巴彥托海物流園區(qū)（建材專業(yè)市場）項目建議書

  “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構(gòu)。
 

        一、專業(yè)市場項目建設(shè)目的
        擬建的巴彥托海建材專業(yè)市場（市場交易基地的一個組成部分）一部分處于呼倫貝爾市新城區(qū)南部出口，是通往華北出口的途徑地，在擬選地南側(cè)隔道已有一個汽車交易市場正在建設(shè)之中，擬建的建材專業(yè)市場可以和南側(cè)的利風(fēng)汽車有限公司及未來的交易企業(yè)共同組成一個巴彥托海市場交易基地，在此建設(shè)巴彥托海市場交易基地，全面提升巴彥托海鎮(zhèn)城市功能和服務(wù)水平及經(jīng)濟競爭力。
        擬建的建材專業(yè)市場另一部分在巴彥托海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，不僅一期大部分設(shè)在這里，未來的二期全部項目都將在這里落戶。
        今后，呼倫貝爾和晟房地產(chǎn)開發(fā)公司將繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)、施工建設(shè)為主，形成集餐飲、住宿、洗浴、設(shè)備租賃、物流配送為一體的集團化公司，現(xiàn)正在向其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展，爭取建設(shè)成為一家大型企業(yè)集團有限公司。
        二、項目建設(shè)的背景及意義
        新型建筑材料是在傳統(tǒng)建筑材料基礎(chǔ)上產(chǎn)生的新一代建筑材料，主要包括新型墻體材料、保溫隔熱材料、防水密封材料和裝飾裝修材料。我國新型建材工業(yè)是伴隨著改革開放的不斷深入而發(fā)展起來的，從1979年到1998年是我國新型建材發(fā)展的重要歷史時期。經(jīng)過20年的發(fā)展，我國新型建材工業(yè)基本完成了從無到有、從小到大的發(fā)展過程，在全國范圍內(nèi)形成了一個新興的行業(yè)，成為建材工業(yè)中重要產(chǎn)品門類和新的經(jīng)濟增長點。經(jīng)濟建設(shè)的迅速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，給新型建材的發(fā)展提供了良好的機遇和廣闊的市場。目前，全國新型建材企業(yè)星羅棋布，在市場需求的帶動下，已經(jīng)形成了全國范圍的建材流通網(wǎng)；大部分國外產(chǎn)品我國已能生產(chǎn)，三星級賓館所需的新型建筑材料國內(nèi)已能自給；不同檔次、不同花色品種裝飾裝修材料的發(fā)展，為改善我國城鄉(xiāng)人民居住條件、改變城市面貌提供了材料保證。我國已經(jīng)形成了新型建材科研、設(shè)計、教育、生產(chǎn)、施工、流通的專業(yè)隊伍，市場前景無限廣闊。
        三、項目建設(shè)的條件及必要性
        當(dāng)前國內(nèi)建筑業(yè)正處于快速繁榮期，勢必會帶動一個新型的行業(yè)——建材物流業(yè)的發(fā)展壯大。建筑業(yè)投資巨大，通常是數(shù)億元以上或者百億以上，一般認(rèn)為，工程建設(shè)項目中材料成本占工程項目造價的60％-70％，而物流費用占材料成本的17％左右，也就是說，物流費用約占工程項目造價的11％左右�？梢�，物流費用在建筑業(yè)的造價中占有很高的比重，而且物流效率的高低還會影響建材占用資金的數(shù)量和施工效率，建材物流已然成為建筑業(yè)的第三利潤源。因此，規(guī)�；�、專業(yè)化、現(xiàn)代化的建材物流配送中心、功能完善的大型建材物流園區(qū)將成為建材物流發(fā)展的主流趨勢，不僅可以提高物流配送效率和質(zhì)量，還可以減輕城市建材流通壓力。
        專業(yè)市場位居巴彥托海南出口和巴彥托海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，北接呼倫貝爾市新城區(qū)，其市場優(yōu)勢突出、潛力巨大。
        1、通過整合提升物流資源，大力推進第三方物流等新型物流業(yè)態(tài)，培育物流基地，加快物流配送體系建設(shè)，把巴彥托海專業(yè)建材市場作為未來市場交易基地（物流園區(qū)）的一部分，有望建設(shè)成為呼倫貝爾市南翼的重要物流中心。
        2、周邊企業(yè)眾多，物流運量大。鄂溫克旗是呼倫貝爾市能源基地基地，100公里內(nèi)有華能伊敏煤電公司、魯能鄂溫克發(fā)電廠、大唐呼倫貝爾發(fā)電廠及其他幾塊擬開發(fā)的煤田，急需大物流與之相配套服務(wù)的企業(yè)。這一區(qū)域又是蒙東地區(qū)經(jīng)濟最具競爭潛力的地區(qū)，即將成為內(nèi)蒙古新的經(jīng)濟增長極。結(jié)合鄂溫克旗及周邊地區(qū)經(jīng)濟剛剛起步、生產(chǎn)基礎(chǔ)不齊全，抓住國內(nèi)外大公司全球資源優(yōu)化組合的采購要求，利用巴彥托海專業(yè)建材市場（物流園區(qū)）優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的陸、空交通和發(fā)達的信息通訊基礎(chǔ)，充分發(fā)揮巴彥托海鎮(zhèn)可以作為呼倫貝爾交通樞紐和市場集散地的優(yōu)勢，完全有條件建設(shè)國際化的現(xiàn)代采購中心和物流商貿(mào)中心。
        3、市場范圍廣闊。巴彥托海鎮(zhèn)作為呼倫貝爾新城區(qū)所在地，是連接呼倫貝爾市和華北地區(qū)的主要通道和重要樞紐，擁有面向牧業(yè)四旗的廣闊市場，可以建成一個服務(wù)于覆蓋鄂溫克旗南部乃至牧業(yè)三旗地區(qū)的綜合性專業(yè)建材市場和市場交易基地（物流園區(qū)）。
        鄂溫克旗經(jīng)過深化改革，擴大開放，加大投入，優(yōu)化環(huán)境，國民經(jīng)濟保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，同時隨著呼倫貝爾市委市政府入駐新城區(qū)后，也具備了重要城市的中心功能。新的經(jīng)濟生活圈正在形成，為企業(yè)提供了包括人口最密集、經(jīng)濟發(fā)達、消費層次高的人口眾多的消費市場，是投資者建立物流基地的首選之地，將來也一定能成為商家云集的商貿(mào)集散地和物流中轉(zhuǎn)中心的市場交易基地。
        4、巴彥托海專業(yè)建材市場的建設(shè),可以在此集中建設(shè)市場交易基地（物流園區(qū)），實現(xiàn)物流資源優(yōu)化配置, 降低物流成本,提高物流運作效益,促進鄂溫克旗第三產(chǎn)業(yè)總量增長和服務(wù)水平的提高,加快產(chǎn)業(yè)高級化進程,引導(dǎo)各類企業(yè)按照市場需求調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，有效提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理信息化水平，進一步改善巴彥托海鎮(zhèn)投資環(huán)境,吸引更多的中外投資,培育新的經(jīng)濟增長點。
        5、現(xiàn)代物流業(yè)已經(jīng)成為發(fā)達國家的成熟產(chǎn)業(yè),一直保持著快速增長。我國現(xiàn)代物流業(yè)市場潛力巨大，巴彥托海鎮(zhèn)以其特有的區(qū)位、交通、對內(nèi)對外開放、城市綜合服務(wù)功能等優(yōu)勢,完全有條件發(fā)展成為區(qū)域性物流中心城市。
        四、總投資估算和資金籌措
        項目總投資預(yù)計為5000萬元，土建3000萬元、其他2000萬元，資金來源主要為投資方自籌。
        五、項目建設(shè)的主要內(nèi)容
        園區(qū)主要規(guī)劃三大功能板塊，一期以開發(fā)區(qū)建材專業(yè)市場為主，包含一個南出口汽車旅館和展覽場。二期再根據(jù)市場交易基地發(fā)展需要完成地區(qū)性物流園區(qū)建設(shè)。
        1、辦公區(qū)。辦公區(qū)和中心商務(wù)服務(wù)區(qū)、大賣場組群區(qū)、倉儲物流區(qū)，都進入巴彥托海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。
        2、中心商務(wù)服務(wù)區(qū)。構(gòu)筑物流基礎(chǔ)平臺、信息平臺，主要包括園區(qū)管理、信息交換、電子商務(wù)、展示交易、金融結(jié)算、大型采購、咨詢中介、技術(shù)服務(wù)等商務(wù)服務(wù)，為消費者提供一站式服務(wù),實現(xiàn)物流、交易、倉儲、加工、運輸、貨代等的配套發(fā)展，創(chuàng)造專業(yè)化程度高、流通功能強、經(jīng)營規(guī)范的區(qū)域物流中心。
        3、大賣場組群區(qū)。瞄準(zhǔn)國內(nèi)外一流品牌進行招商引資。爭取與全國500強大企業(yè)、大集團形成連鎖銷售，以先進經(jīng)營理念與模式，加快帶動，提升全旗商貿(mào)物流業(yè)的整體水平。
        4、倉儲物流區(qū)。結(jié)合巴彥托海建材專業(yè)市場居城之中的區(qū)位、交通便捷和市場需求量逐年增加等有利條件，二期設(shè)置汽車及零配件、家具及建材裝飾、機械設(shè)備、花卉園藝、農(nóng)副產(chǎn)品及城市居民生活消費資料等專業(yè)批發(fā)市場、購物中心和倉儲區(qū)，形成現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)貿(mào)易區(qū)和輻射周邊地區(qū)的連鎖經(jīng)營、配送中心和商業(yè)批發(fā)、零售體系。
        5、汽車旅館和展覽場區(qū)。利用巴彥托海南郊原有建筑設(shè)施租賃站發(fā)展汽車旅館和展覽場區(qū)。
        一期投資5000萬元，規(guī)劃占地面積5萬平方米。其中南出口汽車旅館0.5萬平方米，開發(fā)區(qū)專業(yè)市場倉庫和停車場等設(shè)施3萬平方米。建筑總面積2萬平方米，其中辦公室2000平方米、附屬設(shè)施1000平方米、倉儲庫1萬平方米。
        二期宏觀控制規(guī)劃面積10萬平方米，涵蓋倉儲、批發(fā)等配套設(shè)施主要以完善建材、鋼材、家俱、電工機械成套設(shè)備、特殊用品租賃等專業(yè)市場功能區(qū)為主，加快市場交易基地建設(shè)�！�
        六、項目發(fā)展規(guī)劃與實施計劃
        一期主要以建材專業(yè)市場和建筑設(shè)備租賃為主。二期圍繞市場交易基地需要，再根據(jù)市場需要建設(shè)建材裝飾及家具、 鋼材、電工機械設(shè)備及零配件、花卉園藝、農(nóng)副產(chǎn)品及城市居民生活消費資料專業(yè)市場等一系列其他專業(yè)市場。
        為適應(yīng)快速發(fā)展的物流態(tài)勢，加快地方物流業(yè)與國際接軌，巴彥托海專業(yè)建材市場建設(shè)的最終目標(biāo)是將此地建成集國際展覽、全國性采購、連鎖銷售、倉儲、物流配送、電子商務(wù)服務(wù)等功能于一體的立體型物流交易平臺。即依托新城區(qū)建設(shè)，二期業(yè)務(wù)范圍力爭涵蓋國際貨運代理、倉儲堆存、公路運輸、散雜貨裝卸、國內(nèi)多式聯(lián)運、物流管理軟件開發(fā)等全方位物流業(yè)務(wù)，努力發(fā)展信息化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、國際化市場交易基地，提升巴彥托海鎮(zhèn)的服務(wù)水平和核心競爭力。
        一期力爭在2010年國慶節(jié)前開工建設(shè)，到2011年7月中旬投入運營，完成5000萬元投資。
        二期計劃在2012年開始逐步實施建設(shè)，到2015年基本完成市場交易基地建設(shè)規(guī)模。
        七、安全和環(huán)境影響及保護措施
        1、項目運行對環(huán)境和安全的影響分析
        建材專業(yè)市場僅僅是以建筑用品的儲備、交易、運輸為主的專業(yè)化基地，對于配送、存儲、展示、交易、信息瀏覽與交換、結(jié)算、中轉(zhuǎn)運輸、商務(wù)服務(wù)等功能。不會對周邊的空氣、水、地下等與人類息息相關(guān)的生存條件產(chǎn)生環(huán)境影響。市場內(nèi)不建設(shè)生產(chǎn)車間，不會有爆炸、液體溢流安全生產(chǎn)事故。
        2、對環(huán)境保護采取的措施
　　  建材專業(yè)市場設(shè)計時應(yīng)采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)，在運行中對其產(chǎn)生的主要污染物要采取科學(xué)有效的治理措施，比如在運輸和儲存期間，要采取必要的封閉措施。同時，要根據(jù)市場的特殊位置和自然條件,綜合考慮各功能區(qū)的不同要求,因地制宜地實行生態(tài)保護。園區(qū)四周可大面積密植高大喬木、灌木，構(gòu)筑以防護綠帶、道路綠地為“線”，中心廣場綠地為“點”，各倉儲區(qū)綠地為“面”的綠化系統(tǒng)，形成與自然環(huán)境和諧共生的綠色專業(yè)市場。
        3、勞動保護和安全生產(chǎn)措施
        建材專業(yè)市場主要是運輸工具安全、電線線路及、防火、防盜等安全，所以要加強規(guī)章制度建設(shè)，注重特種崗位的持證上崗要求�；�地運營前，應(yīng)該編制出消防管理、倉庫管理、運輸管理及環(huán)境保護和安全生產(chǎn)應(yīng)急預(yù)案等基礎(chǔ)工作材料。同時，更要注重防火安全措施。
        八、組織與管理
　　  1、項目籌建時期的組織與管理
        根據(jù)工程建設(shè)需要，應(yīng)首先成立一個項目辦，負責(zé)備案文件、工商注冊及工程報建表、工程用地和規(guī)劃許可、監(jiān)理合同及施工建設(shè)等具體工作。
        2、項目運營時期組織與管理
        要打破一般專業(yè)市場管理模式，在策劃、規(guī)劃、運籌等方面以先進的IT技術(shù)為依托，做到信息暢通，與各大生產(chǎn)集團的生產(chǎn)、銷售、專賣部門保持密切聯(lián)系，形成戰(zhàn)略共同體。
        在軟件方面主要體現(xiàn)在重視統(tǒng)計分析，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程和確定合理的定額標(biāo)準(zhǔn)等方面。推行6S管理，打好精益化管理基礎(chǔ)；重視統(tǒng)計學(xué)的應(yīng)用和管理；優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，建立嚴(yán)格的規(guī)章制度和落實責(zé)任管理度；確定科學(xué)合理的各類標(biāo)準(zhǔn)定額進行管理。
        3、勞動定員與技術(shù)培訓(xùn)
        需要具備豐富的專業(yè)知識，能在供銷售供應(yīng)鏈管理上作出戰(zhàn)略性決策，使其在市場競爭中取得優(yōu)勢。即需要綜合信息技術(shù)、物料搬運、電子商務(wù)、運輸和人力資源等各方面人才。
        人員定額為30人，具體設(shè)置為：基地（中心）經(jīng)理一人、副經(jīng)理一人，綜合部主任一人、計財部主任一人、倉儲部主任一人、運銷部主任一人，工作人員25人，全部實行聘任合同制。
        九、項目效益分析
        本項目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。該專業(yè)市場（物流園區(qū)）區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，周邊市場需求量大，具有較高的社會效益和商業(yè)開發(fā)價值。
        1、經(jīng)濟效益
        項目建成后年均銷售額可達7500萬元，利稅總額為1200萬元（25%利率），其中稅金400萬元，年獲利600萬元。
        （1）通過本項目的建設(shè)，可以提高物流運作效益,降低物流費用, 實現(xiàn)物流資源優(yōu)化配置,使之成為第三利潤源。
        （2）提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)，為貨主企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。
        （3）由于巴彥托海鎮(zhèn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，加快本項目建設(shè)可以搶占市場先機，爭取較大的市場份額。
        2、社會效益
        （1）建設(shè)大型賣場和倉儲中心、配送中心，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，有利于完善城市功能，強化鄂溫克旗經(jīng)濟中心地位，不斷加強巴彥托海鎮(zhèn)在本地區(qū)的大流通、大商貿(mào)地位，推進巴彥托海鎮(zhèn)現(xiàn)代化城市建設(shè)。
        （2）促進商業(yè)城市建設(shè)，凸顯良好購物環(huán)境，增強鄂溫克旗投資吸引力，提升巴彥托海鎮(zhèn)現(xiàn)代化大城市的綜合競爭力。
        （3）創(chuàng)造就業(yè)機會，促進社會穩(wěn)定。
        十、結(jié)論與建議
　　  1、主要結(jié)論
        巴彥托海建材專業(yè)市場擬建項目通過咨詢專家、市場調(diào)查、分析論證后初步認(rèn)為該項目具有可行性。
　　  2、主要建議
        應(yīng)盡快啟動該項目在鄂溫克旗巴彥托海鎮(zhèn)入駐，使其早日發(fā)揮經(jīng)濟效益、社會效益。

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