我國(guó)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)策略

專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系列專(zhuān)題：
    編者按：  目前，中國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專(zhuān)題，對(duì)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問(wèn)咨詢 ，招商銷(xiāo)售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過(guò)商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專(zhuān)業(yè)致力于專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。

　　在我國(guó)當(dāng)前條件下，開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心大體上存在兩種主要的方式，一是，地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的購(gòu)物中心項(xiàng)目，二是商業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的購(gòu)物中心項(xiàng)目。

　　發(fā)展商的不同將決定未來(lái)購(gòu)物中心不同的經(jīng)營(yíng)思想。地產(chǎn)公司憑借多年開(kāi)發(fā)住宅和其它建筑的經(jīng)驗(yàn)，通常會(huì)采取將開(kāi)發(fā)好的購(gòu)物中心出售出去的做法，實(shí)行物業(yè)管理式的“商業(yè)管理”；而商業(yè)公司依靠自身多年的商業(yè)經(jīng)營(yíng)思想，通常會(huì)實(shí)行統(tǒng)一化的商業(yè)管理。這是對(duì)當(dāng)前條件下基本狀況的一種結(jié)論。而國(guó)外的購(gòu)物中心大多采取 “三權(quán)分離”的做法，即把所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)相分離，把購(gòu)物中心交由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

　　1、地產(chǎn)商發(fā)展購(gòu)物中心拓寬了地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的新途徑

　　從2001年中開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的旗艦萬(wàn)達(dá)與沃爾瑪達(dá)成了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，合作項(xiàng)目遍布長(zhǎng)春、北京、天津、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、南京、西安、長(zhǎng)沙、成都等城市，可謂開(kāi)創(chuàng)了商業(yè)地產(chǎn)的先河，萬(wàn)達(dá)將陸陸續(xù)續(xù)在上述各城市中的黃金地段投資興建大型購(gòu)物廣場(chǎng)。屆時(shí)，除沃爾瑪以外，一些國(guó)際知名的高檔百貨公司、連鎖快餐店、連鎖建材超市、連鎖家具店和大批國(guó)內(nèi)知名品牌也將加盟各城市的萬(wàn)達(dá)國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)，從而形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、集團(tuán)式發(fā)展的態(tài)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)將在各城市原本興旺的商業(yè)黃金地段再添一把大火，并為周?chē)�地區(qū)帶來(lái)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　2、商業(yè)公司發(fā)展購(gòu)物中心改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式

　　商業(yè)公司發(fā)展購(gòu)物中心改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式，以實(shí)現(xiàn)與商戶共贏為目標(biāo)，進(jìn)而將傳統(tǒng)的商業(yè)公司與供應(yīng)商的經(jīng)銷(xiāo)代銷(xiāo)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)管理公司與商戶之間的租賃契約關(guān)系。根據(jù)2001臺(tái)灣地區(qū)大型店鋪總覽的調(diào)查，百貨公司已朝向大型化發(fā)展、進(jìn)駐購(gòu)物中心也將是臺(tái)灣百貨業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)；而且量販店也大多與購(gòu)物中心相結(jié)合，這些趨勢(shì)都日益明顯的顯露了出來(lái)。這些發(fā)展策略對(duì)于購(gòu)物中心的價(jià)值提升將會(huì)產(chǎn)生極大的積極影響，而百貨公司、量販店也將因此把自己的開(kāi)店成本大大降低。臺(tái)灣地區(qū)的大型購(gòu)物中心，憑借其強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)能力已經(jīng)逐漸在零售領(lǐng)域成為主流。購(gòu)物中心以一位經(jīng)營(yíng)管理者的身份出現(xiàn)，將招攬?jiān)S多的百貨公司、精品專(zhuān)賣(mài)店、各種連鎖店進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，形成綜合性商店組合，求得多方的共同發(fā)展和繁榮。百貨公司、專(zhuān)賣(mài)店進(jìn)駐大型購(gòu)物中心己成為業(yè)者的一種普遍選擇，也將帶動(dòng)臺(tái)灣地區(qū)的零售業(yè)發(fā)生更為劇烈的演變。

　　3、開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心的基本思路和關(guān)鍵控制因素

　　零售業(yè)是一個(gè)比較傳統(tǒng)的行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)是新興的行業(yè)、發(fā)展很快的行業(yè)。房地產(chǎn)商和零售商進(jìn)行結(jié)合的前景應(yīng)該是非常廣闊的，因?yàn)橹袊?guó)的零售市場(chǎng)空間還很大。所以在未來(lái)的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)中，我們首先要統(tǒng)一理念、共同開(kāi)發(fā)。這樣就可以準(zhǔn)確定位，在設(shè)計(jì)上少走彎路，力求招商和基建的同時(shí)進(jìn)行，更有效地去爭(zhēng)取時(shí)間、減少購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)成本、避免不必要的浪費(fèi)、提高物業(yè)的使用效率，縮短投資回報(bào)期。其次，我們應(yīng)該注意優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益共享。零售商有成熟的經(jīng)驗(yàn)，有招商的能力和一整套有效的管理方法；房地產(chǎn)商有雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力和資金實(shí)力，也有良好的開(kāi)發(fā)土地。需要的只是雙方的協(xié)調(diào)與合作。

　　商業(yè)公司與地產(chǎn)公司合作有利于化解開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)雙贏。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，如果房產(chǎn)不能順利銷(xiāo)售出去，風(fēng)險(xiǎn)是很大的；而對(duì)于商業(yè)公司而言，如果沒(méi)有好的物業(yè)設(shè)施和條件，就無(wú)法更快地發(fā)展和壯大，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力也不能得到增強(qiáng)，同樣也將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。如果把兩者很好地結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)公司與地產(chǎn)公司的將是極為可能的。

　　從國(guó)內(nèi)的情況看，能夠?qū)�業(yè)進(jìn)行購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的公司還不是很多，專(zhuān)業(yè)的建筑院所也難以完成購(gòu)物中心的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，因?yàn)橘?gòu)物中心的設(shè)計(jì)不是單純的一座靜止的建筑物，購(gòu)物中心需要有對(duì)商業(yè)的極深理解和準(zhǔn)確把握。在購(gòu)物中心的整體設(shè)計(jì)上，國(guó)內(nèi)有不少購(gòu)物中心缺乏一個(gè)鮮明的主題，甚至連基本定位都不確定，采用的方式還主要是照搬別人的模式，這對(duì)一個(gè)個(gè)性化和本土化很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，是要為此而承受很大風(fēng)險(xiǎn)的。作為一個(gè)國(guó)際化程度比較高的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)國(guó)際化與本土化的有機(jī)結(jié)合是置關(guān)重要的，而本土化的概念對(duì)不同地區(qū)又將具有不同的特點(diǎn)，決不是一個(gè)簡(jiǎn)單的“土洋結(jié)合”的問(wèn)題，而是洋模式與本地區(qū)以及購(gòu)物中心個(gè)體的風(fēng)俗、文化底蘊(yùn)、消費(fèi)傾向、市場(chǎng)環(huán)境等等諸多方面的結(jié)合問(wèn)題。當(dāng)前最需要我們的購(gòu)物中心業(yè)者首先要明確的是基本的定位，并在確定的定位下，通過(guò)有效招商和建筑語(yǔ)言更好地表現(xiàn)出來(lái)。所有的發(fā)展商都希望自己建設(shè)的購(gòu)物中心能取得成功，面對(duì)百貨店和各種類(lèi)型的連鎖店，大家各自都存在著一定經(jīng)營(yíng)上的局限，建立準(zhǔn)確而且正確的市場(chǎng)定位是最為重要的一點(diǎn)，所以，發(fā)展商和管理者一定要通過(guò)市場(chǎng)的周密調(diào)查，在最重要的因素的引導(dǎo)下去取得相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，并進(jìn)行縝密的研究分析，以滿足調(diào)查主題的需要。比如，商品的品類(lèi)、服務(wù)消費(fèi)者的范圍、競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格、服務(wù)的質(zhì)量、租約的分類(lèi)以及相應(yīng)的鼓勵(lì)措施，等等，并且發(fā)展商和管理者還要全盤(pán)考慮如何增加購(gòu)物中心價(jià)值的課題。

　　4、購(gòu)物中心的定位不應(yīng)脫離“特色”

　　購(gòu)物中心已經(jīng)進(jìn)入到了追求特色化的時(shí)代，特色正在成為購(gòu)物中心生存與發(fā)展的靈魂。讓人欣喜的是，國(guó)內(nèi)已經(jīng)相當(dāng)一部分的購(gòu)物中心開(kāi)始了各種主題化的有益嘗試，并且取得了一定的成功。但同時(shí)讓人擔(dān)心的是，也有一些在建和正在招商的購(gòu)物中心還沒(méi)有對(duì)此引起高度的重視，仍然沒(méi)有對(duì)原有的模式進(jìn)行調(diào)整和完善，其實(shí)這在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，的確是令產(chǎn)業(yè)擔(dān)憂的一件事情。

　　定位中高檔層面的廣州時(shí)代廣場(chǎng)目前引進(jìn)了旅游廣場(chǎng)和高檔家具中心，為時(shí)代廣場(chǎng)的特色增加了“分?jǐn)?shù)”；而天河娛樂(lè)廣場(chǎng)的定位就是娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)，首先以電影院吸引消費(fèi)者，然后再加入攀巖等運(yùn)動(dòng)的元素；中華廣場(chǎng)也特意開(kāi)辟了數(shù)碼城和摩托城；而萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)引進(jìn)了史奴比餐廳和電器城。

　　5、購(gòu)物中心要注重自身價(jià)值的創(chuàng)造與提高

　　購(gòu)物中心通常是由一定數(shù)量的主力店及中小型店鋪組成的，購(gòu)物中心的主要收入就是來(lái)自于主力店和專(zhuān)業(yè)店鋪的租金。為了保證購(gòu)物中心從整體運(yùn)營(yíng)上進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，并且獲得消費(fèi)者的認(rèn)同，購(gòu)物中心除了要規(guī)劃好市場(chǎng)的區(qū)隔、尋求差異化客層策略、建立舒適享受的購(gòu)物娛樂(lè)環(huán)境、完善良好的信息管理系統(tǒng)外，專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)、購(gòu)物中心品牌形象的塑造都應(yīng)該成為購(gòu)物中心業(yè)者所關(guān)注的重點(diǎn)�？傮w而言，購(gòu)物中心的價(jià)值來(lái)源主要來(lái)自租金收入，而租金收入的支付者則需要依靠對(duì)來(lái)客信息的準(zhǔn)確掌握而帶來(lái)的營(yíng)業(yè)收入來(lái)維持持續(xù)的運(yùn)營(yíng)，購(gòu)物中心的管理者同樣也要在客流的統(tǒng)計(jì)與分析上積極為商戶創(chuàng)造更加便利的條件。換句話來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心的價(jià)值來(lái)自于自身的位置、商品多樣化所帶來(lái)的集客能力，來(lái)自于主力店（如百貨公司或超市）和專(zhuān)業(yè)店品牌的號(hào)召能力，這三個(gè)因素的集合，創(chuàng)造了商戶的營(yíng)業(yè)收入，也創(chuàng)造和增加了購(gòu)物中心自身的價(jià)值。

　　6、探索購(gòu)物中心的“三權(quán)分離”的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)體制

　　零售業(yè)的一般業(yè)態(tài)，比如超市、便利店以及真正意義上的百貨公司都是自己開(kāi)發(fā)、自己經(jīng)營(yíng)、自我管理。與之不同，購(gòu)物中心是開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)分開(kāi)，物業(yè)管理與商品管理分離，雙方各司其責(zé)，實(shí)行真正的分工合作，從而構(gòu)成了購(gòu)物中心雙主體運(yùn)行的統(tǒng)一體。這樣的好處就是可以最大限度地減少商業(yè)資金的投入，發(fā)揮商業(yè)公司在商業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的雙贏；一般而言，此舉可以有效地提高商業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，因?yàn)橘?gòu)物中心內(nèi)的專(zhuān)業(yè)店和百貨公司的管理人員要比其它單體店少得多，其管理費(fèi)用將大大降低，購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)員人均所負(fù)責(zé)的面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同類(lèi)的單體店；購(gòu)物中心實(shí)行的是特色化、細(xì)分化和專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)，相對(duì)而言的集客能力，特別是有效顧客的能力比較強(qiáng)。

　　購(gòu)物中心的污水處理系統(tǒng)

　　一、污水系統(tǒng)

　　在規(guī)劃污水系統(tǒng)前需先調(diào)查基地所在地區(qū)是否有公共污水下水道系統(tǒng)。若有公共污水下水道系統(tǒng)，基地范圍內(nèi)的污水便可直接排放至該處，若無(wú)公共污水下水道系統(tǒng)，由于購(gòu)物中心內(nèi)可能產(chǎn)生的污水應(yīng)為生活用水及廚房的雜排水，并無(wú)工業(yè)廢水等，因而僅需配合排放的廢水量設(shè)置適宜的污水處理設(shè)施，使區(qū)內(nèi)的污水經(jīng)過(guò)處理后，達(dá)到法規(guī)規(guī)定的放流水標(biāo)準(zhǔn)后排放至一般下水道系統(tǒng)或承受水體。

　�。ㄒ唬� 污水處理設(shè)施配置

　　污水處理設(shè)施的配置位置應(yīng)單獨(dú)位于較隱蔽的場(chǎng)所，避免破壞購(gòu)物中心商圈的景觀及活動(dòng)。若位于山坡地上等有坡度的基地上，則需配合地形及排水方向?qū)⑽鬯�處理設(shè)施配置于地勢(shì)較低及基地內(nèi)的排水管線末端處，有利于完整地處理區(qū)內(nèi)所有的污水。污水處理設(shè)施最好配置于一處。其設(shè)置可配合購(gòu)物中心的分期分區(qū)發(fā)展，分期建設(shè)。所使用的處理方法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人員設(shè)計(jì)并決定。

　　（二） 計(jì)劃污水量

　　污水量的計(jì)算可通過(guò)如下步驟進(jìn)行：

　　1.處理對(duì)象人口數(shù)

　　根據(jù)各使用空間如商店、電影院、餐廳、超級(jí)市場(chǎng)等的分類(lèi)，分別計(jì)算各空間內(nèi)的處理對(duì)象人口數(shù)，將各空間的人口數(shù)相加后匯總即為該全區(qū)的處理對(duì)象人口數(shù)。

　　2.平均污水量

　　用各使用空間的每人每日產(chǎn)生的污水量乘上各空間的處理對(duì)象人口數(shù)，所得的數(shù)值即為該空間每日的平均污水量。

　　各空間的平均污水量相加匯總后即為購(gòu)物中心每日所產(chǎn)生的平均污水量。

　　二、污水排水設(shè)備

　　（一） 基本原則

　　1.排水系統(tǒng)應(yīng)避免出現(xiàn)終端管，但因清潔口的需要而延長(zhǎng)至合適的位置時(shí)則不在此限。

　　2.雨水排水管不得與污水處理設(shè)備所接續(xù)的污水管及雜排水管相接續(xù)。

　　3.含有對(duì)下水道及污水處理設(shè)備有害的油脂（grease）、可燃性廢水、土砂等排水系統(tǒng)，或含有能再生、再利用物質(zhì)的排水系統(tǒng)，應(yīng)設(shè)置截留器截留之。

　　4.排水管應(yīng)設(shè)置清潔口或其他清潔方式清潔管內(nèi)，避免阻塞。

　　5.排水系統(tǒng)上應(yīng)有排水口空間等防護(hù)措施以防止排水逆流；特定器具、裝置、設(shè)施等排水，應(yīng)行間接排水。

　　6.與排水系統(tǒng)接續(xù)的器具類(lèi)，均應(yīng)具備存水彎。

　　7.與排水系統(tǒng)接續(xù)之高溫排水，原則上應(yīng)冷卻至40度以下后才排放。

　�。ǘ�） 排水系統(tǒng)工程的配管

　　1.排水管接合部應(yīng)具水密性，避免植物的根或土砂進(jìn)入。

　　2.污水或雜排水配置，不得使用具有兩向或三向承口的接頭。

　　3.無(wú)論橫管或立管，排水管皆不得在下游方向縮小其管徑。

　　（三） 存水彎

　　1.封水深度不得小于50mm，不得大于100mm。

　　2.器具存水彎之水封部應(yīng)容易檢查，且在便于清潔處設(shè)置清潔口。

　　3.不得設(shè)置雙重存水彎。

　　（四） 截留器

　　1.截留器應(yīng)裝設(shè)于易于清潔保養(yǎng)的位置。

　　2.截留器應(yīng)裝設(shè)通氣管。

　　3.營(yíng)業(yè)用大廚房或類(lèi)似場(chǎng)所應(yīng)設(shè)置足夠容量的油脂截留器。

　　4.營(yíng)業(yè)性質(zhì)的洗滌場(chǎng)，應(yīng)設(shè)置能分離不溶性物質(zhì)如線頭等的截留器。

　　三、間接排水

　�。ㄒ唬� 需行間接排水裝置

　　需行間接排水的裝置分為機(jī)械設(shè)備及配管、裝置的排水以及蒸氣系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的排水。在購(gòu)物中心內(nèi)出水口需要使用間接排水的機(jī)械設(shè)備包括：

　　1.冰箱、冰柜、洗滌槽、蒸氣柜等有關(guān)食品儲(chǔ)存或加工的設(shè)備。

　　2.給水水池及水箱的溢、排水管。

　　3.洗碗機(jī)、洗滌機(jī)、脫水機(jī)。

　　4.飲水機(jī)、飲料用冷水器、給茶器等。

　　四、通氣設(shè)備

　�。ㄒ唬┮话闶马�(xiàng)

　　1.排水立管上部，應(yīng)以伸頂通氣管向上延長(zhǎng)，并向大氣開(kāi)放。

　　2.個(gè)別通氣方式或回路通氣方式應(yīng)設(shè)有通氣立管。

　　3.間接排水系統(tǒng)或其它特殊排水系統(tǒng)的通氣管，不得與其它通氣系統(tǒng)相連接，應(yīng)單獨(dú)有效直接地排向大氣。若此等排水設(shè)施有兩套以上系統(tǒng)時(shí)，不同種類(lèi)的排水系統(tǒng)仍應(yīng)獨(dú)立排放。

　　4.通氣立管不得與雨水立管相連接。

　　5.大型油脂截留器應(yīng)設(shè)置通氣管。

　　6.含有油份等比空氣重的蒸汽，為防其冷卻凝結(jié)成液狀而積留在管底，其橫向通氣管應(yīng)向上斜，且不得有凹部存在。

　　購(gòu)物中心的消防系統(tǒng)規(guī)劃

　　提示：本文僅在于提供購(gòu)物中心消防系統(tǒng)的規(guī)劃中的內(nèi)容要點(diǎn)，資料列之具體指標(biāo)雖與我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核對(duì)，但不承諾沒(méi)有誤差。引用前，務(wù)必請(qǐng)會(huì)員認(rèn)真依據(jù)國(guó)家或地方之標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核查，以防止出現(xiàn)任何偏差。特別聲明——準(zhǔn)確指標(biāo)和相關(guān)數(shù)據(jù)請(qǐng)嚴(yán)格依據(jù)我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB來(lái)制定實(shí)行。

　　一、 建筑物的防火

　　二、消防主管機(jī)關(guān)及資格

　　三、一般原則

　　（一）為了在火災(zāi)發(fā)生時(shí)能很快地?fù)錅缁鹈�，大面積的空間必須以防火墻、防火天花板、防火門(mén)及防火樓板做防火分隔。建筑技術(shù)規(guī)則第七十九條規(guī)定：“防火構(gòu)造建筑物或防火建筑物，其總樓地板面積在1500平方公尺以上者，應(yīng)按每1500平方公尺，以具有一小時(shí)防火時(shí)效的防火墻、防火樓板及甲種防火門(mén)窗區(qū)劃分隔。

　�。ǘ�）入口大廳及過(guò)道等都必須以耐燃的材料來(lái)建筑。

　�。ㄈ�）煙塵的排出需藉由可開(kāi)啟的門(mén)窗及機(jī)械排煙來(lái)處理，可開(kāi)啟的門(mén)窗同時(shí)也利于消防人員自外部進(jìn)入救災(zāi)。若建筑物采用如帷幕墻等不能開(kāi)啟的墻面，則需設(shè)有緊急進(jìn)口或緊急用升降梯，以利消防人員及其設(shè)備進(jìn)入救災(zāi)。

　�。ㄋ模┧�有的樓梯都必須能自成一封閉獨(dú)立空間，且該門(mén)需具有1.5小時(shí)防火時(shí)效。

　　（五）自動(dòng)警報(bào)設(shè)備應(yīng)與管理中心及工程師辦公室連接，同時(shí)亦需依法設(shè)置自動(dòng)撒水頭。依法在重點(diǎn)位置設(shè)置消防隊(duì)專(zhuān)用出水口。同時(shí)亦需注意通風(fēng)換氣的需要，特別是地下室的服務(wù)區(qū)部分。

　�。�六）可在各商店單元的店門(mén)處設(shè)置撒水設(shè)備，以形成一消防撒水網(wǎng)，阻斷火勢(shì)的蔓延。

　�。ㄆ撸┎Ａе破凡贿m用于做為防火區(qū)劃的墻面。

　　四、防火避難設(shè)施

　　（一）出入口

　　商場(chǎng)的樓地板面積合計(jì)超過(guò)500平方公尺者，其直通樓梯應(yīng)在避難層的適當(dāng)位置，開(kāi)設(shè)兩處以上不同方向的出入口，每處寬度不得小于1.2公尺。其中最小一處應(yīng)直接通向道路，其他各處可開(kāi)向?qū)?.5公尺以上的通路，通路凈高不得小于3公尺，并應(yīng)接通道路。而在避難層的出入口，其總寬度不得小于該用途層最大一層之樓地板面積每100平方公尺寬36公分之計(jì)算值，但上述使用性質(zhì)之總樓地地板面積超過(guò)1500平方公尺時(shí)，36公分應(yīng)增加為60公分。但每處出入口之寬度不得小于2公尺，其他出入口每處寬度不得小于1.2公尺，高度不得小于1.8公尺。

　　避難層以外之樓層，通達(dá)供避難使用的走道或直通樓梯間，其地面層以上各樓層的出入口不得小于各該樓層樓地板面積每100平方公尺寬27公分計(jì)算值；地面層以下的樓層，27公分應(yīng)增為36公分。但每處出入口寬度，不得小于1.2公尺，并應(yīng)裝設(shè)甲種防火門(mén)。

　　（二）走廊

　　在同一層樓內(nèi)的居室樓地板面積在200平方公尺以上（地下層時(shí)為100平方公尺以上），其走廊兩側(cè)有居室者，其走廊配置應(yīng)在1.6公尺以上，其他走廊在11公尺以上。走廊的地板面有高低時(shí)，其坡度不得超過(guò)1/10，并不得設(shè)置臺(tái)階。防火建筑內(nèi)各層連接直通樓梯的走廊通道的墻壁，應(yīng)為防火構(gòu)造或不燃材料。

　�。ㄈ�）樓梯

　　樓梯應(yīng)能完全隔離煙及火。任何建筑物自避難層以外的各樓層均應(yīng)設(shè)置一座以上的直通樓梯（包括坡道）通達(dá)避難層或地面，樓梯位置應(yīng)設(shè)于明顯處所。若避難層上層的樓地板面積超過(guò)400平方公尺，其他任一層超過(guò)240平方公尺，或地下層樓地板面積在200平方公尺以上，則應(yīng)設(shè)置兩座以上的直通樓梯。

　　自樓面居室任一點(diǎn)至樓梯口的步行距離不得超過(guò)30公尺，15層以上的建筑物則應(yīng)減為20公尺。避難層自樓梯口至屋外出入口的步行距離不得超過(guò)30公尺。通達(dá)3層以上供商場(chǎng)或類(lèi)似使用的樓層，應(yīng)設(shè)置安全梯及特別安全梯，通達(dá)5層以上，供商場(chǎng)或類(lèi)似使用的樓層，至少應(yīng)有一座特別安全梯。

　　1.安全梯構(gòu)造

　　（1）室內(nèi)安全梯的構(gòu)造

　　安全梯間四周墻壁應(yīng)為防火構(gòu)造，天花板及墻面，應(yīng)以不燃材料裝修。進(jìn)入安全梯的出入口，應(yīng)裝設(shè)安全門(mén)，其構(gòu)造應(yīng)符合甲種防火門(mén)或鑲嵌鐵絲網(wǎng)玻璃的乙種防火門(mén)，并不得設(shè)置門(mén)檻；安全門(mén)的寬度不得小于安全梯的寬度。安全門(mén)應(yīng)向避難方向開(kāi)啟。安全梯間應(yīng)設(shè)有緊急電源之照明設(shè)備，其開(kāi)設(shè)采光用的向外窗戶或開(kāi)口者，應(yīng)與其他窗戶或開(kāi)口或非防火構(gòu)造的外墻等相距90公分以上。

　　（2）戶外安全梯的構(gòu)造

　　安全梯應(yīng)為防火構(gòu)造。安全梯與建筑物任一開(kāi)口間的距離，除至安全梯的安全門(mén)外，不得小于2公尺，但開(kāi)口面積在1平方公尺以內(nèi)，并裝置鑲嵌鐵絲網(wǎng)的固定玻璃者不在此限。出入口應(yīng)裝設(shè)符合甲種防火門(mén)或鑲嵌鐵絲網(wǎng)玻璃的乙種防火門(mén)規(guī)定的安全門(mén)，但從室外走廊連接安全梯者，其出入口應(yīng)免裝設(shè)安全門(mén)。對(duì)外開(kāi)口面積應(yīng)在2平方公尺以上。

　�。�3）特別安全梯構(gòu)造

　　自室內(nèi)至安全梯，應(yīng)由陽(yáng)臺(tái)或排煙室開(kāi)始進(jìn)入。樓梯間及排煙室的四周墻壁應(yīng)為防火構(gòu)造，其天花板及墻面的裝修應(yīng)為不燃材料。樓梯間及排煙室，應(yīng)設(shè)有緊急電源的照明設(shè)備。其開(kāi)設(shè)采光用固定窗戶或在陽(yáng)臺(tái)外墻開(kāi)設(shè)的開(kāi)口，除開(kāi)口面積在1平方公尺以內(nèi)并鑲嵌鐵絲網(wǎng)的固定者外，應(yīng)與其他開(kāi)口相距90公分以上，但在防火帶范圍內(nèi)，不得開(kāi)口。自室內(nèi)通陽(yáng)臺(tái)或進(jìn)入排煙室的出入口，應(yīng)裝設(shè)甲種防火門(mén)，自陽(yáng)臺(tái)或排煙室進(jìn)入樓梯間的出入口，應(yīng)裝設(shè)甲種或乙種防火門(mén)。

　　樓梯間與排煙室或陽(yáng)臺(tái)之間所開(kāi)設(shè)的窗戶應(yīng)為固定窗。

　　建筑物達(dá)15層以上或地下層3層以下者，各樓層的特別安全梯樓梯間與排煙室或樓梯間與陽(yáng)臺(tái)的面積，不得小于各該層居室樓地板面積3%。

　　供商場(chǎng)使用的直通樓梯總寬度，以該建筑物各層中任一樓層（不包括避難層）商場(chǎng)的最大樓地板面積每100平方公尺，樓梯寬60公分為計(jì)算值。但若其面積之和達(dá)到建筑面積1/8且大于15平方公尺者，應(yīng)再增加樓梯寬度。

　　一棟建筑物在不同的樓層有兩種以上不同用途，直通樓梯總寬度應(yīng)逐層核算，以使用較嚴(yán)（最嚴(yán)）的樓層為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同一樓層有兩種以上的不同用途，該樓層的直通樓梯寬度應(yīng)分別計(jì)算后合計(jì)。

　　建筑物在5層以上的樓層供公眾使用時(shí)，應(yīng)設(shè)置樓梯通達(dá)可供避難使用的屋頂平臺(tái)，其面積不得小于建筑面積的1/2。在該面積范圍內(nèi)不得建造其他設(shè)施。

　�。ㄋ模� 排煙設(shè)備

　　1.排煙設(shè)備

　　每層樓地板面積超過(guò)5000平方公尺者應(yīng)設(shè)置排煙設(shè)備。但每100平方公尺以內(nèi)以分隔墻或防煙壁區(qū)劃分隔者不在此限。所謂防煙壁是指以不燃材料建造的垂壁，自天花板下垂50公分以上。

　　2.排煙設(shè)備構(gòu)造

　　排煙壁區(qū)劃范圍內(nèi)任一部份至排煙口的水平距離不得超過(guò)45公尺。排煙口、排煙風(fēng)道（管）及其他與火煙接觸的部份，均應(yīng)以不燃材料建造。排煙風(fēng)道（管）貫穿防煙壁部份的空隙，應(yīng)以水泥砂漿或以不燃材料填充。

　　需要電源的排煙設(shè)備，應(yīng)有緊急電源及配線的設(shè)置。

　　建筑物高度超過(guò)30公尺或地下層樓地板面積超過(guò)1000平方公尺的排煙設(shè)備，應(yīng)將控制及監(jiān)視工作集中于中央管理室。

　　3.緊急升降梯間及特別安全梯的進(jìn)風(fēng)排煙設(shè)備

　　緊急升降梯間及特別安全梯的進(jìn)風(fēng)排煙設(shè)備應(yīng)設(shè)置可開(kāi)向戶外的窗戶，若無(wú)，則需開(kāi)設(shè)排煙口，并直接連通排煙管道。排煙管道應(yīng)垂直裝置，其頂部直接通向戶外。若設(shè)有每秒鐘可進(jìn)、排4立方公尺以上，并可隨進(jìn)風(fēng)口、排煙口的開(kāi)啟而自動(dòng)操作的進(jìn)風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)者，則可不受上述限制。

　�。ㄎ澹┚o急照明設(shè)備

　　依建筑技術(shù)規(guī)則第一百零四條的規(guī)定，商場(chǎng)的居室部份及自居室至避難層所需經(jīng)過(guò)的走廊、樓梯、通道及其他平時(shí)依賴人工照明的部份應(yīng)設(shè)置照明設(shè)備。緊急照明的構(gòu)造應(yīng)依建筑技術(shù)規(guī)則建筑設(shè)備編的規(guī)定。

　�。�六）緊急用升降梯

　　建筑物高度超過(guò)10層樓以上部份的最大一層樓地板面積，在1500平方公尺以上者，至少應(yīng)設(shè)置一座；超過(guò)1500平方公尺時(shí)，每達(dá)到3000平方公尺設(shè)置一座。

　　五、消防設(shè)備

　�。ㄒ唬�滅火設(shè)備

　　1.室內(nèi)消防栓

　　各層樓地板面積在500平方公尺以上者需設(shè)室內(nèi)消防栓。建筑物在第六層以上樓層或地下室層或無(wú)開(kāi)口的樓層，各層樓地板面積在150平方公尺以上者亦需設(shè)室內(nèi)消防栓。但建筑物為防火構(gòu)造，且內(nèi)部裝修材料使用阻燃材料耐火板者，則面積可加倍計(jì)算。

　　2.自動(dòng)灑水設(shè)備

　　建筑物在第六層以上，第十層以下的樓層，各層的樓地板面積在150平方公尺以上者，以及建筑物在第十一層以上的樓層，各層的樓地板面積在100平方公尺以上者需設(shè)置自動(dòng)灑水設(shè)備。

　　室內(nèi)停車(chē)空間部分可有自動(dòng)灑水設(shè)備、自動(dòng)干粉滅火設(shè)備、自動(dòng)二氧化碳滅火設(shè)備、自動(dòng)泡沫滅火設(shè)備或自動(dòng)揮發(fā)性液體滅火設(shè)備等選擇設(shè)置。但室內(nèi)停車(chē)空間的外墻開(kāi)口面積（非金屬門(mén)窗部分）達(dá)1/2以上，或各樓層防火區(qū)劃范圍內(nèi)停車(chē)位數(shù)在20輛以下者可免設(shè)置。

　　在大型購(gòu)物中心內(nèi)，灑水設(shè)備是不可或缺的設(shè)備。即使是防火區(qū)劃已經(jīng)小到無(wú)須設(shè)置灑水系統(tǒng)，仍以設(shè)置為宜。

　　設(shè)置灑水系統(tǒng)必然會(huì)使天花板降低，在設(shè)計(jì)樓高時(shí)應(yīng)予以考慮。

　　3.消防水管及消防立管

　　除了灑水系統(tǒng)之外，消防水管也應(yīng)有所規(guī)范。消防水管的長(zhǎng)度及配置位置應(yīng)能完全覆蓋Mall內(nèi)所有的面積，甚至它提供一個(gè)功能，即在剛起火而火場(chǎng)溫度尚未能啟動(dòng)灑水系統(tǒng)之前，便能以此系統(tǒng)撲滅火源。

　�。ǘ�）報(bào)警設(shè)備

　　建筑物應(yīng)依規(guī)定設(shè)置報(bào)警設(shè)備，其受信機(jī)（器）應(yīng)集中管理，設(shè)于總機(jī)室或值班室。但若依建筑技術(shù)規(guī)則設(shè)有自動(dòng)灑水系統(tǒng)的樓層，可免設(shè)報(bào)警設(shè)備。第六層以上設(shè)火警自動(dòng)報(bào)警設(shè)備的樓層應(yīng)裝設(shè)廣播設(shè)備。

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