項目改造可行性研究報告

項目改造可行性研究報告 11.概論1.1 項目提出的背景 及項目位于市文化路 44 號的股份公司院內(nèi)，西面與中國醫(yī)科大學第二附屬醫(yī)院及市信息產(chǎn)業(yè)一條街——三好街相鄰，南側(cè)是市東西交通主干道——文化路，東鄰工業(yè)展覽館，北面是魯訊美術學院和南湖公園及南運河，是在公司暨采購供應站的基礎上發(fā)展起來的大型生產(chǎn)資料市場和大型批發(fā)市場。其中內(nèi)有 600戶經(jīng)營戶；市場內(nèi)有 110 戶經(jīng)營戶。 ，是中華老字號，成立于 1951 年，是一個有 50 多年歷史的國有骨干生產(chǎn)資料銷售企業(yè)，是國家十大市場 之 一 ， 良 好 的 企 業(yè) 形 象 和 廣 泛 的 市 場 知 名 度 使的產(chǎn)品銷售遍及東北三省和朝鮮及俄羅斯遠東地區(qū)。 在基礎上發(fā)展起來的，是聯(lián)合主辦的特許經(jīng)營的專業(yè)市場，也是市唯一的以期刊雜志和教學輔導用書為主的市場。經(jīng)過近十年的發(fā)展，已經(jīng)成為東北三省的期刊雜志和教學輔導用書的集散地。 2 2004 年 9 月，出資 11500 萬元收購的全部國有資產(chǎn)（占股份公司總股本的 51）和 市 股 份 有 限 公 司 持 有 的 全 部 的 股 份 （ 占股份公司總股本的 36.2），占股份公司總股份的87.2，成為絕對控股方。正在積極與剩余股東協(xié)商收購股份公司其它股份的工作。 收購股份公司，主要是看到股份公司所辦的及中國批發(fā)市場良好的市場占有率、較大的發(fā)展空間和市場收益率。以目前市場年租金收入約 2800 萬元的標準，把銀行不良貸款處置和 1134 名職工剝離后，市場年凈收益可達 2000 萬元以上。 由 于 及 中國批發(fā)市場是經(jīng)過十幾年時間逐漸發(fā)展起來的專業(yè)市場，經(jīng)營場地大部分是利用原有建筑改造，因此，市場規(guī)劃較為混亂，設備設施不足，消防隱患突出，尤其缺乏大面積的停車場，經(jīng)營環(huán)境已經(jīng)不能滿足消費者的要求。加上市場知名度的不斷擴大，市場經(jīng)營業(yè)戶的增加和業(yè)戶經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營實力的擴大，對經(jīng)營面積、倉儲面積都有了新的要求。 1.2 項目概況 1.2.1 項 目 名 稱 :及項目改造工程 3 a.建設地點:市和平區(qū)號 b.建設單位:股份有限公司 c.企業(yè)性質(zhì):股份制 d.企業(yè)注冊資本金:6434 萬元人民幣 1.3 工程概況: 及項目改造工程項目占地19327 平方米，總建筑面積約 15 萬平方米，項目共分三期完成。其中：一期是將原有建筑面積 52753 平方米的市場裝修改造；二期是將原有鍋爐房拆除后，擴建的市場，及將原來西側(cè)六層建筑擴建加高到 22層，用于寫字樓和公寓，工程面積約 4 萬平方米；三期是將原有市場北側(cè)和東側(cè)的房屋拆除后新建的市場和住宅，工程面積約 5 萬平方米。 及 項目改造工程項目工期預計 2 年，即從 2005 年 1 月 1 日至2006 年 12 月 30 日。預計總投資約 4 億元人民幣，總銷售收入約 5.9億元人民幣。 目前，項目改造工程的初步設計方案已經(jīng)完成，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已經(jīng)相繼開展。 1.3.1 資金來源:本項目建設資金 50由投入，20依靠銀行貸款，30通過預售房款解決。 1.3.2 編制報告的依據(jù): a.與市和平區(qū)人民政府簽訂的《商業(yè)集團產(chǎn)權交易合同》 b. 及 項目規(guī)劃設計條件 4 c. 及 項目土地使用證 d. 及 項目股份有限公司 2005年市場收費方案等。 2.市場預測 2.1 市場現(xiàn)狀調(diào)查 2.1.1 住宅市場現(xiàn)狀調(diào)查 是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。市轄九區(qū)一市三縣，總面積 1.3萬平方公里，市區(qū)面積 3495 平方公里�？�?cè)丝?720 萬人，市區(qū)人口 5485 萬人。 市 2003 年城鎮(zhèn)住宅完成投資 138.4 億元，同比增長 46.8；施工面積 1531.8 萬平方米，同比增長 296；竣工面積 566.7 萬平方米，同比增長 23.1；人均住宅建筑面積由上年的 19.12 平方米提高到20.12 平方米。 金廊是城市中軸的拓展，是城市中部服務功能的總稱。金廊工程的啟動極大的促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，金廊拆遷釋放了巨大的消費能量。此外，隨著大都市圈的構建，實施“森林城市”規(guī)劃，將為市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供動力。市政府決定用兩年時間完成 10萬戶棚戶區(qū)住宅拆遷改造任務，加上經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)動遷，將有 13萬戶以上被拆遷居民可享受貨幣補貼入市購房，帶來住房需求約 1700萬平方米，市場交易額約 450 億元。 由此可見，市房地產(chǎn)市場將會迎來一個大眾住房消費需求迅猛增加的快速發(fā)展時期。據(jù)專家預測，房地產(chǎn)至少在 8 年內(nèi)將保持穩(wěn)定上升的發(fā)展趨勢。 2.1.2 專業(yè)商業(yè)鋪面市場調(diào)查 是建國初期國家重點建設起來的以裝備制造業(yè)為主的全國重工業(yè)基地之一。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，的工業(yè)門類已達到 142 個，現(xiàn)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 1300 多家，國內(nèi)生產(chǎn)總值 1600 多億元。面對全面實施振興東北老工業(yè)基地的重要戰(zhàn)略機遇，市人民政府確定，到2010 年把建成全國裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長極。以其優(yōu)越的地理位 6置，雄厚的工業(yè)基礎及科技實力，完善的市場體系和發(fā)達的交通網(wǎng)絡必將成為中國最具吸引力的投資地區(qū)之一。 遼沈地區(qū)是市場比較發(fā)達的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，整個遼寧省城鄉(xiāng)擁有各類市場 3000 多個，僅地區(qū)就有 500 多個，年成交量超過億元，在全國具備一定影響力的市場就有 30 多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產(chǎn)流通，滿足消費需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊涵著巨大的商機。 2.2 產(chǎn)品供需預測 2.2.1 住宅需求預測 對比金廊工程的拆遷補助水平，居民最多的大約可以得到 20 萬元左右的補償，考慮到市 2003 年人均收入 14965 元，人均可支配收入7961 元的水平，以及 2003 年市商品住宅平均售價 2753 元/平方米，從每套住宅面積看，小戶型的商品住宅繼續(xù)挑大梁，每套面積在 60——100 平方米的占的比例最大，為 31.4；其后依此為 100——120 平方米和 120——150 平方米， 而 比重分別是 26.5和 23.8； 60 平方米以下和 180 平方米以上的分別占 4.8和 4.2。 2.2.2 商鋪需求預測 近幾年，隨著商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起，一批擁有更加先進配套和管理理念的專業(yè)市場陸續(xù)登陸，新的市場群與新的經(jīng)營環(huán)境正逐步形成，市場投資日益活躍，普通投資者在進行投資選擇時也紛紛將目光投向潛力巨大的專業(yè)市場。 從專業(yè)市場的分布來看，各區(qū)已基本形成自己的特色，如三好 7街的電子市場、大東區(qū)的通訊器材市場等。但值得注意的是：目前的專業(yè)市場雖然很多，但其中很大一部分市場由于沒有獨立產(chǎn)權并不適合投資，只有具備獨立產(chǎn)權，或多年經(jīng)營權的市場攤位才具備投資價值。 隨著市民投資意識的增強，專業(yè)市場特殊的投資魅力正吸引著普通個體投資者，專業(yè)市場平臺升級、經(jīng)營運作及管理的市場化使專業(yè)市場成為繼住宅投資后，普通消費者投資的新熱點。 1997 年至 2002 年，我國商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7，其中 2000 年商鋪銷售增幅近 40，2002 年為 30。這充分表明，從解決居住逐步過度到發(fā)展經(jīng)濟的階段，房地產(chǎn)業(yè)越來越向商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)房地產(chǎn)蘊藏著巨大的投資空間。 相對于其他一些城市，作為區(qū)域中心城市的目前的商業(yè)項目在數(shù)量上和人均擁有量還不高。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間，隨著整體投資環(huán)境的大幅度改善，將會有更多的投資者進入的商業(yè)地產(chǎn)市場，這無疑是一個較大的“利好”。 2.2.3 倉儲、停車場需求預測 專業(yè)市場由于銷售產(chǎn)品的輻射半徑遠遠大于一般零售業(yè)，單次銷售產(chǎn)品的數(shù)量和體積也遠遠大于一般零售業(yè)，因此，專業(yè)市場對于倉庫及停車場的要求非常高。這一點，從目前的庫房出租率就可以明顯看出。 2.4 價格預測 2.4.1 住宅市場價格預測 8 2003 年，從銷售價格看，低價位商品住宅仍唱主角，平均售價 3000元/平方米以下的占全年商品住宅銷售的 72.2，平均售價在 3000——4000 元/平方米的占 19.2，而平均售價在 5000 元/平方米以上的僅占2.6。 由數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)市場仍將以小戶型為主要銷售方向，總價在 30 萬元左右的住宅是市場的熱銷價格。 2.4.2 商鋪市場價格預測 由于目前的專業(yè)市場大部分以出租為主，市場上可以進行比較的同類項目很少，而經(jīng)營品種不同的專業(yè)市場，由于對經(jīng)營面積、經(jīng)營環(huán)境的要求以及經(jīng)營利潤的不同，承受租金的能力差別很大，無法進行比較。因此，對本項目的銷售價格預測是建立在目前和中國批發(fā)市場的租金和為數(shù)不多的幾個同類市場的銷售價格基礎上確定的。 經(jīng)過調(diào)查，目前和中國批發(fā)市場內(nèi)一層凈營業(yè)面積年租金大 約 在 3000-4500 元 / 平 方 米 ， 二 層 凈 營 業(yè) 面 積 年 租 金 大 約 在2000-2500 元/平方米，三層凈營業(yè)面積年租金大約在 1000-1500 元/平方米，庫房凈面積年租金大約在 240 元/平方米。如果市場利用率達到 60，考慮一次收取 10 年租金，讓經(jīng)營者使用 15 年的方法回避投資風險，或如果市場面積利用率達到 60，考慮以 10 年租金，作為計 ，則可得到以建筑面積算售價的依據(jù)（即投資者的投資回保率為 10）計算的銷售單價為一層 18000-27000 元/平方米，二層 12000-15000元/平方米，三層 6000-9000 元/平方米。 9表1 市相關樓盤銷售價格情況匯總表 （2004 年 3、4 月份） 單位：元/平方米 序 樓盤名稱 房屋 區(qū)位 地段 價格 備注 號 類型 1 機電城 商住樓 和平區(qū) 民主 其中：商鋪（8M17M）一至三層 路 13500 均價 一層攤位 15000 二層攤位 13000 三層攤位 10000 四層攤位 價格未定 五層倉庫 4100 六層倉庫 4200 七層以上住宅 3300 起 50 元/層 負一層停車場 收費經(jīng)營 2 溫州機電名品商城 商住樓 和平區(qū) 文化 路 其中：商鋪（8M17M）一至三層 12000 均價 四層以上住宅 3800 起 3 冠芳園 住宅區(qū) 和平區(qū) 文化 4580 起 售罄 路 4 中潤國際 綜合樓 和平區(qū) 三好 街 其中：住宅 3860 公寓 4580 寫字間 4240 5 文瀾尊邸 住宅 和平區(qū) 文 化 4100 路 10 2.4.3 倉儲、停車場價格預測 本項目的地下停車場計劃停放各類車輛約 300 輛。其中 200 個停車位用于市場經(jīng)營，收費采用專人管理、按次收費 5-10 元/次。如果市場停車場利用率達到 80，每天周轉(zhuǎn) 5 次，則每天的收費約為 4000——8000 元，一年收入約 146——292 萬元。另外 100 個停車位用于住宅業(yè)主，按 500 元/月出租，每年收入 60 萬元。兩個停車場合計年收入約為 200——350 萬元。如果按照目前市地下車庫每間 10——15 萬元的售價，收入將會更為可觀。 綜合上述因素，公司改造項目預測商鋪設計為一、二層連體，平均銷售價格為建筑面積 12000——20000 元/平方米，一層攤位平均銷售價格為建筑面積 15000 元/平方米，二層攤位平均銷售價格為建筑面積 12000 元/平方米，三層攤位平均銷售價格為建筑面積 10000 元/平方米，四、五、六層庫房平均銷售價格為建筑面積 4000 元/平方米，住宅平均銷售價格為建筑面積 3500 元/平方米，車庫平均銷售價格為10 萬元/車位，車位的臨時停車費為每次 5 元。 2.6 競爭力分析 由于市的核心城區(qū)是和平區(qū)和沈河區(qū)。在這兩個區(qū)內(nèi)，城市交通網(wǎng)絡、市政配套、生活配套形成早，房地產(chǎn)開發(fā)起步早，土地資源日趨減少。人口密度大，商業(yè)設施密集，商業(yè)地產(chǎn)項目逐漸增加，正超著商業(yè)核心區(qū)發(fā)展。土地資源減少，人氣越來越旺，商業(yè)物業(yè)越來越集中，最終導致和平區(qū)和沈河區(qū)寸土寸金。相對較高的土地成本最

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