如何贏取商業(yè)地產(chǎn)“春天”

   2009年樓市大熱之后，國家開始出臺一系列被稱為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策，來抑制投機(jī)炒房行為。但是，這些政策的調(diào)控范疇一直限制在住宅，于是，早在2010年4月17日國務(wù)院出臺“新國十條”后不久，就有人預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)將迎來“春天”。

    據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計(jì)，除了本地項(xiàng)目外，近年來，到義烏推介的異地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每年都超過300個(gè)。但是，對于此前已習(xí)慣投資住宅的人來說，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)全新領(lǐng)域，如何置業(yè)成為問題。

    眼光：

    短期投資的制勝法寶

    商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓等。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)投資有什么特點(diǎn)呢？

    “以總價(jià)約300萬元、配套都相對成熟的住宅和商鋪為例，其回報(bào)率是不同的�！绷x烏佳寶地產(chǎn)總經(jīng)理王文磊告訴新報(bào)記者，從租金看，義烏約300萬元的精裝修住宅年租金最多五六萬元，其成本回收的年限約為60年，而同價(jià)的商鋪在35年至40年。

    不過，很多義烏人買房不是為了求租金，而是為了在短期內(nèi)逢高賣出套取利潤。對于這部分投資者來說，住宅的回報(bào)就相對穩(wěn)健得多。

    “商鋪投資眼光很重要�！蓖跷睦谡f，影響住宅價(jià)格的主要因素不外乎地段、小區(qū)環(huán)境、學(xué)區(qū)，短期內(nèi)比較穩(wěn)定，不會(huì)發(fā)生太大變化，投資相對穩(wěn)健。但商鋪就不同，購買配套成熟的市中心商鋪當(dāng)然穩(wěn)健，但回報(bào)率低，而購買未成熟但看似有前景的商鋪，基本等于是在買期貨。對其前景預(yù)測得準(zhǔn)，回報(bào)可能很大，預(yù)測不準(zhǔn)，虧本都不一定。

    “眼光不好，就算不虧，商鋪增值的速度也有可能讓投資者失望�！蓖跷睦谂e例說，在義烏賓王商圈之內(nèi)，有一個(gè)商住一體的項(xiàng)目，當(dāng)初其開盤時(shí)商鋪價(jià)為七八千元/平方米，如今已賣到2萬元每平方米左右，但這一變化時(shí)間跨度長達(dá)七八年。七八年前，義烏的住宅一般只需三四千元每平方米，當(dāng)時(shí)投資者若以同樣資金購買住宅，回報(bào)率顯然高于商鋪。

    操作：

    長線宜買商住垂直樓

    買商鋪，短線投資要看眼光且風(fēng)險(xiǎn)大，那么長線投資該如何呢？比如，有些投資者購買商業(yè)地產(chǎn)，目的就是為了收租金養(yǎng)老，對于他們來說，購買哪些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較為合理？

    不少中介公司負(fù)責(zé)人的建議是沿街的商住一體垂直樓。他們說，現(xiàn)在的義烏新盤，開價(jià)就要兩三萬元每平方米，買一套面積大點(diǎn)的，搞不好就要三四百萬元。而地段稍微偏點(diǎn)沿街垂直樓，在此基礎(chǔ)上加個(gè)百來萬元就能買到。

    王文磊舉例說，貝村路的商住一體垂直樓價(jià)格在400萬~500萬元之間。對于長線投資者來說，其租金回報(bào)率還是不錯(cuò)的�！暗紫碌膬砷g商鋪一年租個(gè)五六萬元不成問題，樓上的住房套件加起來一年也能租個(gè)三萬元左右，一年下來就是八九萬元�！蓖跷睦谡f，“而且，在義烏，沿街垂直樓一般不會(huì)貶值�！�

    寫字樓：

    投本地項(xiàng)目輸多贏少

    寫字樓也是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在義烏投資寫字樓失敗的情況多，成功的概率小。不少中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說，在義烏，較為出名的寫字樓主要是福田大廈、金茂大廈、國貿(mào)大廈、東方大廈、金福源廣場等，但從其寫字樓的價(jià)格上漲效率看，均不太如人意。

    據(jù)介紹，幾年前，義烏曾掀起過寫字樓的投資熱。許多投資者看到鄰近的上海、杭州等地寫字樓發(fā)展速度快，投資回報(bào)高，也紛紛涉足這一領(lǐng)域。但他們沒有注意到，義烏的情況與這些大城市有所不同。

    據(jù)分析，在大城市，許多入駐企業(yè)有國際化觀念，對公司門面要求高，所以寫字樓需求大。而且，上海、杭州等城市都曾出臺規(guī)定，辦公司不可租用民房，只能租用寫字樓等物業(yè)，這就是所謂的“民宅禁商”令。

    但義烏沒有這樣的規(guī)定。在許多居民小區(qū)，人們時(shí)�？梢钥吹健澳衬彻�司”、“某某辦事處”等商業(yè)標(biāo)牌。民宅可以商用，成為寫字樓一直難在義烏快速發(fā)展起來的重要原因�！昂芏喙�司也喜歡在民宅內(nèi)辦公，因?yàn)樽饨鸨葘懽謽堑��！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著城市的發(fā)展，義烏寫字樓前景仍比較廣闊�！傲x烏已獲批成為國際貿(mào)易綜合改革試點(diǎn)，未來城市的整體商業(yè)品味和商業(yè)檔次會(huì)有明顯提升，寫字樓將快速發(fā)展起來并獲得更多需求�！彼麄冋f。

    市場：

    異地項(xiàng)目呈現(xiàn)“兩高”

    在義烏，投資專業(yè)市場店鋪，自然也是投資者的較好選擇�！巴顿Y本地專業(yè)市場項(xiàng)目雖然穩(wěn)健，但總價(jià)高，所以近幾年，很多投資者熱衷購買異地專業(yè)市場的商鋪�！绷x烏龍庭基業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理曹雷說。

    曹雷說，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，每年，到義烏市場來推介的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過300個(gè)，其中有不少是專業(yè)市場項(xiàng)目。“與本地項(xiàng)目比，異地專業(yè)市場項(xiàng)目呈現(xiàn)出‘兩高’的特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)高、利潤高�！辈芾渍f，其主要原因是項(xiàng)目往往總價(jià)低、升值空間大，但由于其地處異地，投資者想全面了解項(xiàng)目信息相對比較難。

    據(jù)介紹，義烏人投資異地專業(yè)市場項(xiàng)目興起于本世紀(jì)初。當(dāng)時(shí)，由于相關(guān)項(xiàng)目少，很多人對此趨之若鶩。其中就有不少失敗的案例，比如當(dāng)時(shí)來自上海的一些項(xiàng)目直至今日也沒能真正發(fā)展起來，令不少投資者后悔不已。其中賺錢的當(dāng)然也有，比如2006年湖南株洲南大門小商品市場到義烏推介，由于該項(xiàng)目很好地對接義烏特色，最終興旺起來，目前項(xiàng)目中較好的商鋪年租金已達(dá)10萬元/年。

    那么，如何才能在投資異地專業(yè)市場項(xiàng)目中占得先機(jī)。曹雷表示，這需要考量項(xiàng)目的多個(gè)方面，主要包括項(xiàng)目所處城市的發(fā)展?fàn)顩r及前景（比如人口、消費(fèi)質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)狀況、區(qū)位優(yōu)勢、未來規(guī)劃等）；項(xiàng)目開發(fā)商本身的資質(zhì)、信譽(yù)等；項(xiàng)目定位準(zhǔn)確率；項(xiàng)目所在地政府的支持力度；項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢、交通狀況等。

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