商業(yè)地產(chǎn)勿入"城市化陷阱" 城中村商住項目理性發(fā)展

    今年大量城中村即將放量市場，太多的城市“次核心”、太多的綜合體和太多“CBD”，讓業(yè)界對昆明商業(yè)地產(chǎn)前景憂心忡忡，似乎在這樣冷淡的市場背景下，過量的商業(yè)放量已沒有破局之道。

為此本期記者專訪了云南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院博士生導(dǎo)師徐光遠教授，聽聽學(xué)院派對目前商業(yè)地產(chǎn)困局看法與意見。

“城中村不能再拆了”

徐光遠教授開門見山地表示“城中村不能再拆了”。他表示，我們的城市發(fā)展的理念，錯誤地把城市化簡單為城中村改造，城中村改造變成一個房地產(chǎn)項目，沒有發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

他說：“沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，就是沒有靈魂軀殼。市政建設(shè)是好，二環(huán)、三環(huán)和地鐵都很好，但是寅吃卯糧。仗著有土地儲備，賣地支撐這樣的建設(shè)�，F(xiàn)在土地賣不動了，發(fā)現(xiàn)問題了。我們知道，一個城市的發(fā)展應(yīng)該發(fā)展實業(yè)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)的需要發(fā)展城市。如果大家都不賺錢，都去炒房子，炒來炒去炒到一定程度就像美國一樣，爆發(fā)金融危機�！�

徐光遠教授也表示，早些時候城中村項目也卻有成功典范，譬如說南亞風情第壹城。不過，南亞風情第壹城的成功在于其占了先機，當別人還沒有改造的時候，它改造了。后來的城中村項目想要效仿它的成功，但是已經(jīng)不再有那樣的環(huán)境和條件了。

徐光遠教授表示，應(yīng)該提醒房地產(chǎn)商，城中村項目是城市化建設(shè)的陷阱，目前已經(jīng)不具備賺錢的環(huán)境。因此，開發(fā)商應(yīng)該放慢腳步。而對地方政府來說，應(yīng)該修正自己的建設(shè)理念，才是關(guān)鍵。當然，那些已經(jīng)拆掉的城中村，趕快建起來才是出路。時間拖得越久，損失越大，成本越高，房價越高，必定惡性循環(huán)。

面對目前樓市商業(yè)同質(zhì)化，體量過多且扎堆放置的現(xiàn)狀，徐光遠教授認為，城中村項目并沒有帶來曾經(jīng)設(shè)想的繁榮景象，而今卻成為不知如何是好的大麻煩。昆明的商業(yè)地產(chǎn)的不成功，是由于居住人口少，人氣不夠，客流量甚少，商家生意慘淡，自然商業(yè)地產(chǎn)的繁榮也無從談起。

徐光遠教授認為，目前住宅、商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計已成模式，下面5層是商業(yè)上面是住宅。然而，由于住宅入住率很低，所以下面的商店和飯館幾乎沒有人光顧。商業(yè)地產(chǎn)不能靠過路的人來支撐，而是要靠常住人口的消費來支撐。

我們開發(fā)商應(yīng)該意識到，目前的形勢應(yīng)該先建回遷房，商業(yè)地產(chǎn)暫緩發(fā)展。同時，城中村不能再拆了，應(yīng)該放緩。之前的城中村項目尚未被市場消化，市場已不堪重負�！�

“沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，就是沒有靈魂的軀殼”

“如果把城市化簡單化為鋼筋水泥GDP，然后又把鋼筋水泥GDP簡單化為房地產(chǎn)項目，城市建設(shè)都圍繞著房地產(chǎn)來展開了，那么就錯了，這就掉進了城市化建設(shè)的陷阱。”徐光遠教授說道，“憑借土地儲備，依靠賣地實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、城市發(fā)展，而今土地賣不動了，導(dǎo)致整個行業(yè)舉步維艱。這是寅吃卯糧的行為，必不可長久。”

他表示，一個城市倘若沒有實業(yè)的發(fā)展，沒有實業(yè)的支撐，那么這座城市便是沒有靈魂的軀殼。城市應(yīng)該發(fā)展實業(yè)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)的需要來發(fā)展城市�！鞍凑談P斯說法，一個密封社會，越浪費就越繁榮，如果不消費了，社會就凋敝了，經(jīng)濟就凋敝了。你透支以后，你買奶粉的錢和買尿不濕的錢就沒有了，那市場怎么繁榮。大家為了房子，不上館子、不買新衣服，這個經(jīng)濟就無法發(fā)展�！毙旃膺h教授說道。

另外，徐光遠教授對秦省長的話非常認可。他說：“秦光榮省長說，工業(yè)園區(qū)、民營經(jīng)濟、縣域經(jīng)濟是經(jīng)濟的這三個把手。抓好這三個把手經(jīng)濟才穩(wěn)。這樣的思路，這本身就是一個回歸，回歸到發(fā)展實業(yè)。”

“只有經(jīng)濟發(fā)展，大家才會有收入。大家含辛茹苦的、攢些錢、貸些款買房子，因為什么？因為覺得房子會漲價，有發(fā)財?shù)南Ｍ�，問題是，現(xiàn)在房子不能發(fā)財了。所以，痛定思痛，只有重新找出路。我們的GDP曾經(jīng)是鋼筋水泥GDP，也拉動經(jīng)濟發(fā)展，后來商品房建設(shè)受挫以后，又用保障房，又保持經(jīng)濟發(fā)展的速度。接著，保障住房建設(shè)完以后，就完了嘛，沒有了嘛。所以，生長期發(fā)展實業(yè)經(jīng)濟是對的。但是發(fā)展實業(yè)太慢了，即使慢一點，大家一起搞實業(yè)也是好的�！毙旃膺h教授頗為興奮地說道。

“或許有些人會覺得，回歸實業(yè)收入會減少，發(fā)展會放緩。但是歸根結(jié)底來說，就算你再蓋寫房子，房價再高，你受不了啊。痛定思痛，應(yīng)該還是回歸到真理上——發(fā)展實業(yè)。實業(yè)發(fā)展了，就業(yè)的機會增加了，才能吸引人才安居立業(yè)，人們就會來買房子。人氣旺盛的地方，商業(yè)自然而然也就發(fā)展起來了。因此，以實業(yè)為發(fā)展主體，商業(yè)地產(chǎn)才能有所依托。

專業(yè)化只是少數(shù)人的出路

那在房價遲遲居高不下，人流無法激增的局面下，商業(yè)地產(chǎn)就沒有破局的辦法了嗎？面對目前一些打破綜合體、CBD和泛亞什么中心等拉大旗作虎皮的商業(yè)地產(chǎn)項目，提出了專業(yè)化、體驗化，特色化、主題化的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，這會不會是一個商業(yè)地產(chǎn)的好出路呢？

“是一個好的出路。舉個例子，羅慶昌，原先云嶺的老總，他現(xiàn)在打算打造一個造珠寶品牌店。搞一個名牌店相對集中的地方，吸引游客來這里買。羅慶昌說，景星花鳥市場賣珠寶的有十多家，馬上拆遷后就會來到他這里，很快就能成氣候。他還有加工廠，接受別人的產(chǎn)品搞加工，前店后廠，不得了啊。”

但是，正如我們所知，搞主題化、專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)，畢竟只是少數(shù)人能玩得轉(zhuǎn)的方法。這個不難理解，如同目前正在招商的凱旋利車博匯以及玉器城，都是因為其持有者，在這個專業(yè)市場有很深的資歷和資源。要知道，凱旋利在二手車交易界盤踞多年，是有著相當豐富的汽車行業(yè)資源，打造這樣主題商業(yè)地產(chǎn)有先天和優(yōu)勢。

商業(yè)地產(chǎn)受困“高房價”

“現(xiàn)在有一個趨勢，許多朋友都在買房，但是他工資只有三、四千，按理說他的貸款就還不了，怎么辦？難道真是虱子多了，不怕癢？房貸欠著這么多錢，銀行如果認真，怎么辦？有個人一個月工資三、四千，買了100萬的房子，他的貸款月供是六千五，一個月他還兩千，媳婦還兩千，爹媽還兩千，這樣的話，全家人都不過了，都圍著房子轉(zhuǎn)�！毙旃膺h教授說道，“如果大家都這樣，那么基本上大家的消費都預(yù)支了，那大家未來二十年、三十年都不消費，那么經(jīng)濟怎么繁榮呢？”

“更稀奇的是，就拿我們老師來說，也是一個笑話吧。在呈貢荒山野嶺上蓋房子，以后就便宜賣給老師，老師為了發(fā)財就買了，因為是稀有價值，大家都待價而沽，賺大錢。想著不管怎樣5000總賣得掉吧，但是到目前有價無市。”他笑著接著說，“更有意思的是，現(xiàn)在呈貢新城靜悄悄的，晚上更是靜的嚇人。我有一個學(xué)生，去到市政府工作，女孩子。晚上不敢出門，談戀愛都談不成了，天一黑就躲在家里面，連個燒烤都不吃了，躲在房子里就不消費。這樣商業(yè)怎么可能發(fā)展得起來？”

“有人說地鐵通了，交通方便一些，就會好起來。但是我們要想清楚，就算地鐵通了，有哪些人會去那里？去市政府辦事的人？那些人就算是有事辦，走到市政府辦完事就回來了嘛，你的商業(yè)設(shè)施怎么辦呢？必須是住進去的人，在那里生活的人才會消費。所以不要指望地鐵一通，就能徹底改變目前的局面�！�

“按理說，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)應(yīng)該好,但是在發(fā)展中由于客流量不夠，商業(yè)氣氛很難復(fù)原。相反地，有些新城的居民居住相對集中，商業(yè)地產(chǎn)在那里反而地產(chǎn)好一些。高房價阻止人流量，商業(yè)便做不起來，相輔相成。”

徐光遠教授最后說，“相比起呈貢和世紀城，呈貢新區(qū)的高房價阻止很多人進入，但是世紀城當時價格很便宜，因此一個至今人跡罕至，一個人氣旺盛。商業(yè)地產(chǎn)自然就在人氣旺的地方發(fā)展起來了�！�

房價高，人住不進去，自然沒有人消費，商業(yè)地產(chǎn)自然也就做不起來。現(xiàn)在，面對商業(yè)地產(chǎn)的困局，不少樓盤為了盤活商業(yè)地產(chǎn)，將樓盤的住宅虧本出售，以低價格吸引人氣，待人氣旺盛起來再乘機出售商業(yè)地產(chǎn)來賺錢，在整個環(huán)節(jié)中人才是關(guān)鍵，這也許是商業(yè)地產(chǎn)走出困局的一個方法。

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