不佳的典型；

　　4、購(gòu)買包租式產(chǎn)權(quán)商鋪要注意包租人是否有能力保障回報(bào)，一般對(duì)于看起來(lái)過(guò)于完美，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資產(chǎn)品需要慎重選擇。

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