帶租約商鋪受投資新丁青睞 專家卻認為資金易被套牢

  “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
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　　■“帶租約”條件誘惑投資新丁

　　4月份，李小姐看中東升某小區(qū)的商鋪，猶豫了近一個月后終于打定主意投資。她告訴記者，考慮到自己從來不懂商業(yè)經營，純粹屬于投資，因此不敢冒然進行商鋪投資，但她覺得這種 “帶租約銷售”的商鋪很有保障，于是猶豫再三后還是決定“下手”。

　　記者走訪中發(fā)現(xiàn)，其實像李小姐這種方式買鋪的新丁不在少數，他們大多都是因為不敢冒然投資，而選擇投資較保險的“帶租約”商鋪。的確，這種“帶租約”商鋪在一定程度上很誘人。

　　就以東升某小區(qū)推出的 “帶租約銷售”為例，其“帶租約銷售”即是消費者購買該商鋪之時，可與開發(fā)商簽訂五年租約，由開發(fā)商將商鋪再出租，業(yè)主只管收租金，而且五年后還可坐享商鋪物業(yè)升值。再比如，小欖某“帶租約”商鋪的開發(fā)商表示，他們已經將此次出售區(qū)域商鋪整體租賃給了大型商場，并已簽訂十年合約，租金每三年增長一次。

　　■“帶租約”后資金更易被套牢

　　“不要被‘帶租約’商鋪迷惑，最關鍵的問題是看能否拿到租金�！敝性�地產營銷總監(jiān)植建軍表示，“租約”對于商鋪銷售并不是新鮮事，但大部分并不具備實際效力。開發(fā)商一般都會在合同中注明是由“承租人”向業(yè)主支付租金，而一旦“承租人”經營出現(xiàn)問題，租金自然得不到保障。而開發(fā)商賣鋪的時候往往只是宣傳“租約”為業(yè)主省去了后顧之憂，卻回避了租金責任的問題。

　　植建軍還表示，盡管帶租約銷售和售后包租有本質的不同，前者簽訂租約時商鋪產權有無發(fā)生轉移，后者是商鋪產品先發(fā)生轉移，但承租方能否兌現(xiàn)這一承諾卻很難保證，以及容易出現(xiàn)被“套牢”的現(xiàn)象。

　　他表示，無論如何“租約”不應當成為投資的決定因素。對于社區(qū)商鋪來說，在決定購買前，必須實地了解周圍的市場行情和經營狀況；對綜合性購物中心和專業(yè)市場來說，必須判斷開發(fā)商的運營實力，能否進行可持續(xù)經營管理，綜合考察整個商業(yè)的品質。

　　倘若投資者確實想要投資“帶租約”商鋪，陳曉華就建議投資者，首先在簽合同時要注意業(yè)主提供租客同意其出售并放棄購買權利的書面文件；其次是要原業(yè)主提供原有的租賃合同，了解清楚原租賃的相關細節(jié)，并同時與原業(yè)主、租客簽署轉租約的補充協(xié)議文件；最后是做好與租客的溝通，避免買完鋪位收不到租客租金的情況，并做好交接工作，查清原業(yè)主對鋪位的產權、合同簽署主體等問題。

　　帶租約商鋪，盡管不是什么新生物，不過它每一次的到來都能卷來新的投資熱潮。究竟帶租約商鋪保險么？在業(yè)內人士植建軍看來，“帶租約銷售”是商鋪銷售時常用的技巧，租約形式本身并沒有問題，關鍵是要看商鋪發(fā)展商有沒有實力去履行合約，以及考慮實踐過程中存在很多不可控因素

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