杭州家居航母調(diào)查：金茂MALL危局始末

  “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強勢的專業(yè)批發(fā)市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)為核心業(yè)務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運營開發(fā)策劃機構。

　　21世紀網(wǎng) 李彬

　　資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪，杭州金茂MALL這一號稱“華東第一家居航母”的商業(yè)項目如今正深陷危局，游走在崩盤的邊緣。

　　1月28日，杭州金茂MALL，一場談判正在進行。

　　談判的一方是浙江金茂商業(yè)管理有限公司（下稱金茂商業(yè)）總經(jīng)理陳曉東，另一方為10余位商鋪業(yè)主。

　　因為沒有兌現(xiàn)承諾中的商鋪返租租金，業(yè)主們已經(jīng)多次來訪，討要租金。但2個小時的唇槍舌劍后，談判無疾而終。

　　據(jù)一位業(yè)主介紹，這樣的場景幾乎每天都在上演�！敖鹈�提出的‘租金延遲三年再付’的方案實際上就是在打白條，我們不可能答應”。而在多番談判無果后，業(yè)主們已決定走法律途徑，將金茂告上法庭。

　　先承諾高額回報售鋪籌集資金，后以運營不善為由拒付租金，金茂實業(yè)這種“售后返租”的營銷模式實則暗藏地雷。

　　在并無商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗的背景下，投資20億下注商業(yè)地產(chǎn)項目，金茂實業(yè)的運營能力也深受質(zhì)疑。

　　押寶商業(yè)地產(chǎn)

　　杭城東部九堡商圈，一個占地40萬方的家具市場頗為引人注目，但華麗外表下，整個市場卻鮮有人至，生意十分冷清。

　　這就是浙江金茂實業(yè)發(fā)展有限公司（下稱金茂實業(yè)）曾經(jīng)力求打造的華東第一家居航母——金茂MALL，一個號稱投資20億、總開發(fā)規(guī)模達60萬平方米的商業(yè)綜合體，但自2011年一期項目建成開業(yè)以來，至今一直未能完成招商。

　　“這個項目的失敗，首先定位就有問題。” 一位不愿透露姓名的地產(chǎn)人士對21世紀網(wǎng)表示。

　　在其看來，九堡商圈的商業(yè)項目早已過剩。

　　2006年，杭州市政府提出了“1500億決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略之后，作為“東城”核心區(qū)塊的九堡就成了地產(chǎn)商眼中的香餑餑，商業(yè)地產(chǎn)項目一度井噴。

　　“專業(yè)市場大大小小的有30多家，僅家居市場就有4、5個。但是杭州的家居市場早就飽和了。金茂實業(yè)還要上這么大體量的市場，前期顯然缺乏足夠的論證�！鄙鲜龅禺a(chǎn)人士表示。

　　一個例證是，離金茂MALL500米遠還有一個恒大建材市場，投資8億，面積為28萬方，2007年開業(yè)至今，生意也一直不景氣。

　　據(jù)了解，為了引入恒大這個項目，杭州市政府在批文中（府辦簡復第B20061421號）曾明確指出今后江干區(qū)、杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)不再興建新的陶瓷品和建材市場。

　　“（這個區(qū)域）養(yǎng)活一個家居市場都困難，何況現(xiàn)在一上就是4、5個�！痹撊耸恐赋�，“金茂雖然是做房地產(chǎn)起家的，但是并沒有運營過商業(yè)地產(chǎn)項目，步子邁的太大�！�

　　根據(jù)21世紀網(wǎng)獲得的一份工商資料顯示：金茂實業(yè)成立于2007年，注冊資金一億元，出資方為劉巧銘、陳文武、鄭光善、陳曉東。金茂MALL是其第一個商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　但對這個觀點，陳曉東并不認同。

　　“這個項目前期是經(jīng)過了充分的論證，只不過趕上了不好的經(jīng)濟形勢�！标悤詵|解釋道。

　　按照金茂實業(yè)的預先設想，一期40萬方的市場，投資在15億左右，對外出售40%的商鋪，可以回籠資金10個億，租金收入保守估計每年在2個億左右，刨除每年各2000萬的運營費用和土地租金，3年就可收回投資。

　　但令陳曉東沒有想到的是，市場建好后，招商工作卻并不順利。

　　“第一年整個市場的商鋪出租率在40%左右，主要集中在市場的一層。現(xiàn)在你看到的已經(jīng)是出租率最高的時候了。”業(yè)主陳靜（化名）告訴21世紀網(wǎng)，業(yè)主們認為金茂并不具備運營能力。

　　對這一質(zhì)疑陳曉東則表示，該區(qū)塊的配套一直沒有跟上以及低迷的經(jīng)濟和行業(yè)形勢，才是招商不利的主因。

　　“九堡這兩年發(fā)展的太慢，比如市場前面這條高架，早在兩年前就應該建好了，但它現(xiàn)在才開始建�！�

　　事實上，金茂MALL的窘境也是現(xiàn)今家居市場現(xiàn)狀的一個真實寫照。

　　據(jù)了解，2012年以來，家居行業(yè)持續(xù)低迷，外資巨頭家得寶、百安居相繼敗走中國，本土龍頭東方家園、居然之家等也相繼陷入經(jīng)營困局。

　　多重頑疾纏身

　　不過，即便陳曉東百般解釋，但如今金茂MALL項目深陷危局已是不爭的事實。資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪是金茂必須要解決的三大頑疾。

　　由于招商不利，預想中的每年2億租金已經(jīng)打了水漂，而過高的商鋪出租率加上低迷行業(yè)形勢，又加大了市場的運營難度。

　　21世紀網(wǎng)調(diào)查當日，整個市場異常冷清，一個小時內(nèi)只有幾個客人光顧。

　　生意蕭條也讓商戶萌生了退意�！耙驗樯�意太差，商戶的意見也很大，有的拒不交租，有的則要求退租，撤出這個市場�！� 業(yè)主于守剛（化名）對21世紀網(wǎng)表示。

　　而為了挽留商戶，金茂方面不得已推出了3年免租的政策。這就意味著金茂之前制定的“以租養(yǎng)市”的盈利計劃完全落空，直接影響到了金茂的現(xiàn)金流，也導致了金茂不能履行當初和業(yè)主簽署的商鋪返租合同。

　　據(jù)于守剛提供的合同顯示：前兩年固定收益為7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開發(fā)商和認購方按1∶9分成。

　　按照承諾，業(yè)主6年內(nèi)投資收益為70%，如果六年期滿后退鋪還可以拿到50%的收益。

　　而據(jù)另外一位業(yè)主介紹，她所簽訂的合同回報更為誘人�！拔覀�09年買的前三年都是8%，第四年是11%，第五年是15%，第六年是20%。第四、五、六年末兩個月可以申請退鋪�！�

　　“很多人就是看中這樣的高收益才決定投資的�！标愳o表示，“她手上的兩個鋪位是父母為她準備的嫁妝，一共花了近200萬，不成想，被套進去了�！�

　　據(jù)了解，像陳靜這樣被套住的業(yè)主一共有2300戶。

　　“2010年、2011年都按時返租了，可現(xiàn)在卻出了問題，2012年上半年的租金現(xiàn)在都還沒有返�！� 陳靜表示。

　　為了討回租金，陳靜和眾多業(yè)主已經(jīng)多次找金茂和陳曉東進行交涉，但結果并不理想�！瓣愐恢币再Y金鏈緊張為由做搪瓷，拖欠租金，只是給了一部分人滯納金�，F(xiàn)在他連滯納金也不愿意付了�！�

　　對這一說法，陳曉東坦言，“金茂的資金鏈的確有些緊張，整個項目我們都是自有資金開發(fā)，沒有銀行貸款，市場建設已經(jīng)投入了15個億，加上兩年返租的1.8個億，以及在銀行里做保證金的1個多億，金茂現(xiàn)在真的很困難�！�

　　談判陷僵局

　　但對陳的這一回應，業(yè)主們并不買賬。

　　“當初只是賣了40%的鋪位，還有60%在手里，為什么不出售這些鋪位以換取資金？”一位業(yè)主如此建議道。

　　但陳曉東對此建議則完全排斥，“這60%的鋪位我肯定不會賣掉，40%的我已經(jīng)賣后悔了，要是當時不賣就沒有這筆返租的支出，即使現(xiàn)在市場不好，撐個兩三年起碼還是可以的，我們經(jīng)營房地產(chǎn)多年，積蓄總還是有點的，我巴不得把這些鋪位都買回來呢！”

　　根據(jù)陳的這一表態(tài)，業(yè)主們一致認為，金茂的資金鏈并未斷裂，只是賴著錢不給。

　　為了討回租金，業(yè)主們每天都去陳曉東的辦公室追債，而陳也不回避，每次都是笑臉相迎，并許下還款日期，但事后這些承諾大都沒有兌現(xiàn)。

　　一位業(yè)主已拿到了十幾張承諾函，但租金卻是一分都沒拿到。

　　她告訴21世紀網(wǎng)，“金茂的做法讓她感到很失望，不僅不夠誠信，每次都許下承諾給錢，但是到了日子卻又賴賬；而且對待業(yè)主并不一視同仁，鬧得兇的就有錢拿，老實的反而拿不到錢�！�

　　在此期間，金茂也提出了解決的方案：給金茂三年時間，返租的錢延后三年再付，在這期間可以支付返租資金的利息。

　　對于這個方案，業(yè)主質(zhì)疑金茂是在打白條�！�3年以后，誰能保證市場會好起來，而且那時候周邊的幾個家居市場也都起來了，競爭更加激烈。”

　　大多數(shù)業(yè)主們要求金茂履行合約，一部分業(yè)主則要求退鋪。而金茂一直咬住“三年延付”的方案不松口。

　　雙方各不退讓，談判一時陷入僵局。

　　據(jù)了解，在多番談判無果后，業(yè)主們已失去耐心，開始尋找法律途徑來進行維權。

　　對于業(yè)主們的這一做法，陳曉東表示，如果法院立案，金茂一定會破產(chǎn)，他懇請業(yè)主們放金茂一馬。

　　但據(jù)21世紀網(wǎng)調(diào)查了解，金茂仍然有騰挪的空間。

　　在投資了杭州金茂MALL項目之后，金茂實業(yè)還先后投資了樂清金茂商務廣場和大連金茂世紀廣場等項目。這些項目現(xiàn)正處在回報階段，可以為金茂的杭州項目輸血。

　　其中，樂清金茂商務廣場A、C兩幢樓盤在1月29日剛剛拿到預售證，并將于2月2號開盤。根據(jù)溫州市房產(chǎn)管理局的資料顯示，將有45686.47平方米的房源可供出售，而以其公布的14000元/平方米的價格來計算，全部售出后將可回籠資金6.4億元。

　　被隱藏的亂象

　　據(jù)于守剛介紹，業(yè)主們決定尋求法律途徑還有一個原因。

　　“隨著事態(tài)的進展，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)這個金茂MALL項目實際上的風險遠超過了他們的想象，一些原本被隱藏的亂象甚至違法行為被一一揭開。”

　　首先在于“售后返租”的營銷方式。據(jù)了解，這種營銷方式在2001年9月就已被國務院頒布的《商品房銷售管理辦法》叫停。

　　而現(xiàn)在的金茂操作的“售后返租”模式不是以往通過房地產(chǎn)開發(fā)商來運作，而是以重新注冊的一家商業(yè)運營公司（金茂商業(yè)）和購房人簽定租賃合同，并許諾高額租金回報。

　　即甲方“開發(fā)商”（金茂實業(yè)）賣給乙方“投資人”（購房人，業(yè)主） ，甲乙雙方共同找到丙方“運營商”（金茂商業(yè)），由丙方代為經(jīng)營，回報出自丙方，如此操作，使開發(fā)商合理規(guī)避了國家相關法律、法規(guī)對物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進行等份分割，通過出售其份額的處置權進行高息集資的禁令。

　　在雙方簽署合同后，金茂實業(yè)只開具了收據(jù)并沒開具發(fā)票，涉嫌偷稅漏稅。

　　“在此前的談判中，金茂曾同意對財務進行審計，但后來又不同意審計了，可能就是跟此有關。”于守剛表示。

　　此外，金茂MALL還在沒有市場證的情況下，已經(jīng)開業(yè)運營一年，直到去年12月才取得市場證和消防證。而根據(jù)國家規(guī)定，沒有市場證和消防證，商家是不能開業(yè)的。

　　在眾多維權業(yè)主中，還有一些業(yè)主正在起訴金茂實業(yè)“涉嫌欺詐銷售”。

　　“我是2012年7月簽的合同，金茂實業(yè)在明知已經(jīng)付不出租金之后還跟我簽所謂的‘售后返租’合同，完全就是在欺詐�！痹谡勁鞋F(xiàn)場一位業(yè)主憤怒的表示。

　　而在這方面，金茂早有前科。2008年，陳曉東和劉巧銘旗下的公司就因虛報年檢材料而被樂清市工商局處罰。

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