商鋪?zhàn)赓U糾紛增多 簽署租賃合同需規(guī)范

　　近年來，河南省虞城縣人民法院在審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，該院受理的商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案件持續(xù)上升。同時(shí)，2010年此類案件多集中發(fā)生在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的縣城規(guī)劃區(qū)域范圍，但2011年以來已開始涉及規(guī)劃區(qū)域以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2012年至2013年3月，涉案范圍已開始向全縣各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸。

　　據(jù)虞城法院民一庭法官王勇介紹，涉案的糾紛類型主要有以下幾類：

　　房屋租賃中承租人欠付房屋租金引發(fā)糾紛。承租人不守信用，或承租人因經(jīng)營(yíng)不善、缺乏資金等原因致使出租人不能按約收取房租，產(chǎn)生訴訟。

　　租金約定不明或租賃期限故意約定過短，出租人借機(jī)擅自提高租金引發(fā)糾紛。主要表現(xiàn)在出租人借政府拆遷商鋪緊缺之機(jī)提高租金，致使糾紛發(fā)生不斷。

　　合同權(quán)利義務(wù)約定不規(guī)范，租賃期限約定不明引起的合同解除糾紛。例如，出租人在簽訂租賃合同時(shí)，只與承租人約定一年的租金，將以后的租金約定為“隨行就市”，一旦發(fā)生糾紛，這種約定又不容易界定。

　　房屋所有權(quán)人變賣出租房屋引發(fā)糾紛。認(rèn)為房屋所有權(quán)是自己的，不考慮承租人應(yīng)享有的權(quán)利，損害承租人的合法權(quán)益。此類糾紛往往又會(huì)引起承租人與出租人，或者與買受人以及承租人要求房屋裝修賠償?shù)纫幌盗行碌脑V訟。

　　關(guān)于此類案件增多的原因，王勇分析，通過對(duì)16起案件的審理發(fā)現(xiàn)，2010年每間商鋪平均租金約16000元，但到了2011年，猛漲至23000元至35000元不等，進(jìn)入2012年竟然漲至60000元。這在一定程度上說明拆遷導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性商鋪供應(yīng)不足，出租人借機(jī)抬高租金。

　　此外，商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司承諾的條件難以兌現(xiàn)，致使新建市場(chǎng)無法形成消費(fèi)規(guī)模，眾商戶紛紛拒交房租引發(fā)糾紛。

　　針對(duì)上述問題，虞城法院副院長(zhǎng)張光明建議，應(yīng)簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并到房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記，以防發(fā)生糾紛時(shí)要承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。

　　還要區(qū)分房屋轉(zhuǎn)租與房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的關(guān)系。房屋轉(zhuǎn)租與承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，是房屋租賃關(guān)系變動(dòng)和流轉(zhuǎn)的兩種典型方式。合同法對(duì)租賃權(quán)合同關(guān)系作了專章規(guī)定，但對(duì)租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓未作明文規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為卻大量存在。

　　張光明建議，租賃房屋時(shí)要對(duì)所租房屋的所有權(quán)及出租人的品行進(jìn)行了解，對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目能否產(chǎn)生相應(yīng)利潤(rùn)進(jìn)行市場(chǎng)考察，不要盲目租房投資，以避免不必要的損失。

　　此外，在拆遷中，政府要做好經(jīng)營(yíng)性商鋪的安置工作，對(duì)商戶給予適當(dāng)?shù)淖夥垦a(bǔ)貼，為房屋租賃市場(chǎng)和商戶提供良好的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從源頭上減少和預(yù)防房屋租賃糾紛案件的發(fā)生。

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