租地開(kāi)發(fā)：大瀝專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)瓶頸

    在黃岐大轉(zhuǎn)彎裝飾材料市場(chǎng)后面，漂亮的建筑效果圖就如墻一般，將一塊正在緊張施工的地圍起來(lái)，這里將要崛起的是一座180米高的大廈。項(xiàng)目負(fù)責(zé) 人劉秉華說(shuō)，這座名為和華環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)的高樓，是以第六代專業(yè)市場(chǎng)為模版打造，集購(gòu)物、貿(mào)易、辦公、超五星級(jí)酒店于一體，“即使到汽車在天上飛的時(shí)代都不 會(huì)OUT。”

    經(jīng)過(guò)此番華麗升級(jí)的和華環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)，未來(lái)不但將成為大瀝專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)的典范，還將成為“廣佛黃金走廊”的大瀝甚至是南海區(qū)的城市新地標(biāo)，這樣的景象在專業(yè)市場(chǎng)密集的廣佛路并不多見(jiàn)。

    一 條16.5公里的廣佛路，聚集著38個(gè)各類專業(yè)市場(chǎng)，2010年官方統(tǒng)計(jì)成交額374億元，業(yè)內(nèi)人士估算實(shí)際年成交額已超過(guò)千億元，與如此龐大的交易額不 對(duì)等的，是其低端的建筑形態(tài)和交易形態(tài)，盡管政府一直想主推專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)，但顯然這幾年的效果并不明顯，“五年來(lái)這里基本上沒(méi)什么變化�！笔煜ご鬄r專業(yè)市 場(chǎng)的人如是說(shuō)。

   在廣佛同城與瀝桂一體戰(zhàn)略指引下，城市化無(wú)疑是大瀝目前最迫切的任務(wù)。然而，在全國(guó)大型專業(yè)市場(chǎng)突起、電子商務(wù)大行其道的當(dāng)下，與城市化關(guān)系最緊密的專業(yè)市場(chǎng)，為什么不著急進(jìn)行升級(jí)？是什么困擾著大瀝專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)？大瀝專業(yè)市場(chǎng)應(yīng)如何提升自身競(jìng)爭(zhēng)力？

   爬行建筑里的巨大交易

    上 周，在深圳某品牌服裝公司做設(shè)計(jì)師的黎江，慕名來(lái)到位于廣佛路邊的華麗布匹市場(chǎng)，各式各樣的花條格布讓她甚是喜歡，而相對(duì)低廉的價(jià)格又使得成本降了，她隨 即與公司的采購(gòu)合計(jì)下了一個(gè)大單�！斑@里的產(chǎn)品比廣州一點(diǎn)都不差，就是環(huán)境相對(duì)差點(diǎn)，個(gè)個(gè)鋪?zhàn)酉竦財(cái)偹频�，連坐下來(lái)洽談的地方都沒(méi)有�！崩杞�說(shuō)，幸好有價(jià) 格優(yōu)勢(shì)使她不虛此行。

     在華麗布匹市場(chǎng)開(kāi)檔有些年頭的陳少忠告訴記者，這里每日除了像黎江這樣的國(guó)內(nèi)客戶外，還有不少棕色皮膚的人來(lái) 談生意，巴基斯坦、馬來(lái)西亞、阿拉伯等國(guó)家的客商較多，接待的外國(guó)客商多了，陳少忠自己也能進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的英語(yǔ)交流。“這里有一多半的生意都是國(guó)外的，不 少客商都是合作很多年的�！标惿僦艺f(shuō)，盡管這幾年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，每年幾百萬(wàn)米布的量還是有的。這里主要是承接廣州的輻射，但是有價(jià)格優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，時(shí) 間長(zhǎng)了在業(yè)內(nèi)也有了一定名氣。

??記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，華麗布匹市場(chǎng)大多是一層建筑，有的是自己隔成的兩層，一樓擺滿了展示的布匹，樓上就 用來(lái)做倉(cāng)庫(kù)或辦公�！耙婚g并不起眼的檔口，一年的交易額上千萬(wàn)也很正常�！比A麗布匹市場(chǎng)投資方聯(lián)誠(chéng)公司總經(jīng)理邱華斌說(shuō)，從檔口的物業(yè)成本來(lái)推算，市場(chǎng)一年 的交易額不低于100億元。

    沿廣佛路走一趟，大大小小的專業(yè)市場(chǎng)有38家，廣佛國(guó)際機(jī)電五金城、大瀝桂江農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)、廣東 南國(guó)小商品城、廣佛大轉(zhuǎn)灣夾板裝飾材料市場(chǎng)……大都是“爬行建筑”的形態(tài)，只有一兩層，超過(guò)三層的已經(jīng)極少，而且裝修也極為簡(jiǎn)單，就像農(nóng)村集市上的攤檔， 是典型的“馬路經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)物。大瀝專業(yè)市場(chǎng)協(xié)會(huì)秘書(shū)處金杰透露，就是這樣的38個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，每年創(chuàng)造了1000多億元的交易額。

    典型的馬路經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物

    “大 瀝最初的商貿(mào)業(yè)發(fā)展，與廣佛公路是密不可分的�！贝鬄r供銷企業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)黎紹英說(shuō)，上世紀(jì)80年代時(shí)，廣佛之間還沒(méi)有通高速公路，廣佛公路是來(lái)往 兩座城市的必經(jīng)之路，來(lái)自四川、廣西、重慶甚至海南的汽車都通過(guò)廣佛公路前往廣州，大瀝成了廣佛之間最重要的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。

    也正是如此，那些從外地來(lái)的貨車在廣州卸完貨后，為了不空載回去，也都喜歡來(lái)廣州邊上的大瀝拉點(diǎn)貨物帶回去。在此帶動(dòng)下，大瀝廣佛公路、廣云公路兩旁自發(fā)地形成了一些從事煙酒、副食品買(mǎi)賣(mài)的個(gè)體戶，他們大多在家里辟出一塊空間，從事簡(jiǎn)單的商品買(mǎi)賣(mài)。

    后來(lái)在黎紹英建議下成立南海煙草調(diào)劑中心，并在廣云路旁的一個(gè)二樓店面中從事煙草批發(fā)、零售業(yè)務(wù)，這也成為了大瀝專業(yè)市場(chǎng)最早的一個(gè)雛型。進(jìn)入上世紀(jì)90年代，政府將廣佛公路由原來(lái)的瀝青路改造成了水泥路，廣佛公路變得更加繁忙，來(lái)來(lái)往往的貨車能把整條路塞滿。

    大量的人流、信息流讓不少商家嗅到了這里的商機(jī)。南國(guó)小商品城董事長(zhǎng)葉偉清也是在這個(gè)時(shí)候從廣州跑來(lái)大瀝，陸續(xù)投資建起了平地電器城、瀝北(舊)電器城、廣佛塑料城和南國(guó)小商品城。

    張 麗燕就是南國(guó)小商品城的首批掘金者，此前在廣州打工的她已接觸餐具行業(yè)多年，原來(lái)在廣州洛溪有一個(gè)小檔口，看到嶄新的南國(guó)小商品城崛起，租金又相對(duì)低廉， 她將自己的鋪?zhàn)愚D(zhuǎn)來(lái)�！爱�(dāng)時(shí)第一年只賺了5萬(wàn)塊錢(qián)，現(xiàn)在每年的銷售額都有六千多萬(wàn)�！睆堺愌嗾f(shuō)，如今她在山東、東莞等地?fù)碛凶约旱乃拈g小工廠，小商品城的 檔口就扮演著銷售中心的角色。但現(xiàn)在的這里并不能讓張麗燕滿意，“8年來(lái)這里變化不大，但是我們都已經(jīng)成長(zhǎng)起來(lái)了，我們需要更好的銷售中心�！睆堺愌喔嬖V 記者，她正在對(duì)自己的鋪位進(jìn)行裝修，也盼望著小商品城自己升級(jí)。

    開(kāi)發(fā)商為何不著急升級(jí)

    與老板張麗燕盼望的一 樣，大瀝鎮(zhèn)政府也一直希望專業(yè)市場(chǎng)能升級(jí)。在廣佛同城和瀝桂一體戰(zhàn)略下，對(duì)于地處廣佛黃金走廊、與中心區(qū)桂城緊密接壤的大瀝鎮(zhèn)而言，城市升級(jí)已然成為最緊 要的任務(wù)，熟悉大瀝的人都會(huì)曉得，其城市形態(tài)、經(jīng)濟(jì)規(guī)模與綜合實(shí)力太不相符，同樣大瀝專業(yè)市場(chǎng)的建筑形態(tài)與其交易額也不相稱。

    近年來(lái)，大瀝鎮(zhèn)通過(guò)“一脊兩翼 東改西拓”、“一脊兩翼 南聯(lián)北延”戰(zhàn)略，使得區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局得到調(diào)整，并在瀝桂中軸線上拉開(kāi)了城市更新的骨架。大瀝鎮(zhèn)也一直擬在專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)上做文章，但是近年來(lái)并未取得什么明顯的效果，究竟是哪里出了問(wèn)題呢？

    以 南國(guó)小商品城為例，占地50萬(wàn)平方米的該專業(yè)市場(chǎng)，全部是租賃經(jīng)聯(lián)社或者經(jīng)濟(jì)社的土地，涉及到15個(gè)土地權(quán)屬單位。南國(guó)小商品城副總經(jīng)理梁展鵬坦言，由于 是租地開(kāi)發(fā)，租賃年限有限，分別在5到40年不等，且投資商必然要考慮投資的回報(bào)率和時(shí)間，“如果投入過(guò)大，租期到了還沒(méi)有回本，就得不償失了�！�

    “很多時(shí)候不是開(kāi)發(fā)商不愿意做，而是受客觀條件的制約太多�！鼻袢A斌說(shuō)，華麗布匹市場(chǎng)某塊地租期快到了，重新續(xù)約之后將考慮對(duì)那里升級(jí)，初步計(jì)劃做成六層樓高，算是對(duì)升級(jí)的一次試水。

    金杰告訴記者，大瀝這38個(gè)專業(yè)市場(chǎng)絕大多數(shù)是租地開(kāi)發(fā)，土地資源的瓶頸問(wèn)題是制約其升級(jí)的主要問(wèn)題。而且，這些市場(chǎng)都是在集體所有的土地上建立的，政府不是土地的所有人，所以很難介入到市場(chǎng)發(fā)展的許多環(huán)節(jié)中，從而使得專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展缺乏規(guī)劃。

    要 真正提升大瀝的專業(yè)市場(chǎng)，不但要構(gòu)筑專業(yè)市場(chǎng)提升轉(zhuǎn)型淘汰機(jī)制，還要?jiǎng)?chuàng)新專業(yè)市場(chǎng)土地流轉(zhuǎn)使用機(jī)制，解決土地問(wèn)題瓶頸。中山大學(xué)中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)研究中心專家 表示，同時(shí)還要繼續(xù)強(qiáng)化市場(chǎng)主導(dǎo)，構(gòu)建專業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)投資融資體制，同時(shí)導(dǎo)入CI系統(tǒng)，整合營(yíng)銷傳播，提升“大瀝市場(chǎng)”品牌價(jià)值，使之真正成為大瀝的又一支 柱產(chǎn)業(yè)。珠江時(shí)報(bào)記者/趙艷麗  通訊員/梁景萍

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