瀏陽一線三城商業(yè)地產(chǎn)上演升級大戰(zhàn)

  “專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業(yè)批發(fā)市場風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者、運(yùn)營管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢的專業(yè)批發(fā)市場運(yùn)營策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場策劃”系列專題，對專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國專業(yè)批發(fā)市場投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營開發(fā)策劃機(jī)構(gòu)。

作為城市的核心地標(biāo)，新文路步行街曾成就了瀏陽主城區(qū)的商業(yè)奇跡。財(cái)富大廈及步行街臨街門面，出售價(jià)格和租賃價(jià)格都曾創(chuàng)下三湘第一，聚斂了大量的人氣，堪稱眾多人眼中的城市名片和財(cái)富象征。

2013年元月18日，隨著鴻宇城項(xiàng)目的開業(yè)，步行街和老市委這一熱門地塊的歸屬和未來發(fā)展、14萬平方米的超大商業(yè)綜合體面市，再度升級為地產(chǎn)界和商界熱議的焦點(diǎn)話題。

事實(shí)上，不論是商業(yè)面積達(dá)14萬平方米的鴻宇城，還是與之一橋之隔的大通時(shí)代廣場，抑或4萬多平方米的開心商業(yè)廣場、經(jīng)開區(qū)的豫園步行街、粵港城、大瑤新城金富國際等……近年來，瀏陽的商業(yè)地產(chǎn)都不斷在上演一場無硝煙的升級大戰(zhàn)。

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)迎來歷史洪峰

據(jù)相關(guān)部門權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，隨著我市一線三城的開發(fā)建設(shè)，特別是老城區(qū)舊城改造的加快，我市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量急劇上升，2012年，瀏陽房地產(chǎn)共開發(fā)量為133萬平方米，已取得預(yù)售為98.6萬平方米，其中商業(yè)面積達(dá)25.8萬平方米，商業(yè)面積銷售總量為13.5萬平方米，去年的剩余面積加上最新面市的鴻宇城、經(jīng)開區(qū)步行街、粵港城、大瑤花炮市場等大型綜合體，預(yù)計(jì)2013年商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)面積將達(dá)到40萬平方米歷史洪峰。

對于商業(yè)地產(chǎn)面積的不斷上升，市住房保障局產(chǎn)業(yè)科張金亮表現(xiàn)出了一種擔(dān)憂，她認(rèn)為，單從銷售數(shù)據(jù)上看，目前的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積比例遠(yuǎn)低于住房，空置率加大會給一些企業(yè)帶來很大的壓力，同時(shí)也會增加投資者的風(fēng)險(xiǎn)。

就瀏陽商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模而言，同力房產(chǎn)的策劃經(jīng)理曾宇佳認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)建立在人口和消費(fèi)力上，其中人口決定市場規(guī)模，而消費(fèi)力則決定著消費(fèi)檔次。從瀏陽城區(qū)目前的零售布局來看，目前瀏陽擁有通程、步步高、萬凱源等9個大型商超，按一個中型超市覆蓋2萬周邊居民、大型超市覆蓋5萬居民來看，目前僅僅這些超市就可以滿足30萬人口的消費(fèi)需求，而瀏陽城區(qū)目前僅20多萬的人口。從數(shù)據(jù)層面來看，瀏陽至少未來3年內(nèi)都是比較飽和的。

與其他城市一樣，瀏陽出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)投資熱，是城市發(fā)展過程中必經(jīng)的階段。激進(jìn)的擴(kuò)張之后，必然要進(jìn)行調(diào)整，也就是洗牌或者并購、重組，這個過程瀏陽也正在加快到來。但隨著一線三城的開發(fā)建設(shè)，未來瀏陽商業(yè)地產(chǎn)的受眾主體會越來越廣泛，雖然出現(xiàn)了暫時(shí)的供大于求，但投資者普遍看好未來，商鋪仍然是一種不錯的投資渠道。

訂單式開發(fā)成為突圍的利劍

相對住宅而言，經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及資金鏈、開發(fā)理念、客戶資源、運(yùn)營模式等諸多環(huán)節(jié)，對房企的資本運(yùn)作能力和零售商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營能力要求都很高，面對殘酷的市場競爭，亟需開發(fā)商根據(jù)市場情況積極調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式，而目前“先定位招商后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)理念得到了廣泛認(rèn)同。

在瀏陽，通程商業(yè)廣場是一個成功的案例，2008年，當(dāng)創(chuàng)意財(cái)富新世界尚在規(guī)劃建設(shè)中，創(chuàng)意實(shí)業(yè)就借助瀏陽日報(bào)舉辦第四屆城市商務(wù)節(jié)對外宣布，通程商業(yè)廣場將進(jìn)駐該項(xiàng)目，打造瀏陽首個大型商業(yè)綜合體。這樣開發(fā)商按照商家的具體要求為商家量身定制商業(yè)物業(yè)，可以有效的避免后期不確定因素，如商鋪與商家需求不匹配、招商不易等問題，也可避免在同一區(qū)域出現(xiàn)同質(zhì)化業(yè)態(tài)競爭。

不僅通程商業(yè)廣場，瀏陽一線三城的重要橋頭堡國家級瀏陽經(jīng)開區(qū)商業(yè)配套建設(shè)也正按量身定制的方式在運(yùn)營，據(jù)經(jīng)開區(qū)豫園步行街策劃經(jīng)理郭舒?zhèn)ソ榻B，該項(xiàng)目主要功能是服務(wù)緊鄰的藍(lán)思科技產(chǎn)業(yè)工人以及周邊街道人群，規(guī)劃打造一個以步行街為中心融生活超市、品牌折扣、時(shí)尚精品的綜合商業(yè)體，事實(shí)證明，這個規(guī)劃設(shè)計(jì)得到了廣大投資者的青睞，目前已引進(jìn)了家潤多、耐克、阿迪達(dá)斯等品牌的進(jìn)駐。

城鎮(zhèn)化建設(shè)為商貿(mào)流通帶來機(jī)遇

當(dāng)前，在新型城鎮(zhèn)化道路的推進(jìn)下，瀏陽商貿(mào)流通迎來了巨大機(jī)遇。

城鎮(zhèn)化是轉(zhuǎn)變縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的助推器，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)能帶動消費(fèi)的持續(xù)增長，專家指出：如果有20%的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，新增加的城鎮(zhèn)居民將使縣域消費(fèi)總需求增加近20%。

另外，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城鎮(zhèn)功能進(jìn)一步提升，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，人居環(huán)境得到進(jìn)一步改善，同時(shí)也優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境。城鎮(zhèn)建設(shè)的投資實(shí)質(zhì)上是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的過程，促使第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變。

以大瑤為例，2010年大瑤按中等縣城標(biāo)準(zhǔn)，高起點(diǎn)編制城鄉(xiāng)一體化發(fā)展規(guī)劃，南拓工業(yè)新區(qū)、北建大瑤新城，創(chuàng)建國際花炮名城。另外，搶抓長沙市城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)的新機(jī)遇，創(chuàng)造了開發(fā)、融資、征拆的“大瑤模式”�！耙曰�為媒”，大瑤成為各路資源搶灘之地，工商銀行、長沙銀行落子大瑤，華天集團(tuán)、通程集團(tuán)、老樹咖啡、肯德基紛紛進(jìn)駐。短短3年，大瑤新城面積擴(kuò)大1倍，集鎮(zhèn)人口翻了1番，居民的生活和消費(fèi)方式得到改變。

另外，“一線三城”中的工業(yè)新城，依托新興工業(yè)的發(fā)展，大量產(chǎn)業(yè)工人集中，為流通業(yè)發(fā)展提供了重要市場動力。東潤·萬象城、粵港城、豫園步行街、金都商業(yè)廣場、永安步行街等商住項(xiàng)目逐漸興起，步步高超市、通程商業(yè)廣場、家潤多超市、比一比超市、橫電影院等商業(yè)品牌紛紛進(jìn)駐，一來將進(jìn)一步帶動當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)業(yè)發(fā)展，二來改變當(dāng)?shù)鼐用窈彤a(chǎn)業(yè)工人的消費(fèi)習(xí)慣。這也是工業(yè)園區(qū)向新城轉(zhuǎn)變的一種體現(xiàn)，成為眾多投資者關(guān)注之地。

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