我國購物中心的開發(fā)策略

　　在我國當(dāng)前條件下，開發(fā)購物中心大體上存在兩種主要的方式，一是，地產(chǎn)公司開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的購物中心項目，二是商業(yè)管理公司開發(fā)的商業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的購物中心項目。

　　發(fā)展商的不同將決定未來購物中心不同的經(jīng)營思想。地產(chǎn)公司憑借多年開發(fā)住宅和其它建筑的經(jīng)驗，通常會采取將開發(fā)好的購物中心出售出去的做法，實行物業(yè)管理式的“商業(yè)管理”；而商業(yè)公司依靠自身多年的商業(yè)經(jīng)營思想，通常會實行統(tǒng)一化的商業(yè)管理。這是對當(dāng)前條件下基本狀況的一種結(jié)論。而國外的購物中心大多采取 “三權(quán)分離”的做法，即把所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)相分離，把購物中心交由專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

　　1、地產(chǎn)商發(fā)展購物中心拓寬了地產(chǎn)公司開發(fā)地產(chǎn)項目的新途徑

　　從2001年中開始，中國房地產(chǎn)業(yè)的旗艦萬達(dá)與沃爾瑪達(dá)成了長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，合作項目遍布長春、北京、天津、沈陽、青島、濟(jì)南、南京、西安、長沙、成都等城市，可謂開創(chuàng)了商業(yè)地產(chǎn)的先河，萬達(dá)將陸陸續(xù)續(xù)在上述各城市中的黃金地段投資興建大型購物廣場。屆時，除沃爾瑪以外，一些國際知名的高檔百貨公司、連鎖快餐店、連鎖建材超市、連鎖家具店和大批國內(nèi)知名品牌也將加盟各城市的萬達(dá)國際購物廣場，從而形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、集團(tuán)式發(fā)展的態(tài)勢。萬達(dá)國際購物廣場將在各城市原本興旺的商業(yè)黃金地段再添一把大火，并為周圍地區(qū)帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點。

　　2、商業(yè)公司發(fā)展購物中心改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營方式

　　商業(yè)公司發(fā)展購物中心改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營方式，以實現(xiàn)與商戶共贏為目標(biāo)，進(jìn)而將傳統(tǒng)的商業(yè)公司與供應(yīng)商的經(jīng)銷代銷關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)管理公司與商戶之間的租賃契約關(guān)系。根據(jù)2001臺灣地區(qū)大型店鋪總覽的調(diào)查，百貨公司已朝向大型化發(fā)展、進(jìn)駐購物中心也將是臺灣百貨業(yè)未來的競爭重點；而且量販店也大多與購物中心相結(jié)合，這些趨勢都日益明顯的顯露了出來。這些發(fā)展策略對于購物中心的價值提升將會產(chǎn)生極大的積極影響，而百貨公司、量販店也將因此把自己的開店成本大大降低。臺灣地區(qū)的大型購物中心，憑借其強(qiáng)大的競爭能力已經(jīng)逐漸在零售領(lǐng)域成為主流。購物中心以一位經(jīng)營管理者的身份出現(xiàn)，將招攬許多的百貨公司、精品專賣店、各種連鎖店進(jìn)場經(jīng)營，形成綜合性商店組合，求得多方的共同發(fā)展和繁榮。百貨公司、專賣店進(jìn)駐大型購物中心己成為業(yè)者的一種普遍選擇，也將帶動臺灣地區(qū)的零售業(yè)發(fā)生更為劇烈的演變。

　　3、開發(fā)購物中心的基本思路和關(guān)鍵控制因素

　　零售業(yè)是一個比較傳統(tǒng)的行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)是新興的行業(yè)、發(fā)展很快的行業(yè)。房地產(chǎn)商和零售商進(jìn)行結(jié)合的前景應(yīng)該是非常廣闊的，因為中國的零售市場空間還很大。所以在未來的購物中心開發(fā)中，我們首先要統(tǒng)一理念、共同開發(fā)。這樣就可以準(zhǔn)確定位，在設(shè)計上少走彎路，力求招商和基建的同時進(jìn)行，更有效地去爭取時間、減少購物中心的開發(fā)成本、避免不必要的浪費、提高物業(yè)的使用效率，縮短投資回報期。其次，我們應(yīng)該注意優(yōu)勢互補(bǔ)、利益共享。零售商有成熟的經(jīng)驗，有招商的能力和一整套有效的管理方法；房地產(chǎn)商有雄厚的開發(fā)實力和資金實力，也有良好的開發(fā)土地。需要的只是雙方的協(xié)調(diào)與合作。

　　商業(yè)公司與地產(chǎn)公司合作有利于化解開發(fā)和經(jīng)營上的風(fēng)險，有利于實現(xiàn)雙贏。對房地產(chǎn)公司而言，如果房產(chǎn)不能順利銷售出去，風(fēng)險是很大的；而對于商業(yè)公司而言，如果沒有好的物業(yè)設(shè)施和條件，就無法更快地發(fā)展和壯大，競爭實力也不能得到增強(qiáng)，同樣也將面臨巨大的競爭壓力。如果把兩者很好地結(jié)合起來，實現(xiàn)商業(yè)公司與地產(chǎn)公司的將是極為可能的。

　　從國內(nèi)的情況看，能夠?qū)�業(yè)進(jìn)行購物中心規(guī)劃設(shè)計的公司還不是很多，專業(yè)的建筑院所也難以完成購物中心的總體規(guī)劃和設(shè)計，因為購物中心的設(shè)計不是單純的一座靜止的建筑物，購物中心需要有對商業(yè)的極深理解和準(zhǔn)確把握。在購物中心的整體設(shè)計上，國內(nèi)有不少購物中心缺乏一個鮮明的主題，甚至連基本定位都不確定，采用的方式還主要是照搬別人的模式，這對一個個性化和本土化很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)來說，是要為此而承受很大風(fēng)險的。作為一個國際化程度比較高的產(chǎn)業(yè)來說，購物中心實現(xiàn)國際化與本土化的有機(jī)結(jié)合是置關(guān)重要的，而本土化的概念對不同地區(qū)又將具有不同的特點，決不是一個簡單的“土洋結(jié)合”的問題，而是洋模式與本地區(qū)以及購物中心個體的風(fēng)俗、文化底蘊(yùn)、消費傾向、市場環(huán)境等等諸多方面的結(jié)合問題。當(dāng)前最需要我們的購物中心業(yè)者首先要明確的是基本的定位，并在確定的定位下，通過有效招商和建筑語言更好地表現(xiàn)出來。所有的發(fā)展商都希望自己建設(shè)的購物中心能取得成功，面對百貨店和各種類型的連鎖店，大家各自都存在著一定經(jīng)營上的局限，建立準(zhǔn)確而且正確的市場定位是最為重要的一點，所以，發(fā)展商和管理者一定要通過市場的周密調(diào)查，在最重要的因素的引導(dǎo)下去取得相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，并進(jìn)行縝密的研究分析，以滿足調(diào)查主題的需要。比如，商品的品類、服務(wù)消費者的范圍、競爭性的價格、服務(wù)的質(zhì)量、租約的分類以及相應(yīng)的鼓勵措施，等等，并且發(fā)展商和管理者還要全盤考慮如何增加購物中心價值的課題。

　　4、購物中心的定位不應(yīng)脫離“特色”

　　購物中心已經(jīng)進(jìn)入到了追求特色化的時代，特色正在成為購物中心生存與發(fā)展的靈魂。讓人欣喜的是，國內(nèi)已經(jīng)相當(dāng)一部分的購物中心開始了各種主題化的有益嘗試，并且取得了一定的成功。但同時讓人擔(dān)心的是，也有一些在建和正在招商的購物中心還沒有對此引起高度的重視，仍然沒有對原有的模式進(jìn)行調(diào)整和完善，其實這在現(xiàn)在來說，的確是令產(chǎn)業(yè)擔(dān)憂的一件事情。

　　定位中高檔層面的廣州時代廣場目前引進(jìn)了旅游廣場和高檔家具中心，為時代廣場的特色增加了“分?jǐn)?shù)”；而天河娛樂廣場的定位就是娛樂運動，首先以電影院吸引消費者，然后再加入攀巖等運動的元素；中華廣場也特意開辟了數(shù)碼城和摩托城；而萬國廣場引進(jìn)了史奴比餐廳和電器城。

　　5、購物中心要注重自身價值的創(chuàng)造與提高

　　購物中心通常是由一定數(shù)量的主力店及中小型店鋪組成的，購物中心的主要收入就是來自于主力店和專業(yè)店鋪的租金。為了保證購物中心從整體運營上進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，并且獲得消費者的認(rèn)同，購物中心除了要規(guī)劃好市場的區(qū)隔、尋求差異化客層策略、建立舒適享受的購物娛樂環(huán)境、完善良好的信息管理系統(tǒng)外，專業(yè)化的經(jīng)營管理團(tuán)隊、購物中心品牌形象的塑造都應(yīng)該成為購物中心業(yè)者所關(guān)注的重點�？傮w而言，購物中心的價值來源主要來自租金收入，而租金收入的支付者則需要依靠對來客信息的準(zhǔn)確掌握而帶來的營業(yè)收入來維持持續(xù)的運營，購物中心的管理者同樣也要在客流的統(tǒng)計與分析上積極為商戶創(chuàng)造更加便利的條件。換句話來說，購物中心的價值來自于自身的位置、商品多樣化所帶來的集客能力，來自于主力店（如百貨公司或超市）和專業(yè)店品牌的號召能力，這三個因素的集合，創(chuàng)造了商戶的營業(yè)收入，也創(chuàng)造和增加了購物中心自身的價值。

　　6、探索購物中心的“三權(quán)分離”的經(jīng)營開發(fā)體制

　　零售業(yè)的一般業(yè)態(tài)，比如超市、便利店以及真正意義上的百貨公司都是自己開發(fā)、自己經(jīng)營、自我管理。與之不同，購物中心是開發(fā)與經(jīng)營分開，物業(yè)管理與商品管理分離，雙方各司其責(zé)，實行真正的分工合作，從而構(gòu)成了購物中心雙主體運行的統(tǒng)一體。這樣的好處就是可以最大限度地減少商業(yè)資金的投入，發(fā)揮商業(yè)公司在商業(yè)管理方面的經(jīng)驗和優(yōu)勢，實現(xiàn)與地產(chǎn)開發(fā)商的雙贏；一般而言，此舉可以有效地提高商業(yè)的勞動生產(chǎn)率，因為購物中心內(nèi)的專業(yè)店和百貨公司的管理人員要比其它單體店少得多，其管理費用將大大降低，購物中心營業(yè)員人均所負(fù)責(zé)的面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同類的單體店；購物中心實行的是特色化、細(xì)分化和專業(yè)化的經(jīng)營，相對而言的集客能力，特別是有效顧客的能力比較強(qiáng)。

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