大源餐飲商鋪值不值？

占據(jù)天府新區(qū)核心位置，周邊擁有眾多的寫(xiě)字樓卻缺乏餐飲聚集地，作為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多、有餐飲商鋪銷(xiāo)售的樓盤(pán)，峰匯中心的餐飲商鋪是否就此一枝獨(dú)秀？占據(jù)如此資源優(yōu)勢(shì)，峰匯中心商鋪的投資回報(bào)率究竟有多高？

　　4P體系

　　精算盤(pán)

　　位置（Position）

　　產(chǎn)品（Product）

　　價(jià)格（Price）

　　潛力（Potential）

　　在4P體系中，位置（包括地段、交通、配套等）、產(chǎn)品（業(yè)態(tài)、建筑面積等硬件指標(biāo)）、價(jià)格（在某一銷(xiāo)售時(shí)段的銷(xiāo)售價(jià)格）均為剛性定量指標(biāo)，潛力（核心目標(biāo)客群、投資回報(bào)率等）則屬于變量指標(biāo)。
　　

　　“天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。”相信人們都知道這是一句至理名言。對(duì)于在寫(xiě)字樓里的上班一族來(lái)說(shuō)，別說(shuō)免費(fèi)午餐這樣的奢望，能在附近找到味好量足的就餐之地已是心滿意足了。特別是在餐飲配套缺乏的辦公區(qū)，每天中午到哪里去吃飯，更成為人們頭痛的問(wèn)題。位于國(guó)際城南的會(huì)展片區(qū)既是如此，不過(guò)，這一狀況隨著峰匯中心的落成而得到改變。

　　寫(xiě)字樓包圍的餐飲街
　　如果說(shuō)成都的寫(xiě)字樓三分天下，那么南延線即有其一。從南三環(huán)沿天府大道一路向南至?xí)�展中心片區(qū)，約3公里的路程上，密集地分布著數(shù)十棟寫(xiě)字樓。尤其在大源片區(qū)的天府三街上，不足1公里的距離，就有希頓國(guó)際廣場(chǎng)、大源國(guó)際、花樣年·福年廣場(chǎng)、香年廣場(chǎng)、新希望國(guó)際、峰匯中心等十余個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

　　作為天府新區(qū)的核心起步區(qū)，峰匯中心所在的大源組團(tuán)近年來(lái)高速發(fā)展，其高端住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)已初具規(guī)模。雖然商業(yè)配套正逐漸完善，但餐飲業(yè)仍是比較缺乏。除了伊藤洋華堂旗艦店有一些餐飲店外，在目前的大源住宅區(qū)并無(wú)社區(qū)底商的餐飲店出現(xiàn)，這一狀況在靠近天府大道的大源商務(wù)區(qū)尤為明顯。

　　位于天府三街的峰匯中心屬于大源商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，有城南CBD的美譽(yù)。片區(qū)內(nèi)的天府大道、益州大道、天府系列街道構(gòu)成交通路網(wǎng)，無(wú)論是白天就餐還是晚間消費(fèi)，自駕車(chē)和騎車(chē)的到達(dá)性都非常好。不過(guò)略顯遺憾的是，天府三街上目前并未開(kāi)通公交線路，趕公交車(chē)只能到天府大道下車(chē)再步行至峰匯中心。好在步行路程并不遠(yuǎn)，約有300米的距離。

　　峰匯中心的商鋪更多是針對(duì)大源商務(wù)區(qū)的消費(fèi)，從區(qū)位上來(lái)說(shuō)，幾乎成為寫(xiě)字樓集群中的餐飲街。周邊的香年廣場(chǎng)、福年廣場(chǎng)等樓盤(pán)還有大量的LOFT公寓，這些年輕人將是峰匯中心餐飲商鋪的消費(fèi)主力。從輻射范圍來(lái)看，分會(huì)中心距離大源住宅區(qū)的眾多樓盤(pán)不過(guò)2公里多的距離。如果味道夠好，相信這個(gè)距離不會(huì)對(duì)好吃嘴們構(gòu)成障礙。

　　僅19套餐飲商鋪
　　峰匯中心具有豐富的產(chǎn)品形態(tài)，包括社區(qū)底商、寫(xiě)字樓以及住宅，總建筑面積約13萬(wàn)平方米。其中寫(xiě)字樓約7萬(wàn)平方米，住宅約2萬(wàn)平方米，288戶。底商約1萬(wàn)多平方米，分為70多個(gè)銷(xiāo)售單元，商鋪基本分布在2號(hào)樓和3號(hào)樓，均為兩層布局。面積在24—540平方米之間。     

　　作為片區(qū)內(nèi)最稀缺的商鋪類(lèi)型，峰匯中心的餐飲商鋪?zhàn)粤料嘁詠?lái)備受關(guān)注。眾所周知，由于餐飲店的特殊性，很多商務(wù)樓盤(pán)的底商拒絕引進(jìn)餐飲業(yè)態(tài)。因此，“被寫(xiě)字樓包圍的餐飲街”自然成為投資者們關(guān)注的對(duì)象。

　　項(xiàng)目的餐飲商鋪集中在2號(hào)樓下，以便于統(tǒng)一安裝煙道。整體呈現(xiàn)“T”字形布局，初步規(guī)劃為品牌中餐、連鎖快餐、西餐、茶樓等業(yè)態(tài)。在項(xiàng)目總共70余個(gè)銷(xiāo)售單元中，能夠做餐飲的商鋪只有19個(gè)，顯示出比較稀缺的狀態(tài)。

　　峰匯中心商鋪將于近期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。餐飲商鋪的面積最小的是53平方米，最大的333平方米。一樓多為小戶型商鋪，11間商鋪中，除了四間商鋪面積在100平方米以上外，其余都在100平方米以下。這類(lèi)商鋪更適合做快餐店、中餐店。二樓的商鋪面積普遍偏大，除了一間是115平方米、一間是138平方米以外，其余六間鋪面面積都在202——333平方米之間，適合做品牌中餐、品牌連鎖快餐店以及西餐廳。　

　　動(dòng)態(tài)看待投資回報(bào)率
　　與峰匯中心隔天府大道相望的英郡，是2010年左右的項(xiàng)目。該項(xiàng)目的底商中也有部分可做餐飲業(yè)，如果是以前和房東簽訂的合約，月租金基本上都是100元/平方米左右，現(xiàn)在新簽合約的，月租金已經(jīng)達(dá)到150元/平方米，轉(zhuǎn)讓費(fèi)基本上在10萬(wàn)—40萬(wàn)元左右，可見(jiàn)餐飲商鋪的附加值非常高。而英郡能做餐飲的二手商鋪售價(jià)，100多平方米小面積的價(jià)格為4萬(wàn)元/平方米左右，大面積的商鋪價(jià)格為3萬(wàn)多/平方米左右。

　　據(jù)峰匯中心銷(xiāo)售人員透露，商鋪開(kāi)盤(pán)價(jià)預(yù)計(jì)一樓為4萬(wàn)多元/平方米，二樓2萬(wàn)多元/平方米。參照英郡目前的租售情況，這一價(jià)格的可信度還是比較高。如果據(jù)此為標(biāo)準(zhǔn)，以一樓100平方米的餐飲商鋪來(lái)計(jì)算，其投資回報(bào)率＝月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)，即180000元/4000000元=4.5%，這樣的投資回報(bào)率和峰匯中心優(yōu)越的地理位置、稀缺的業(yè)態(tài)等優(yōu)勢(shì)相比，顯然相去甚遠(yuǎn)。

　　從現(xiàn)實(shí)的角度看，這一片區(qū)的商務(wù)、商業(yè)氛圍并不成熟，盡管峰匯中心的位置優(yōu)越，商鋪業(yè)態(tài)也很稀缺，不過(guò)如果單純以投資回報(bào)率來(lái)看，目前確實(shí)不夠理想。不過(guò)從英郡的商鋪?zhàn)馐矍闆r不難看出，兩年時(shí)間左右，租金上漲了50%，商鋪價(jià)值提升了25%。隨著天府新區(qū)建設(shè)提速、入住率提升、商務(wù)成熟度逐步提高，商鋪的投資回報(bào)率也將快速提升。

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