尊重商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律、專業(yè)團(tuán)隊(duì)及操作程序

     資金充裕前提下 尊重商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律、專業(yè)團(tuán)隊(duì)及操作程序

    【新浪房產(chǎn)】您覺得開發(fā)商要做商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該首先要具備一些什么樣的條件才能做好商業(yè)地產(chǎn)，在開發(fā)和運(yùn)營之間，應(yīng)該怎樣去平衡？

　　【李仁斌】這個(gè)問題非常好，現(xiàn)在有很多咱們除了住宅的開發(fā)商轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)之外，還有很多以前根本不是做地產(chǎn)的現(xiàn)在也轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)里面，像做家電的海爾，還有做農(nóng)產(chǎn)品的雨潤，包括前段時(shí)間我聽說做餐飲的海底撈，這些非地產(chǎn)行業(yè)的都來做商業(yè)中心、購物中心了。大家已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這種商業(yè)地產(chǎn)他巨大的發(fā)展空間，我很難限定說一定要一直做商業(yè)地產(chǎn)的人才能做商業(yè)地產(chǎn)，其他各種資本他要是有多余的能力、有多余的資本都可以進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，這些都是沒有問題的。問題首先在于他操作的這個(gè)團(tuán)隊(duì)我覺得有幾個(gè)方面：

　　第一點(diǎn)他要有尊重商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，什么叫尊重商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律？做商業(yè)地產(chǎn)招商和經(jīng)營才是他的根本，這種情況下任何一個(gè)項(xiàng)目我都要考慮他未來的可持續(xù)經(jīng)營性，這是我們的出發(fā)點(diǎn)，他跟我們的住宅可能完全不一樣。住宅我建好以后只要怎么樣賣出去，他是滿足一個(gè)居住的功能。住宅其實(shí)是賣產(chǎn)品，但是做商業(yè)他是做服務(wù)，他完全是兩個(gè)不同的概念，住宅賣出去房子做居住，而商業(yè)地產(chǎn)你把商場建完了他不是一個(gè)成型的東西，你只能在這個(gè)基礎(chǔ)上去添加你未來的商業(yè)經(jīng)營服務(wù)才具有價(jià)值，這是兩個(gè)非常大的區(qū)別。

　　這種情況下意味著在你的整個(gè)項(xiàng)目的前期就要開始從未來的商業(yè)經(jīng)營服務(wù)來考慮，我怎么樣定位，我的商圈在哪，我的消費(fèi)群在哪，我未來的商戶經(jīng)營戶他們這些商家的品牌是怎么樣的一個(gè)組合，我的人流動(dòng)向怎么樣組織，這些是我們跟住宅完全不一樣的東西，這是在我們商場開建之前要考慮清楚的，我們要尊崇這樣的一個(gè)商業(yè)規(guī)律的東西，不能簡單地說我把房子先建起來才說，這可能是一個(gè)非常大的不一樣。

　　第二點(diǎn)要尊重專業(yè)，做住宅可能有一個(gè)隊(duì)伍我弄地建起來就可以了，但是在商業(yè)這個(gè)領(lǐng)域大家可以看到，很多時(shí)候都是一些各種專業(yè)團(tuán)隊(duì)的組合，從前期的定位策劃的團(tuán)隊(duì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì)，我們不能簡單請(qǐng)一個(gè)會(huì)做住宅設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)師過來，那他是沒有商業(yè)頭腦的。商業(yè)這一塊國內(nèi)國際也有成熟的這些商業(yè)的設(shè)計(jì)公司，還有商業(yè)空間的設(shè)計(jì)公司，還有商業(yè)動(dòng)線交通組織的設(shè)計(jì)，還有商業(yè)的外部裝飾、內(nèi)部裝飾的設(shè)計(jì)，還有商業(yè)環(huán)境的設(shè)計(jì)，還有后面的招商和運(yùn)營環(huán)境的這一塊，都要有一些專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和專業(yè)的人士來做，不能自己組建一個(gè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)來做，這就是尊重專業(yè)。

　　第三是在操作的程序上面一定要做對(duì)程序，這一點(diǎn)跟尊重商業(yè)規(guī)律有一定的相似，尊重商業(yè)規(guī)律是尊重他的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求，尊重商家經(jīng)營的需求。而我們做的程序是首先第一步你要該干什么，你拿地之后可能首先要去找專業(yè)的調(diào)研策劃團(tuán)隊(duì)，做好策劃定位的基礎(chǔ)之上，你才能去找規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上我們?nèi)プ錾碳业恼撟C，根據(jù)商家我們做他的品牌的風(fēng)格和商業(yè)的配套設(shè)施，最后才是真正動(dòng)工的過程，這些程序一定要做對(duì)了，做反了一步可能以后的問題非常大。

　　當(dāng)然在咱們中國還有一個(gè)非常具有特色的，你開發(fā)的目標(biāo)，因?yàn)楝F(xiàn)在我們很多的時(shí)候可能局限于這個(gè)公司的實(shí)力，咱們現(xiàn)在經(jīng)�？梢钥匆恍┥虡I(yè)項(xiàng)目建成以后把他賣掉，但是賣掉以后后面的經(jīng)營者影響非常大，這種情況下我們首先要在我們的資金籌措上面就要考慮到，我這個(gè)商場持續(xù)經(jīng)營，我不能賣商戶的情況下，或者是只能賣少量的情況下，整個(gè)資金我的投資怎么樣去平衡。我要賣，這個(gè)賣的部分我怎么樣盡量不影響我現(xiàn)在的經(jīng)營，這是在中國的環(huán)境下我要把握一個(gè)租售的平衡，然后這種銷售型的這一部分的商業(yè)跟我主體自己持有經(jīng)營這一部分商業(yè)的關(guān)系，這是非常有中國特色的一個(gè)東西。

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