商業(yè)地產(chǎn)投資 單房時(shí)代需價(jià)值重構(gòu)

  “專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專(zhuān)題
   編者按：  目前，中國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專(zhuān)題，對(duì)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢(xún)、招商銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問(wèn)咨詢(xún) ，招商銷(xiāo)售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過(guò)商成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
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　　“成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)依然沒(méi)有擺脫困境�！毙赂鄣禺a(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵告訴成都商報(bào)記者，雖然一季度成都樓市火爆，各大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也試圖搭上這趟順風(fēng)車(chē)，但到目前為止，不少商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)仍不樂(lè)觀(guān)。

　　實(shí)效機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事吳昊指出，目前成都商業(yè)地產(chǎn)遇到的問(wèn)題，從全國(guó)來(lái)看都普遍存在，歸納起來(lái)就是：盲目投資、經(jīng)驗(yàn)不足、資金實(shí)力不夠和規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮不周等。他認(rèn)為，這些行業(yè)通病帶給市場(chǎng)的不利影響早已顯現(xiàn)，導(dǎo)致投資者信心不足。

　　■三年困境，凸顯弊端

　　悲觀(guān)，是成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的情緒。2010年的輝煌歷歷在目，近在眼前的卻是慘烈的景象�！俺啥忌虡I(yè)地產(chǎn)究竟有沒(méi)有投資價(jià)值？”這仿佛成為市場(chǎng)上無(wú)解的天問(wèn)。

　　知名地產(chǎn)人士彭致遠(yuǎn)認(rèn)為，很多商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有做市場(chǎng)環(huán)境等方面的深入調(diào)查，僅憑老板的主觀(guān)感覺(jué)行事。前期市場(chǎng)的準(zhǔn)備不充分，使得開(kāi)發(fā)商連對(duì)項(xiàng)目有沒(méi)有市場(chǎng)以及項(xiàng)目到底做什么，都考慮得不多。同時(shí)，在功能定位、業(yè)態(tài)搭配和產(chǎn)品定價(jià)方面，目前市場(chǎng)上的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都缺乏全面和深入的市場(chǎng)調(diào)查，隨意性和主觀(guān)性很強(qiáng)，導(dǎo)致產(chǎn)品在一定程度上脫離了市場(chǎng)，難以為投資者所接受。

　　更為普遍的問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商缺乏資金實(shí)力，通常采用分割出售的開(kāi)發(fā)模式，而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不同于住宅，項(xiàng)目分零出售之后，將給后期的經(jīng)營(yíng)包裝和管理工作造成障礙，難以形成好的商業(yè)氛圍。

　　在成都泰然地產(chǎn)執(zhí)行總經(jīng)理朱宏看來(lái)，成都商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題首先表現(xiàn)在口岸選擇方面不合理。他認(rèn)為，多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在拿到地之后，覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率高，就盲目上馬，等房子修好了之后再來(lái)進(jìn)行招商工作。而很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入困境，更重要的原因還在于開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)化理解，經(jīng)常是以住宅開(kāi)發(fā)的模式來(lái)進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其突出表現(xiàn)就是：項(xiàng)目建成后不符合進(jìn)駐商家的需要，一改再改，不僅增加了成本，而且延誤了商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的使用時(shí)間。

　　朱宏稱(chēng)，從設(shè)計(jì)的角度看，不應(yīng)該在專(zhuān)業(yè)的業(yè)態(tài)定位明確之前就開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)，因?yàn)榇蟮纳碳覍?duì)營(yíng)業(yè)廳、倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)場(chǎng)等都有明確的要求。如果開(kāi)發(fā)商閉門(mén)造車(chē)，就有可能與商家的需求南轅北轍。事實(shí)上，目前大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目都在采用這種模式，這是開(kāi)發(fā)次序上的顛倒�！霸谶@種開(kāi)發(fā)模式下，不少開(kāi)發(fā)商都在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)：采用住宅銷(xiāo)售的方式，向投資者宣講投資前景，分析投資回報(bào)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資者后一走了之�！敝旌暾f(shuō)。

　　■探尋出路，重構(gòu)價(jià)值

　　“從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，無(wú)論寫(xiě)字樓、商鋪，還是大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，未來(lái)的發(fā)展方向都是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)的徹底分離。形象的說(shuō)法就是，讓有錢(qián)的（投資者）出錢(qián)，有力的（經(jīng)營(yíng)者）出力�！毙赂鄣禺a(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵分析稱(chēng)，越來(lái)越多的事實(shí)也在證明，過(guò)度的分割銷(xiāo)售不僅使業(yè)主直接喪失了項(xiàng)目整體管理能力，也極大損害了后期穩(wěn)定的投資回報(bào)收益。

　　金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受成都商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，出色的后期經(jīng)營(yíng)管理能力，將使一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目快速成熟，縮短市場(chǎng)培育期，保障租金收益，使其增值空間成倍地增長(zhǎng)。他還稱(chēng)，除了后期經(jīng)營(yíng)管理之外，項(xiàng)目前期的研究定位更是基礎(chǔ)性的工作。在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿到一塊地之后，要進(jìn)行可行性分析，通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查，要搞清楚能不能做商業(yè)，如果能，那做什么、怎么做，不能讓商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)和商家的需求脫節(jié)，在后期尤其要注重包裝和主題的發(fā)揮�！傲硗�，政府相關(guān)管理部門(mén)務(wù)必要進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)設(shè)定框架，避免目前市場(chǎng)上的盲目投資和重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象�！�

　　“中心地段、穩(wěn)定客流、成熟的商業(yè)氛圍以及便捷的地鐵交通，這幾方面是時(shí)下投資者入市時(shí)必須考慮的方面�！背啥继┤坏禺a(chǎn)執(zhí)行總經(jīng)理朱宏告訴成都商報(bào)記者，商業(yè)地產(chǎn)陷入困境，并不意味著成都商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有投資價(jià)值。這個(gè)時(shí)候，考驗(yàn)的是投資者的經(jīng)驗(yàn)及眼力，能否一次性買(mǎi)定績(jī)優(yōu)型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，確保投資安全。

　　業(yè)界觀(guān)點(diǎn)

　　陽(yáng)光100·米婭中心總經(jīng)理助理李則林：

　　電子化是集中式商業(yè)發(fā)展方向

　　說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)投資，首先要區(qū)別品類(lèi)，一類(lèi)是大型商業(yè)，如：大型購(gòu)物中心，有一定的運(yùn)營(yíng)商來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)；第二種是類(lèi)住宅項(xiàng)目，比如酒店式公寓，嚴(yán)格意義上是商業(yè)屬性，但不屬于商業(yè)性質(zhì)，40年產(chǎn)權(quán)；第三類(lèi)是為住宅配套的部分，因?yàn)樵讷@取土地時(shí)有不少于10%的商業(yè)兼容；第四類(lèi)是寫(xiě)字樓。

　　從目前存量看，有兩類(lèi)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，一種是酒店式公寓，存量和出讓量都比較大，而它又面臨著和住宅的競(jìng)爭(zhēng)，處于劣勢(shì)，因?yàn)椴豢赡芟褡≌�一樣南北通透或者�?hù)型又比較合理，這都很難做到。

　　第二種是寫(xiě)字樓，如果在同一個(gè)區(qū)域大量存在的情況下，因?yàn)閷?xiě)字樓首先得有一個(gè)概念，就是說(shuō)誰(shuí)去租寫(xiě)字樓？那一定是跟產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)。所以在一個(gè)區(qū)域中，如果寫(xiě)字樓量過(guò)多，而沒(méi)有那么多產(chǎn)業(yè)支撐、沒(méi)有那么多企業(yè)入駐，那一定會(huì)形成租金水平上不去，售價(jià)水平就上不去，自然形成壓力。

　　至于社區(qū)配套商業(yè)，只要設(shè)計(jì)合理，交通完善，基本沒(méi)有問(wèn)題。現(xiàn)在比較多的是大型shoppingmall，傳統(tǒng)商業(yè)正在接受挑戰(zhàn)，像百貨大樓，去買(mǎi)衣服，試一下就可以拎起走�，F(xiàn)在打造的商業(yè)，就是一個(gè)體驗(yàn)中心，去試、去看，可以用多媒體的方式，下訂單也通過(guò)電腦或者很方便的觸摸式完成，等你到家的時(shí)候貨品也送到家了，這一定是以后購(gòu)物的方向。這背后靠什么支撐？第一是數(shù)據(jù)，第二是物流，我相信這是未來(lái)集中式商業(yè)的發(fā)展方向。

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