看商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新趨勢(shì)

針對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)在2011年表現(xiàn)得備受關(guān)注。無論是投資商還是零售品牌都有積極的舉動(dòng)，從而也使“商業(yè)地產(chǎn)”呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)。
一、奧特萊斯成為新熱點(diǎn)

作為對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)成熟度要求較高的奧特萊斯業(yè)態(tài)，在中國(guó)經(jīng)歷了一個(gè)階段性萌芽起步期后，目前已進(jìn)入快速發(fā)展軌道，并將在未來五年進(jìn)入發(fā)展高峰期。奧特萊斯業(yè)態(tài)成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)主要基于以下幾點(diǎn)原因：首先，奧特萊斯作為目的性的業(yè)態(tài)，具有相對(duì)更廣的顧客輻射能力，并因其“可與市中心商業(yè)產(chǎn)生有效差異化”的特點(diǎn)，而備受政府及地產(chǎn)投資商的積極關(guān)注。其次，中國(guó)消費(fèi)者的品牌意識(shí)越來越強(qiáng)，特別是對(duì)奢侈品牌的認(rèn)知度和購(gòu)買力都達(dá)到了較高的程度，進(jìn)而刺激了它們?cè)谥袊?guó)的推進(jìn)速度，亦為奧萊今后的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。第三，城市車輛的迅速提升和高鐵、城市軌道的籌劃或建設(shè)，有效改善了業(yè)態(tài)區(qū)域上的局限，有助于奧特萊斯形成更大的輻射能力。但奧特萊斯的高端化屬性決定了其不可能像購(gòu)物中心一樣在各城市數(shù)量眾多，因此如果一個(gè)城市規(guī)劃面積過多，未來會(huì)面臨較大招商壓力。

二、快速時(shí)尚品牌向下深耕

隨著ZARA、優(yōu)衣庫(kù)、H&M等眾多快時(shí)尚品牌在中國(guó)深耕，國(guó)際市場(chǎng)服裝年輕化漸成主流。這股風(fēng)潮隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也在城市間縱向延伸。品牌進(jìn)入一個(gè)階段后，都有擴(kuò)張規(guī)模的需求和持續(xù)生根的愿望。目前除西北幾個(gè)城市外，幾個(gè)領(lǐng)先的品牌都已進(jìn)入了絕大部分省會(huì)城市及部分三線城市。鑒于中國(guó)各二三線城市人口數(shù)量的龐大及快銷品牌的親民價(jià)格，未來這些品牌還將有十分廣闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，三線城市也很快會(huì)成為其開拓的重心。

同時(shí)我們看到，國(guó)際品牌的擴(kuò)張步伐也帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)正裝企業(yè)對(duì)快時(shí)尚潮流的迎合，比如杉杉集團(tuán)開始主推S2，雅戈?duì)柎罅ν茝VG&Y，以及羅蒙推出TACCALITI品牌。國(guó)內(nèi)品牌若想與國(guó)際品牌在同場(chǎng)競(jìng)技中獲勝，其對(duì)于消費(fèi)市場(chǎng)的深度研究和產(chǎn)品創(chuàng)新是當(dāng)務(wù)之急。新推出迎合潮流的品牌，加之尚有相當(dāng)數(shù)量的國(guó)際時(shí)尚品牌尚未進(jìn)入中國(guó)，未來這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。

三、奢侈品聚焦二三線城市

隨著二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，我們看到更多的奢侈品牌一改從前只在一線城市布局的態(tài)度， 2011年在中國(guó)二線城市表現(xiàn)積極，龍頭品牌如GUCCI、LV、Herm鑣等都分別在鄭州、廣州、沈陽(yáng)等地開出多家店鋪，其中GUCCI在本年規(guī)劃開店數(shù)高達(dá)12家，創(chuàng)造了品牌進(jìn)入中國(guó)的開店速度之最。

一線品牌近三年內(nèi)大舉進(jìn)入三線城市的機(jī)會(huì)還不大，僅部分一線品牌中名次靠后的品牌將會(huì)有進(jìn)入的意愿，這主要是與城市消費(fèi)力的厚度有關(guān)系。正如ZEGNA一位高層曾講：“奢侈品消費(fèi)的主要提升是依托大量中產(chǎn)階級(jí)，而并不是百萬富翁的增加�！�

四、電商對(duì)實(shí)體店影響顯現(xiàn)

電商與實(shí)體店相比，有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。首先，供貨中更少的中間環(huán)節(jié)和更少的庫(kù)房、場(chǎng)所的租金壓力，使電商貨品擁有更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。其次，依靠網(wǎng)絡(luò)的便捷，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物在比價(jià)、挑貨上都更加省時(shí)、省力。第三，電商在品牌和貨品品類上的豐富性與實(shí)體店相比并不遜色。2011年電商的強(qiáng)大已經(jīng)引發(fā)了部分實(shí)體業(yè)態(tài)的變化，如日月光數(shù)碼城轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心、光合作用書店關(guān)閉等。但因?yàn)殡娚套鳛樘峁┴浧返奶摂M場(chǎng)所，消費(fèi)者無法親自觸碰到實(shí)物，產(chǎn)生一定的不可控性，而現(xiàn)代消費(fèi)者所追求的體驗(yàn)式消費(fèi)感受從電商渠道也無法獲得。所以目前重點(diǎn)受沖擊的是偏標(biāo)準(zhǔn)化的商品，個(gè)性化較強(qiáng)的服裝服飾基本未受影響，且對(duì)整體商業(yè)市場(chǎng)的影響仍十分微小。購(gòu)物中心目前絕大部分業(yè)態(tài)是非標(biāo)準(zhǔn)化的商品及服務(wù)，所以整體亦暫未受到波及。

五、 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)跑提速

在住宅調(diào)控日益深入、投資者需求強(qiáng)勁的背景下，商用物業(yè)逐漸成為投資商眼中的新主角，行業(yè)資金進(jìn)入迅速增長(zhǎng)。然而基于商業(yè)地產(chǎn)本身的特性，開發(fā)企業(yè)自身存在的文化差異和行業(yè)人才緊缺的市場(chǎng)環(huán)境，使更早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域和專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)成為了領(lǐng)跑者。在2011年不斷有新競(jìng)爭(zhēng)者加入，使商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，原有行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)如萬達(dá)、中糧、華潤(rùn)等亦加快速度開店或拿地。其中華潤(rùn)置地更是在原有萬象城的基礎(chǔ)之上創(chuàng)立了五彩城品牌，主要針對(duì)有更大選址空間的區(qū)域副中心及二線城市。

六、百貨業(yè)態(tài)危機(jī)初顯

由于快速時(shí)尚品牌的競(jìng)爭(zhēng)與消費(fèi)者一站式消費(fèi)需求的增強(qiáng)，使得百貨這一品類相對(duì)單一的業(yè)態(tài)受到了威脅。ZARA、H&M、MUJI等都積極擴(kuò)張開店，為業(yè)主提供了聯(lián)合幾家此類品牌來替代百貨的機(jī)會(huì)。同時(shí)，諸多這些品牌還具有設(shè)計(jì)特色或價(jià)格平易的優(yōu)勢(shì)，能夠吸引大量人氣，且平均租金支付能力亦高于百貨，便更進(jìn)一步強(qiáng)化了業(yè)主選擇其取代百貨的意向。購(gòu)物中心較之百貨，擁有更大的面積及更豐富的業(yè)態(tài)，能夠在一個(gè)場(chǎng)所提供多元復(fù)合的功能，因此受到越來越多消費(fèi)者的歡迎。在市場(chǎng)壓力下，我們看到在2011年出現(xiàn)太平洋百貨撤離北京，美美百貨、西武百貨部分店鋪關(guān)閉，廣東歲寶、武漢中百等開始尋求由百貨向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型等事件。這代表原有傳統(tǒng)百貨的黃金期已過，提示百貨業(yè)態(tài)在未來須主動(dòng)求變。

點(diǎn)擊次數(shù):1542