怎樣才能做好專業(yè)市場

    商業(yè)地產(chǎn)，簡單的理解就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等. 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓的統(tǒng)稱。大家看到很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。我這里主要談一下對商業(yè)地產(chǎn)中核心—專業(yè)市場的認識。

    在做商業(yè)地產(chǎn)之前，我們公司做過許多住宅地產(chǎn)和綜合體，只是后來由于地塊的性質(zhì)屬于商業(yè)，才不得不開始進行專業(yè)市場的開發(fā)。也先后考察過浙江、江蘇、安徽、廣東的佛山、深圳、廣州、東莞、普寧等地的成功項目，之后陸續(xù)做了幾個商業(yè)地產(chǎn)項目，從70畝/項目到1500多畝/項目都有，專業(yè)市場的確與傳統(tǒng)的商住地產(chǎn)區(qū)別太大，如果用做住宅地產(chǎn)的思維是很難把商業(yè)地產(chǎn)激活的。

一、前期調(diào)研投入不同

專業(yè)市場對區(qū)域產(chǎn)業(yè)、交通情況、百公里以內(nèi)的業(yè)態(tài)輻射強度、招商的進度、商戶心理摸底、市場產(chǎn)品需要定位、業(yè)態(tài)商戶經(jīng)營面積等要求較多。與住宅地產(chǎn)單一的只注重開發(fā)戶型、強調(diào)外立面、配套設(shè)施相比復(fù)雜一些。比如做服裝市場，做得大的有廣州白馬商廈、新中國大廈、沙河萬佳服裝市場、東莞富民時裝城，虎門黃河服裝市場等，這些基本已經(jīng)代表了廣東的服裝市場的全部精華。但霧里看花是不行的，因為1、是否是專業(yè)市場連排建筑？2、商鋪深度寬度？3、車道如何而局，是回字型還是環(huán)型，是單向車道還是上下車道？4、商業(yè)層數(shù)、布局方式，扶梯是放在門口還是中空？5、負一層的功能與第三層的用途？6、是否可以不使用中央空調(diào)（中央空調(diào)每月每平米管理費高達25元/平方米）？7、商家哪里人比較多，外地人和潮汕人所占地比例是多少？（在五金、服裝面料行業(yè)，潮汕人占九層以上，其他專業(yè)市場也占相當大的比例）等等，這些都要很詳細的分析。

二、對業(yè)態(tài)定位、單體設(shè)計一定要準

市場要做什么這個不難定，但要把商鋪的擺放、廣告位的選擇、商業(yè)死角的處理、高層（一層6米高含隔層，二層3.2米，三層3.6米或是其他高度）、鋪面寬度，道路寬度和屬于商場的私人位置一定要處理好，哪怕消防栓的設(shè)置不合理都會影響到商家的忌諱。同樣的6層高度，我們看到好多浪費的空間，是因為一層上二層用了不同的寬度的樓梯或是選用了混凝土樓梯；就算同為60米一排的街鋪，4.5米寬/戶和6米寬/戶，給開發(fā)商所帶來的總收益相同，但商業(yè)氣身氛卻不同。因為按4.5米的門寬，可以做出13間，而按6米寬度只能做10間，由于商鋪總價影響，在不發(fā)達地區(qū)，13間商鋪的經(jīng)營環(huán)境肯定好過10間商鋪的設(shè)計。

三、 專業(yè)市場不能有賣鋪賺錢的短期思維

專業(yè)市場在住宅的商業(yè)部分（一般商住的10%部分是商業(yè)）很難形成，因為專業(yè)市場有其特殊性，商住不分流，商住都不會旺。專業(yè)市場要么在小塊的商業(yè)市區(qū)：如廣州中大輕紡城、長江輕紡城和珠江輕紡城；要么在偏遠的城鄉(xiāng)區(qū)，但是面積要大，才有規(guī)模和人流，如：深圳平湖華南城、東莞虎門鎮(zhèn)服裝批發(fā)市場群、無錫五洲國際工業(yè)博覽城、安徽亳州中藥材批發(fā)市場、廣州新塘牛仔布料市場、南海平地服裝面料市場等等。為了經(jīng)營好這些市場，商業(yè)地產(chǎn)管理公司無不重金投入，借雞生蛋，把經(jīng)營戶、投資戶、采購商的利益全部考慮到，不是賣完就走，而是自留30%以上的物業(yè)，共同經(jīng)營好市場，培育好市場，只有租金不斷提高的市場才會有活力。并采用免租、返租的各種形式招商。那種開發(fā)商思維是不能搞好專業(yè)市場的。

四、土地開發(fā)周期要快，不要總想著國有土地

專業(yè)市場和經(jīng)營有很強的周期性，并和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系很多，如五金建材必須看房地產(chǎn)的臉色，在農(nóng)村搞建材市場必死無疑。布料市場也講每年3月開市效應(yīng)和三季度的經(jīng)營旺季，過此時機生意漸冷。所以專業(yè)市場不能慢吞吞的做，因為專業(yè)市場一般不超過三層，許多地區(qū)可以不打樁不做地下室，建設(shè)速度很快。國有土地的好處是可以流轉(zhuǎn)，有土地70年使用權(quán)（可以理解為產(chǎn)權(quán)），但同時國有土地開發(fā)周期很長，新的地塊偏遠，不一定適合商業(yè)開發(fā)。相反，具有商業(yè)控制性規(guī)劃的農(nóng)村集體土地、租賃的土地反而憑借位置和操做上的優(yōu)勢占據(jù)了專業(yè)市場的主力。如中大輕紡城，長江輕紡城、廣州萬佳（國際）服裝城都是這種只有使用權(quán)的土地性質(zhì)。

五、效益遠非住宅可比

許多地產(chǎn)商把商業(yè)地產(chǎn)看成是麻雀戰(zhàn)。這是很大的誤解，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不用龐大的開發(fā)公司和十分細化的白領(lǐng)階層，往往是小而精的模式；也不需要龐大的資金貸款，投入比住宅小得多。目前做專業(yè)市場開發(fā)的公司反而沒受到房地產(chǎn)的調(diào)控的沖擊，并有許多公司加入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的陣營。這里有個簡單的效益比較，同樣的100畝，商業(yè)期限40年，住宅70年，商業(yè)容積率是1，住宅是2.5，每平方米開發(fā)成本假設(shè)相同。

住宅建設(shè)成本     3500元/平方米，面積166，500平方米，總投資582，750，000元

專業(yè)市場建設(shè)成本  3500元/平方米，面積66，666平方米，總投資  233，331，000元，

1、假設(shè)專業(yè)市場只租不賣，住宅全部賣掉，每平方米售價7500元，則利潤是4000元/平方米，總利潤是4000元*166，500平方米=666，000，000元，由于建設(shè)期兩年，財務(wù)費用81，585，000元，其全部100畝土地的70年總利潤是584，415，000元。

2、專業(yè)市場每平米租金100元/月（已是廣州地區(qū)最底價并且是最底容積率）建筑面積66，666平方米，年利潤是79，999，200元。財務(wù)費用16，666，000元，建設(shè)期一年后其第一年租金為63000，200，第二年為79，999，200元其全部100畝土地39年總利潤是3，119，968，800元。

3、比較得出，專業(yè)市場在一切經(jīng)濟指標正常的情況下，相當于住宅利潤的5.33倍或者說等于把樓盤賣了5次。

    專業(yè)市場是新興的行業(yè)，由于筆者能力所限，僅談了談個人的體會，不足之處還望大家指正。

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