看朝天門(mén)市場(chǎng)"搬家"迷局

  9月5日，南岸區(qū)政府在市政府公眾信息網(wǎng)上發(fā)布消息，隨著朝天門(mén)市場(chǎng)啟動(dòng)整體搬遷至南岸區(qū)迎龍鎮(zhèn)，相關(guān)的交通配套也將隨之完善。朝天門(mén)長(zhǎng)途汽車站將隨朝天門(mén)市場(chǎng)同步搬遷到南岸區(qū)迎龍鎮(zhèn)，最快于明年交易市場(chǎng)在迎龍投入使用時(shí)，開(kāi)通客運(yùn)線路營(yíng)運(yùn)。
   南岸區(qū)交通局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，朝天門(mén)市場(chǎng)搬遷到迎龍后，針對(duì)新市場(chǎng)區(qū)位較遠(yuǎn)、交通不便的問(wèn)題，將通過(guò)完善陸運(yùn)和水運(yùn)交通配套，形成迎龍鎮(zhèn)暢通的商貿(mào)物流配送體系。其中，包括整體遷入朝天門(mén)長(zhǎng)途汽車站，增加貨運(yùn)功能，構(gòu)建輻射西南的長(zhǎng)途客貨運(yùn)輸系統(tǒng)。

據(jù)介紹，目前南岸區(qū)正會(huì)同市交運(yùn)集團(tuán)，制訂朝天門(mén)長(zhǎng)途汽車站搬遷到迎龍鎮(zhèn)的相關(guān)規(guī)劃及建設(shè)事宜。搬遷后的車站名將更改為迎龍長(zhǎng)途汽車站，屆時(shí)將新增開(kāi)更多的班車線路。

    位于南岸迎龍鎮(zhèn)的新朝天門(mén)市場(chǎng)一期工程將于今年10月動(dòng)工，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)建成。按照市政府的規(guī)劃，屆時(shí)，朝天門(mén)市場(chǎng)將整體搬遷。

　　事實(shí)上，交通擁擠、配套落后的朝天門(mén)市場(chǎng)搬遷的消息，已經(jīng)流傳多年。之所以一直未動(dòng)，錯(cuò)綜復(fù)雜的利益糾結(jié)，是一個(gè)重要原因。也正因?yàn)榇�，朝天門(mén)市場(chǎng)這次是不是真能搬得動(dòng)，更多的將取決于決策層的魄力和決心。

　　交通擁擠，缺少倉(cāng)庫(kù)，火災(zāi)隱患突出

　　經(jīng)營(yíng)戶生意越來(lái)越難做

　　向紅是朝天門(mén)大正市場(chǎng)2樓的商戶，對(duì)于目前的服裝生意，她的感受是“越來(lái)越難做”。

　　2009年，向紅開(kāi)始經(jīng)營(yíng)這個(gè)不足10平方米的鋪面，當(dāng)時(shí)的年租金是18萬(wàn)，她每月能盈利2萬(wàn)～3萬(wàn)元。目前，這個(gè)鋪面的租金已經(jīng)降到9萬(wàn)，但向紅的月收入?yún)s不到2萬(wàn)元。

　　租金降低，為什么商戶的利潤(rùn)反而降低了呢？

　　向紅認(rèn)為，大品牌搶占市場(chǎng)和電子商務(wù)的興起所帶來(lái)的沖擊客觀存在，但近幾年朝天門(mén)不斷惡化的交通，導(dǎo)致整體客流量減少也是事實(shí)。

　　“每天早上六七點(diǎn)鐘開(kāi)市的時(shí)候，堵車半個(gè)小時(shí)的現(xiàn)象很普遍，有時(shí)甚至要堵兩個(gè)小時(shí)以上。本來(lái)小品牌服裝利潤(rùn)就越來(lái)越薄，不少一直在朝天門(mén)拿貨的零售商感覺(jué)生意越做越累�！彼�說(shuō)，她的不少客戶已經(jīng)轉(zhuǎn)行，這與朝天門(mén)擁堵的交通有很大關(guān)系。

　　造成堵塞的主要原因之一是公交車。“外地人把朝天門(mén)的公交車稱為公交火車，意思是一輛接著一輛，難有間歇�！背�天門(mén)市場(chǎng)管理處黨支部副書(shū)記劉瑋介紹，朝天門(mén)是多條公交線路的終點(diǎn)站，共有27條公交線路，同時(shí)還有一個(gè)長(zhǎng)途汽車站，每天的人流量為15萬(wàn)人。

　　公交車導(dǎo)致?lián)矶拢瑸槭裁床粶p少線路？“大部分客戶都是從區(qū)縣來(lái)，以經(jīng)營(yíng)中低端產(chǎn)品為主的零售商，他們更愿意選擇便宜的公交車�！眲�瑋介紹。

　　向紅的另一苦惱是庫(kù)房的緊缺。她的庫(kù)房是大正商場(chǎng)7樓用柵欄隔離出來(lái)的“鐵籠子”。

　　因?yàn)榇笳�市�?chǎng)門(mén)口沒(méi)有停車場(chǎng)，每次進(jìn)貨回來(lái)，她都需要事先約好力夫就地等待，貨車停在馬路中央，她同棒棒們一道飛快地把貨搶運(yùn)下來(lái)，然后等電梯上7樓庫(kù)房，如果電梯打擠，需要人力扛上去。把貨從庫(kù)房搬運(yùn)到鋪面，同樣“要流多大一身汗”。

　　能租上庫(kù)房，向紅已經(jīng)算是幸運(yùn)，更多的商戶需要在市場(chǎng)周邊租用住房當(dāng)庫(kù)房。據(jù)朝天門(mén)國(guó)際商貿(mào)城公司統(tǒng)計(jì)，朝天門(mén)市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積是33.84萬(wàn)平方米，專業(yè)庫(kù)房只有1.8萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積與庫(kù)房的比例為18：1，而合理的比例應(yīng)該是1：1。

　　最讓向紅擔(dān)憂的是消防安全，“一旦發(fā)現(xiàn)有人在商場(chǎng)抽煙，所有的商戶都會(huì)高度緊張，”她說(shuō)。由于缺少倉(cāng)庫(kù)，朝天門(mén)不少商場(chǎng)鋪面與鋪面之間的通道堆滿貨物，她認(rèn)為這存在著巨大的消防隱患。

　　公開(kāi)資料顯示，朝天門(mén)市場(chǎng)建立20多年來(lái)，已經(jīng)發(fā)生5次火災(zāi)，最嚴(yán)重的一次是1995年5月27日的第三交易區(qū)特大火災(zāi)，共燒毀攤位297個(gè)，房屋過(guò)火面積2712平方米，燒毀物資折價(jià)200余萬(wàn)元。

　　渝中區(qū)消防支隊(duì)工程師趙登武認(rèn)為，朝天門(mén)市場(chǎng)29個(gè)交易區(qū)中，有26個(gè)在高層建筑內(nèi)，而高層建筑滅火是“世界性難題”。由于部分交易區(qū)是倉(cāng)庫(kù)改建而成，建筑之間防火間距不足，加上有些商戶擅自在防火間距內(nèi)設(shè)置攤位，搭建違章建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)極易造成火燒聯(lián)營(yíng)之勢(shì)。

　　事實(shí)上，在朝天門(mén)市場(chǎng)消防通道被占用的情況很普遍，在一些消防通道，甚至有人開(kāi)辦小餐館，鍋底下的明火左右不足5米就是服裝、鞋帽、箱包等易燃物品。

　　一個(gè)名為“老重慶”的網(wǎng)友在天涯論壇發(fā)帖稱：朝天門(mén)市場(chǎng)至尚未改造的望龍門(mén)、儲(chǔ)奇門(mén)、十八梯一線，已經(jīng)成為高樓林立的渝中半島的“一塊疤”。

　　歷次傳言要搬遷，朝天門(mén)依然

　　只聽(tīng)樓梯響，未見(jiàn)人下來(lái)

　　今年8月26日，重慶市政府召開(kāi)朝天門(mén)市場(chǎng)遷建工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，會(huì)議透露出一個(gè)重要信息：朝天門(mén)市場(chǎng)將遷往南岸區(qū)迎龍鎮(zhèn)。這是官方首次正式發(fā)布該市場(chǎng)搬遷的消息。

　　“朝天門(mén)這次真的要搬？”在朝天門(mén)盛隆商場(chǎng)，一經(jīng)營(yíng)床上用品的商戶對(duì)記者的提問(wèn)不以為然。此前，關(guān)于朝天門(mén)搬遷的消息從沒(méi)有停歇，他已經(jīng)麻木了。

　　據(jù)了解，朝天門(mén)市場(chǎng)搬遷的消息最早于2005年8月開(kāi)始流傳。受此影響，2006年底，一些商戶陸續(xù)搬遷到江北盛世金源商貿(mào)城，有的一次就在那邊買下幾萬(wàn)平方米的鋪面。

　　2007年6月7日，渝中區(qū)政府某主要領(lǐng)導(dǎo)在做客新華網(wǎng)時(shí)曾表示：朝天門(mén)是我市中央商務(wù)區(qū)的金三角之一。業(yè)內(nèi)人士分析，這似乎從另一方面印證了朝天門(mén)市場(chǎng)搬遷的可能性不大。

　　2007年8月21日，朝天門(mén)工商所稱：朝天門(mén)搬遷根本就沒(méi)有納入渝中區(qū)、重慶市兩級(jí)政府的議事日程。

　　“說(shuō)說(shuō)而已，不會(huì)真搬，”這位商戶認(rèn)為，朝天門(mén)搬遷“只聽(tīng)樓梯響，未見(jiàn)人下來(lái)”，除了客戶對(duì)于地域的依賴，還在于“能不能把現(xiàn)在這群人擱得平”。

　　據(jù)了解，目前朝天門(mén)不少商鋪為貸款購(gòu)買，用租金償還按揭，一旦搬遷，老市場(chǎng)商鋪貶值，還貸風(fēng)險(xiǎn)大增。同時(shí)，由于市場(chǎng)本身由商戶培育，房東在商戶面前反而顯得弱勢(shì)。很多商戶一二十年前和房東簽訂租賃合同，即便自己不經(jīng)營(yíng)了，房東也不能收回其使用權(quán)，商戶將商鋪層層轉(zhuǎn)租，有的甚至轉(zhuǎn)租了7、8次，層層加碼，商戶每年都能獲得固定的轉(zhuǎn)租收入�！胺繓|收不回使用權(quán)，這在全國(guó)類似市場(chǎng)都是慣例�！眲�瑋說(shuō)。

　　因?yàn)槌�天門(mén)搬遷涉及到眾多商家的利益，渝中區(qū)商委負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示“這個(gè)問(wèn)題太敏感了�！�

　　敏感的還不只于此。

　　據(jù)了解，朝天門(mén)市場(chǎng)每年給渝中區(qū)提供的稅收為7000萬(wàn)元左右，這還不包括物業(yè)稅、所得稅和租賃稅，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)全部稅收近2億元。2010年渝中區(qū)財(cái)政收入為130億元，朝天門(mén)為區(qū)級(jí)財(cái)力的貢獻(xiàn)不算大。

　　但是，據(jù)渝中區(qū)一位不愿透露姓名的官員介紹，以商貿(mào)、金融為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，在渝中區(qū)的占比高達(dá)90%以上。其中，以2008年為例，該區(qū)批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值64.9億元，占GDP的比重達(dá)到19.9%。

　　“分析一種業(yè)態(tài)的價(jià)值，不能只看財(cái)稅貢獻(xiàn)，更要看它在區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局中的分量，看它的發(fā)展?jié)摿Α�從功能上講，朝天門(mén)算是解放碑中央商務(wù)區(qū)的左膀右臂，”這位官員說(shuō)，放這樣一個(gè)市場(chǎng)走，幾乎等同于放棄區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一種業(yè)態(tài)，“誰(shuí)都會(huì)舍不得”。

　　這種“舍不得”，還來(lái)自于主城另一強(qiáng)勁商圈——觀音橋的競(jìng)爭(zhēng)。資料顯示，2008年以來(lái)，觀音橋商圈已在多個(gè)節(jié)慶假日的銷售額超過(guò)解放碑。

　　這位官員透露，解放碑的主力業(yè)態(tài)是金融，商貿(mào)流通的主戰(zhàn)場(chǎng)是朝天門(mén)，渝中區(qū)曾謀劃朝天門(mén)的“騰籠換鳥(niǎo)”，“在位置不變、面積不變的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)發(fā)展訂單貿(mào)易、網(wǎng)上貿(mào)易、電子商務(wù)以及展示貿(mào)易。今后市民足不出戶，就能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)買到朝天門(mén)的小商品�！痹搮^(qū)一位領(lǐng)導(dǎo)曾描述道。

　　市場(chǎng)要來(lái)了，迎龍行不行？

　　目前尚是“蠻荒之地”的南岸迎龍，能夠取代朝天門(mén)老市場(chǎng)嗎？

　　從物流條件上看，新市場(chǎng)位于迎龍立交出口，茶涪路以北，繞城高速西側(cè)，緊鄰東城大道、快速路三橫線、江南大通道等。同時(shí)，新市場(chǎng)將與茶園火車東站連通，修建快速通道連接廣陽(yáng)壩長(zhǎng)江東港。

　　“火車、港口、長(zhǎng)途客運(yùn)、公交、輕軌，都將實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，市民駕車到新朝天門(mén)市場(chǎng)，只需10余分鐘時(shí)間。軌道交通6號(hào)線延伸至市場(chǎng)內(nèi)，新市場(chǎng)還要建3、4萬(wàn)個(gè)停車位。新朝天門(mén)市場(chǎng)幾乎克服了老市場(chǎng)的所有毛病�！背�天門(mén)國(guó)際商貿(mào)城公司總經(jīng)理譚春聯(lián)認(rèn)為。

　　不過(guò)，以硬件優(yōu)勢(shì)挑戰(zhàn)朝天門(mén)的，不只是迎龍新市場(chǎng)。

　　2007年5月30日，盛世金源商貿(mào)城開(kāi)始全國(guó)招商，欲打造西南最大的商業(yè)航母。2008年9月14日，盛世金源悄然易主。2010年，另一個(gè)號(hào)稱將打造中西部規(guī)模最大、配套設(shè)施最齊全專業(yè)品牌服裝批發(fā)市場(chǎng)的綠云尚都，在運(yùn)行近3年后停業(yè)。

　　上述的兩個(gè)市場(chǎng)的招商對(duì)象都是朝天門(mén)既有商家，“橫刀奪愛(ài)”戰(zhàn)爭(zhēng)為什么會(huì)失敗？

　　我市一位商業(yè)地產(chǎn)策劃師認(rèn)為，這兩個(gè)市場(chǎng)規(guī)劃的商業(yè)體量都不過(guò)10萬(wàn)平方米左右，不可能布置出像朝天門(mén)那樣豐富的業(yè)態(tài)，由于地處比解放碑更擁擠的觀音橋商圈，不能從根本上解決交通和商業(yè)設(shè)施配套問(wèn)題。朝天門(mén)新市場(chǎng)規(guī)劃的營(yíng)業(yè)面積達(dá)300萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)朝天門(mén)市場(chǎng)整體搬遷是具備硬件條件的。

　　新市場(chǎng)能否成功，關(guān)鍵還是取決于客戶�？蛻粼敢馊�嗎？

　　劉瑋認(rèn)為，朝天門(mén)是傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，要讓客戶改變消費(fèi)習(xí)慣并不容易。“朝天門(mén)在主城核心區(qū)，從空間距離來(lái)說(shuō)很近，但時(shí)間距離并不近，”譚春聯(lián)認(rèn)為，客戶圖的是方便。

　　據(jù)朝天門(mén)市場(chǎng)服裝企業(yè)協(xié)會(huì)楊熙的統(tǒng)計(jì)，朝天門(mén)的客戶8成是區(qū)縣零售商，2成是“到批發(fā)市場(chǎng)買便宜貨”的散客。“零售商逛批發(fā)市場(chǎng)是剛性需求，市場(chǎng)真的搬過(guò)去，即便散客減少了，但零售商不得不來(lái)進(jìn)貨，新市場(chǎng)應(yīng)該不缺人氣�！彼�認(rèn)為。

　　朝天門(mén)的商家愿意搬嗎？

　　楊熙認(rèn)為，朝天門(mén)市場(chǎng)16000多商戶整體搬遷到迎龍，尚且有難度。“很多商家可能會(huì)先在新市場(chǎng)開(kāi)鋪面，同時(shí)保留在老市場(chǎng)的鋪面，兩邊生意都做，哪邊生意好就把業(yè)務(wù)重心移過(guò)去，”楊熙認(rèn)為很多商家都會(huì)有騎墻態(tài)度。

　　渝中區(qū)的這位官員也認(rèn)為，目前朝天門(mén)市場(chǎng)呈“二八開(kāi)”趨勢(shì)，即百分之八十的客戶創(chuàng)造百分之二十產(chǎn)值，低端客戶所選擇的公交，導(dǎo)致了朝天門(mén)的擁擠和混亂。高端商戶僅僅把朝天門(mén)市場(chǎng)作為產(chǎn)品展區(qū)，貨物直接交給物流公司發(fā)送，并不經(jīng)過(guò)朝天門(mén)。如果把低端業(yè)態(tài)和低端客戶遷往新市場(chǎng)，老的朝天門(mén)市場(chǎng)正好升級(jí)換代。他認(rèn)為，兩個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該功能分離，各做各的生意。

　　在譚春聯(lián)看來(lái)，朝天門(mén)市場(chǎng)搬遷成功的關(guān)鍵，正在于步調(diào)一致的統(tǒng)一搬遷，不能同時(shí)讓兩個(gè)市場(chǎng)并軌運(yùn)行，“從廣東、福建等地市場(chǎng)搬遷的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，到時(shí)可能兩個(gè)市場(chǎng)生意都不好，兩邊都拖死�！彼�說(shuō)，“只搬遷低端業(yè)態(tài)，新市場(chǎng)肯定做不起來(lái)，必須整體搬。”

　　譚春聯(lián)關(guān)于整體搬遷主張的底氣，來(lái)自于政策支持。

　　我市“十二五”期間將建成中國(guó)西部國(guó)際物流中心，打造以“一江兩翼三洋”為布局內(nèi)容的國(guó)際物流大通道。按照這種規(guī)劃，包括朝天門(mén)市場(chǎng)在內(nèi)的內(nèi)環(huán)線內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)，原則上都要搬到內(nèi)環(huán)線外、外環(huán)線內(nèi)。

　　大市場(chǎng)向城市郊區(qū)搬遷，在國(guó)內(nèi)早有先例。李德元認(rèn)為，浙江義烏小商品市場(chǎng)的成功，與歷次搬遷無(wú)不關(guān)系。1984年至2008年，義烏市場(chǎng)歷經(jīng)五代市場(chǎng)，八次搬遷，十一次擴(kuò)建，建成全球最大單體市場(chǎng)建筑的國(guó)際商貿(mào)城，經(jīng)營(yíng)戶數(shù)從6000余人升為6.6萬(wàn)。浙江海寧皮革城搬遷后，市場(chǎng)交易量擴(kuò)大了數(shù)倍，目前海寧皮革城已經(jīng)整體上市。此外還有武漢漢正街、成都荷花池。

　　“搬遷是大勢(shì)所趨�！弊T春聯(lián)說(shuō)。 吳剛  田莉

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