新手想投資商鋪賺大錢 商業(yè)地產(chǎn)交易稅費(fèi)

    伴隨中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，人民生活日益富裕，財(cái)富逐漸積累，通過投資來實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值、增值的欲望不斷提升。作為不動(dòng)產(chǎn)投資中的佼佼者——商鋪投資已成為越來越多投資者們關(guān)注的焦點(diǎn)。由于商鋪投資涉及的各類問題較為復(fù)雜，因此，作為新手，要想使得自己的投資精準(zhǔn)、科學(xué)，能獲得穩(wěn)定的投資收益，則需要從入門階段就有所規(guī)劃，以免走彎路。下面，我們匯集了資深商鋪投資人士的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出商鋪投資的6個(gè)“W”，并編撰成篇，供投資新手們參考。

Why

投資商鋪第一步該做什么?——明確投資目的是首要

投資者明確商鋪投資的目的，實(shí)際上就是明確自身的投資定位。這一點(diǎn)非常關(guān)鍵，幾乎決定投資方向的正確與否，以及投資收益預(yù)期的實(shí)現(xiàn)與否。據(jù)了解，目前市場上購買商鋪進(jìn)行投資的目的大概可以分為三類。分別是短期投資、長期投資和自主經(jīng)營。

短期投資的投資者是通過買賣差價(jià)來實(shí)現(xiàn)投資收益的。此類投資者一般會(huì)在商鋪項(xiàng)目銷售的前期，通過一次性付款或按揭貸款的形式買入，然后在項(xiàng)目升值后以較高的價(jià)格轉(zhuǎn)手出售，從而獲得差價(jià)收益。

長期投資的投資者則更多看中商鋪投資的長期性和穩(wěn)定性，一方面可以避免通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調(diào)等問題，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值;又可以獲得比股票、債券、期貨市場更穩(wěn)定，比純住宅投資和銀行儲(chǔ)蓄更高的回報(bào)率。此類投資者一般會(huì)選擇按揭貸款的方式購買，并通過“以租養(yǎng)貸”的形式獲得長期收益。

購買商鋪除了租售，還有一類投資者為商鋪的保值和業(yè)務(wù)的長期發(fā)展而選擇購買商鋪進(jìn)行自主經(jīng)營。此類投資者通常會(huì)選擇成熟商圈中的商鋪來設(shè)立形象店、旗艦店，來展示企業(yè)實(shí)力、提升企業(yè)形象，從而進(jìn)行品牌傳播。

Which

投資哪種商鋪才能賺錢?——選擇適宜的商鋪類別

縱觀商鋪市場，雖然種類復(fù)雜，項(xiàng)目繁多，但在售項(xiàng)目主要分為綜合體商鋪、底商、街鋪以及專業(yè)市場幾個(gè)類別。投資者選擇的商鋪類型多為綜合體商鋪和底商兩類。由于街鋪多為民改商或臨建，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)可能存在一些問題，而專業(yè)市場類商鋪由于經(jīng)營的特殊性和回報(bào)實(shí)際較長，多為大業(yè)主持有，分散產(chǎn)權(quán)持有的產(chǎn)權(quán)式商鋪，因而關(guān)注熱度略遜一疇。

城市綜合體項(xiàng)目一般具有相當(dāng)規(guī)模，商業(yè)氛圍自成一體。因此，其商鋪大多會(huì)在引進(jìn)一些知名品牌的主力店鋪后，出售少部分產(chǎn)權(quán)，一般為一層黃金鋪位。這便是商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的萬達(dá)運(yùn)用的典型模式。綜合體商鋪與主力品牌店鋪為鄰，通常具有價(jià)格貴、租金高、收益穩(wěn)定等特點(diǎn)，但一定程度上必須依賴整個(gè)綜合體項(xiàng)目的經(jīng)營狀況。綜合體商鋪的收益率一般在6%-8%左右(小區(qū)網(wǎng) 論壇)。

底商一般分為社區(qū)底商和寫字樓底商。底商一般作為住宅或?qū)懽謽琼?xiàng)目的配套商業(yè)，有著面積相對(duì)較少、價(jià)格較高，商業(yè)培育期較長等特點(diǎn)。隨著人們對(duì)居住品質(zhì)要求的日漸贈(zèng)高，社區(qū)底商必然成為未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。但由于房地產(chǎn)開發(fā)的階段性特點(diǎn)，目前市場上的底商項(xiàng)目均呈現(xiàn)岀一定的滯后性，開發(fā)商往往先推住宅再推商業(yè)，且同質(zhì)性強(qiáng)，短期集中供應(yīng)造成競爭激烈，價(jià)格偏高。此外，大部分社區(qū)底商難以享受到成熟商圈的輻射，社區(qū)入住率短期間又難以達(dá)到，投資者在前期幾乎得不到任何收益，所以，社區(qū)商鋪往往需要3-5年的培育期之后才能成氣候。另外，投資者需注意底商的功能限制，有部分業(yè)態(tài)會(huì)禁止經(jīng)營。所以，投資前期也需對(duì)經(jīng)營業(yè)態(tài)和客群定位進(jìn)行考察分析。

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When

商鋪什么時(shí)候買、賣才好?——看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，該出手時(shí)才出手

投資商鋪，買入價(jià)格關(guān)系到投資成本，賣出價(jià)格關(guān)系到投資收益，究竟什么時(shí)候買，什么時(shí)候賣才好呢?這個(gè)出手時(shí)機(jī)非常關(guān)鍵，雖然投資不同項(xiàng)目的出手時(shí)機(jī)各不相同，但也有一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是投資者值得抓住的好時(shí)機(jī)。

買入價(jià)格越低，投資者成本就越低。大多數(shù)情況下，開發(fā)商對(duì)商鋪項(xiàng)目會(huì)采取預(yù)售的方法進(jìn)行銷售。所以，在前期商鋪?zhàn)鳛槠诜康臅r(shí)候買入，其價(jià)格會(huì)相對(duì)劃算。而隨著開發(fā)商工程進(jìn)度的逐漸推進(jìn)，商鋪的前景逐漸明朗之后，開發(fā)商大多會(huì)開始提價(jià)，特別是位于成熟商圈中的項(xiàng)目，其漲價(jià)空間將會(huì)很大。如果等到這個(gè)時(shí)候再買，投資者的成本將會(huì)提高不少。所以，投資商鋪還是越早越好，但搶占先機(jī)必須建立在充分考察開發(fā)商的實(shí)力和建設(shè)周期的基礎(chǔ)之上，將投資風(fēng)險(xiǎn)控制在自己掌握的范圍之內(nèi)。此外，當(dāng)開發(fā)商遇到到資金鏈緊張、對(duì)項(xiàng)目前景預(yù)期不明朗等情況的時(shí)候通常會(huì)選擇降價(jià)出貨。所以，選擇這種時(shí)候購買也不失為一個(gè)良機(jī)。

相比之下，賣出價(jià)格越高，投資收益卻并不一定越高。如果投資者尋求的是短期投資收益，以買賣差價(jià)為利益點(diǎn)則賣出價(jià)格越高越好。因?yàn)槎�手交易稅費(fèi)是一筆不小的成本，而通過按揭貸款投資的投資人，還需要考慮貸款的利息成本以及交房時(shí)的各種費(fèi)用。選擇正式交房之前出手則可以避免各種稅費(fèi)等中間費(fèi)用。當(dāng)投資者尋求長期投資收益，則更須考慮商鋪商業(yè)氛圍的成熟與否。特別是位于核心商圈中的商鋪，商鋪?zhàn)饨饡?huì)隨著商圈的成熟而逐年走高，甚至出現(xiàn)指數(shù)增長。投資者除非急需資金周轉(zhuǎn)，否則，長期持有可能會(huì)獲得更高收益。

Where

哪個(gè)地方的商鋪升值潛力大?——地段重要，位置更重要

商鋪投資和其他類別的不動(dòng)產(chǎn)投資一樣，都會(huì)遵循一個(gè)“地段論”的投資原則。無論什么類型的商鋪，越靠近成熟商圈的商鋪價(jià)值往往越高。但投資者不可忽視成熟商圈中的“排他”現(xiàn)象，就是在同一個(gè)核心商圈中，不同商業(yè)項(xiàng)目之間存在著相當(dāng)激烈的競爭，如果一個(gè)大型的強(qiáng)勢品牌商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)取得較好的經(jīng)營狀況，則其周邊的商業(yè)體項(xiàng)目是難以與之抗衡的，更不可能超越其經(jīng)營水平。因此，投資者在選擇商鋪項(xiàng)目的時(shí)候不能一味“傍大款”。

相同地段，位置不同的商鋪，其價(jià)值也不盡相同。商鋪的售價(jià)會(huì)根據(jù)樓層，以及開口位置的不同而變化。在選定商業(yè)項(xiàng)目之后，投資者在具體選擇鋪位的時(shí)候應(yīng)該遵循一個(gè)“金角銀邊”的定價(jià)原則。越是靠近出入口、邊角展示良好的商鋪，其價(jià)值就越高。所以，投資者選擇鋪位，還要細(xì)心觀察鋪位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客戶能否便于達(dá)到商鋪等細(xì)節(jié)環(huán)境。

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What

商鋪值錢的隱形因素是什么?——硬件設(shè)施好才是真的好

除了地段和價(jià)格，住宅投資考慮更多的往往是其舒適度與生活便利性;而商鋪投資除了地段和價(jià)格，同樣需要對(duì)商鋪經(jīng)營的便利性作一番考量。商鋪經(jīng)營的便利性說到底最主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施上，包括商鋪所處的樓層、商鋪的面積、進(jìn)深、面寬、層高、柱距、水電設(shè)施、煤氣、暖氣管道等諸多方面。只有硬件設(shè)施過硬的商鋪，在后期的經(jīng)營上才不會(huì)出現(xiàn)種種問題。此外，一間商鋪的硬件設(shè)施也直接關(guān)系到其經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇，從而對(duì)租戶及經(jīng)營者產(chǎn)生直接的影響。

大部分的商鋪項(xiàng)目基本都能適應(yīng)絕大多數(shù)業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要，而也不排除有些類型的商鋪項(xiàng)目，本身在經(jīng)營業(yè)態(tài)上就有所限制。例如社區(qū)底商，其商業(yè)輻射半徑較小，聚客能力相對(duì)較弱，且同質(zhì)性強(qiáng)，因此其價(jià)值也就相對(duì)偏低。所以，選擇通用性強(qiáng)的商鋪進(jìn)行投資，會(huì)提高租戶的選擇性，投資者也更容易獲得較高價(jià)值。

Who

誰是最好的商業(yè)合作伙伴?——好拍檔更易幫助商鋪增值

無論何時(shí)，開發(fā)商賣出商鋪進(jìn)入市場后，總有“旺鋪”和“衰鋪”之分。這很大一部分原因是因?yàn)樯啼伒暮献鲗?duì)象不同而各有差別。如果投資者有長期固定合作的商家，尤其是一些品牌店鋪，從長遠(yuǎn)投資的角度看則是投資回報(bào)的一個(gè)保證。投資者不僅不需要花費(fèi)太多精力在尋找租戶上，而且還能從這些品牌商戶的經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的建議。

與品牌店合作對(duì)投資者既有利，又有弊。這些品牌店的知名商家會(huì)給商鋪帶來持續(xù)穩(wěn)定的客流量，并且較長的租賃期限也能保證投資收益的穩(wěn)定性;但也會(huì)因?yàn)樽赓U期限長而導(dǎo)致后期無法漲價(jià)，此外，品牌店租賃附加條款較多，租賃條件嚴(yán)格至苛刻、違約代價(jià)很高。經(jīng)過業(yè)內(nèi)資深投資人士統(tǒng)計(jì)，中西快餐、銀行、通信網(wǎng)點(diǎn)、連鎖超市、洗衣店以及服裝加盟店是承租能力、承租誠信度、履約能力、付款能力等綜合因素評(píng)判較好的幾個(gè)行業(yè)。

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投資城市綜合體發(fā)展空間是關(guān)鍵

溫州商業(yè)有著悠久的歷史，民營經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，但一直缺乏與之相匹配的城市綜合體。據(jù)介紹，溫州商業(yè)的發(fā)展，仍僅局限于傳統(tǒng)的社區(qū)底商、沿街店鋪、寫字樓、商場百貨等，小打小鬧，各自為政，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。如市區(qū)下呂浦、新城等區(qū)域，人口密集，居住氛圍成熟，卻沒有一個(gè)完善的一站式商業(yè)服務(wù)設(shè)施，零零星星不成規(guī)模的商鋪難以滿足市民日益增長的消費(fèi)需求。而綜合體的逐步崛起正在改變這一現(xiàn)狀。

城市綜合體將引領(lǐng)溫州商業(yè)發(fā)展

2011年初，溫州市新一輪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃——《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 （2010-2020）》出爐。根據(jù)該規(guī)劃，溫州商業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是打造高端消費(fèi)品之都、時(shí)尚購物之都和區(qū)域商貿(mào)物流服務(wù)基地，從而成為帶動(dòng)市域、 輻射浙南閩北的區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心。2020年，我市商業(yè)零售總面積預(yù)計(jì)可達(dá)600萬平方米，社會(huì)消費(fèi)品零售總額約3800億元。

按照商業(yè)總體發(fā)展思路，溫州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將形成“一核兩圈三帶”的總體商業(yè)結(jié)構(gòu)。

“一核”指溫州主城核心區(qū)；“兩圈”指中心城區(qū)（包括鹿城大部、甌北大部及三江片）形成的商業(yè)內(nèi)圈和中心城區(qū)以外形成的商業(yè)外圈；“三帶”指沿甌江商業(yè)發(fā)展帶、沿車站大道商業(yè)發(fā)展帶和甌海大道商業(yè)發(fā)展帶。此外，溫州市新一輪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃還布局有20個(gè)城市綜合體。

所謂城市綜合體，是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲會(huì)議、 文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

布局的20個(gè)城市綜合體分別為：楊府山港區(qū)城市綜合體、灰橋城市綜合體、 黃龍城市綜合體、吳橋城市綜合體、綠城城市綜合體、鞋都城市綜合體、雙嶼城市綜合體、七都城市綜合體、龍灣中心區(qū)城市綜合體、蒲州城市綜合體、民科基地城市綜合體、天河城市綜合體、機(jī)場城市綜合體、將軍橋城市綜合體、站前區(qū)城市綜合體、大西洋城市綜合體、南湖城市綜合體(萬象城)、大學(xué)城城市綜合體、麗岙城市綜合體以及三江片城市綜合體。

綜合體開發(fā)品牌與實(shí)力共存

受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，許多投資客轉(zhuǎn)投未列入調(diào)控范圍的商業(yè)地產(chǎn)，使一度低迷的溫州商業(yè)地產(chǎn)市場迎來“小陽春”，商鋪、寫字樓成交量和價(jià)格均有不同幅度的提升�！笆軜鞘姓{(diào)控影響，三套房已經(jīng)停貸，而商用物業(yè)還能貸到五成，而且再買房也不會(huì)受限購�！苯�日，已有兩套住房的市民陳先生正在四處物色商鋪。

相比住宅市場，我市商用物業(yè)一直都維持著相對(duì)穩(wěn)定的走勢，無論是成交量還是價(jià)格都穩(wěn)中有升，而今年受樓市調(diào)控影響，不少原先投資住宅的市民開始轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，因而導(dǎo)致商用物業(yè)價(jià)格漲幅大幅放大。此外，城市經(jīng)濟(jì)向好、房源緊缺，也是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格拉高的重要因素。目前商業(yè)地產(chǎn)貸款按首付50%，利率按基準(zhǔn)貸款利率1.1來執(zhí)行。 同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中，銀行沒有限購規(guī)定，無論是否已經(jīng)申請(qǐng)住宅貸款，或是購置商業(yè)地產(chǎn)，貸款政策基本一致，對(duì)于首付和利率沒有更高的要求。

行業(yè)人士表示，城市綜合體集合了商業(yè)、酒店、寫字樓和住宅幾大業(yè)態(tài)，大體量的業(yè)態(tài)模式對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出了很高的要求，動(dòng)輒十幾億、幾十億元的投資，不是一般實(shí)力的開發(fā)商所能玩轉(zhuǎn)的，所以在選擇綜合體投資時(shí)，首先要考察開發(fā)商的資金實(shí)力。綜合體爛尾樓在全國來看也屢見不鮮，由于資金問題，有的綜合體尚未建好，就不能繼續(xù)下去，只能將未完的建筑丟在那里。

綜合體內(nèi)不同業(yè)態(tài)的運(yùn)營均需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營，定位、招商、運(yùn)營，都是復(fù)雜系統(tǒng)的工程，城市綜合體發(fā)展至今，形成一套完整的生活系統(tǒng)。投資者選擇綜合體時(shí)，最好選擇有成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，或者有專業(yè)團(tuán)隊(duì)來獨(dú)立運(yùn)作的項(xiàng)目，完整成熟的開發(fā)理念，可以降低風(fēng)險(xiǎn)。

市政規(guī)劃和規(guī)模都需全面考察

建筑體量大的城市綜合體，一般情況下很難在市中心區(qū)域找到合適的地塊，因此，大多數(shù)城市綜合體項(xiàng)目建在城市副中心，新建的城市副中心商業(yè)氛圍的培養(yǎng)則需要一段時(shí)間。能不能培養(yǎng)出來，則是投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)。投資者在選擇新興商業(yè)中心的綜合體時(shí)，要考察周邊的配套情況，交通優(yōu)勢，區(qū)域格局，產(chǎn)業(yè)分布情況是否與之相適應(yīng)，并考察周邊人口分布情況，收入情況，初步判斷此區(qū)域是否具備發(fā)展前景。當(dāng)然，在這個(gè)判斷過程當(dāng)中，市政規(guī)劃對(duì)城市綜合體商鋪的影響就顯得尤為重要。

城市綜合體規(guī)模一般都比較大，少則十幾二十萬平方米，多則上百萬平方米，但專家表示，要留意其建設(shè)規(guī)模。

根據(jù)商業(yè)面積與服務(wù)人群數(shù)量之間關(guān)系，人均購物面積保持在1.1～1.2平方米。當(dāng)然，如果收入水平較高，也可以將該比例調(diào)高一些。投資者可以參照這個(gè)比例，并在考慮區(qū)域內(nèi)已有商業(yè)面積的前提下，估算城市綜合體的建設(shè)規(guī)模是否滿足實(shí)際需求。如果規(guī)模過大，可能會(huì)因?yàn)槌�過市場容量而形成空置，影響其租金收益和升值潛力。不過可以肯定的是，建筑規(guī)模過小會(huì)導(dǎo)致其聚合效應(yīng)不夠，因此目前某些建筑體量只有幾萬平方米的項(xiàng)目根本不能算是綜合體。

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