衢城商業(yè)地產(chǎn)潛在發(fā)展新動力 商業(yè)中心規(guī)劃促新發(fā)展

　  “想買個商鋪，但好地段的買不到，偏點的又看不上�！苯�期，由于住宅產(chǎn)品市場受限越來越多，商業(yè)地產(chǎn)的投資前景成為一些置業(yè)者的討論話題。

　　目前，由于市區(qū)商業(yè)主要集中在老城區(qū)，這就造成中心商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)很熱，而相對偏一些的商業(yè)地產(chǎn)卻很冷，有些商鋪更是無人問津。業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要新的驅(qū)動，以改變衢城商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)矛盾。不過，這種狀態(tài)可能隨著市區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃的出臺而改變。

　　衢城商業(yè)地產(chǎn)升溫

　　就在11月1日，市區(qū)西區(qū)某大型樓盤開始推出了一批商鋪銷售。這個樓盤銷售經(jīng)理余先生表示，樓盤的商業(yè)街原先由開發(fā)商統(tǒng)一對外招商，不對外出售，但現(xiàn)在商業(yè)街已經(jīng)形成一定規(guī)模，衣食住行等基本商業(yè)形態(tài)已經(jīng)完備，“再加上現(xiàn)在住宅產(chǎn)品受限比較多，一些老業(yè)主也有購買商鋪的需求，因此有了針對老業(yè)主出售的打算。”

　　由于宏觀調(diào)控政策的密集出臺，住宅的投資屬性正逐漸被剝離，即便現(xiàn)在商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)貸款利率有所提高，不少市民依舊熱衷于尋找有價值的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。“股票、黃金等產(chǎn)品現(xiàn)在都不是特別好，購買商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的目的之一就是保值。”市民高宏這樣說。

　　也正因如此，在平淡的樓市中，一些商業(yè)地產(chǎn)項目的成交顯得有些扎眼。9月份市區(qū)某單身公寓項目一天就銷售了15套，10月份另一個類似項目也在一天內(nèi)銷售了24套。業(yè)內(nèi)人士分析，在普通住宅購買受到一定限制的情況下，商業(yè)地產(chǎn)既不占用限貸名額，也不占用住宅的購買名額，這說明市場上對于商業(yè)地產(chǎn)存在著需求，成為一些購房者的資金釋放出口之一。

　　此外，不少區(qū)域的商業(yè)用房價格甚至低于同區(qū)域的住宅價格，使得商業(yè)地產(chǎn)價格看起來更沒有泡沫，成為部分投資者的首選。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衢州目前西區(qū)商鋪的均價在住宅均價的1.5倍左右，而一些商業(yè)地產(chǎn)較為成熟的城市，商鋪的均價在住宅均價的2到3倍，這意味著衢州商業(yè)地產(chǎn)具備著發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　供需矛盾糾結(jié)于地段

　　盡管有投資需求的置業(yè)者看好衢州商業(yè)地產(chǎn)市場，但由于衢州市商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)單一，熱點區(qū)域一鋪難求，較偏地段租售倒掛，使得衢州市商業(yè)地產(chǎn)的銷售總體上不溫不火。

　　“衢州市面上像上下街、坊門街一帶的商鋪很少進入市場交易，而地段差一點的商鋪則很難賣動。近期想買想賣商鋪的都很多，但供需對不上號。拿出來賣的商鋪一般位置比較偏，無人問津；想買的則在尋覓好的商鋪，卻很難找到。”市區(qū)東河沿一家房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人琚女士說“供需矛盾主要是糾結(jié)于地段。”業(yè)內(nèi)人士分析，衢州市的熱點地段主要集中在老城區(qū)，相對還是太少，商業(yè)地產(chǎn)市場需要更多的熱點來獲得進一步的發(fā)展。

　　這可以從一些數(shù)據(jù)上得到體現(xiàn)。一般來說，同一小區(qū)的住宅因為朝向、樓層等因素，租金價格和售價有所差異，但差異普遍保持在較小的區(qū)間中。可是，即使在同一條街上，每一間商鋪因為其位置、周邊環(huán)境、經(jīng)營項目的不同，租金、售價甚至可能出現(xiàn)天壤之別。在主城區(qū)，位置好的商鋪價格高達一平方米幾萬元，但投資者盡管熱衷，卻一鋪難求；而位置差的商鋪售價盡管只有七八千元，但卻始終賣不動。據(jù)了解，市區(qū)一些商鋪出租回報期為60年甚至是上百年。

　　商業(yè)中心規(guī)劃促新發(fā)展

　　新的熱點地段從何而來？近期出臺的《衢州市市區(qū)“十二五”服務(wù)業(yè)空間布局規(guī)劃(2011-2015)》或許提供了一個契機。

　　這個規(guī)劃主要對市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和專業(yè)市場進行布局，形成“二主三副多點”的商貿(mào)服務(wù)業(yè)空間布局形式。兩個主中心包括中心區(qū)商業(yè)中心和西區(qū)商業(yè)中心兩個市級商業(yè)中心；兩個副中心包括衢江區(qū)商業(yè)中心、南區(qū)商業(yè)中心；多點則包括多個專業(yè)市場。

　　據(jù)了解，商業(yè)中心有市場主導(dǎo)形成和規(guī)劃主導(dǎo)形成兩種類型。不管是哪種類型，一個商圈對一個地段的經(jīng)濟帶動是明顯的。市區(qū)三衢路商圈這一帶，以前盡管人流量較大，但商業(yè)氛圍不濃，從2003年開始有大型超市進入后，陸續(xù)帶動了更多的賣場來到了這里，三衢路商圈的商業(yè)氛圍也日漸濃厚。如今，這里的家電、家裝、電瓶車銷售已經(jīng)頗具規(guī)模，三衢路上的商鋪生意也得以帶動，這一帶商鋪年租金也從當(dāng)初的不到2萬元漲到了現(xiàn)在的4萬多元。

　　“在浙江省內(nèi)的一些城市，也有不少這樣的例子。杭州的城東新城是市場主導(dǎo)形成，政府規(guī)劃完善的例子，而舟山的臨城新區(qū)、紹興上虞的城北區(qū)域則是由政府主導(dǎo)規(guī)劃而形成的�！蹦撤慨a(chǎn)咨詢公司工作人員吳志軍表示，上虞的城北區(qū)域被規(guī)劃為商業(yè)中心后，隨著一些大型商業(yè)綜合體的入駐，帶動了一個區(qū)域的繁榮�！敖鼛啄赆橹莸慕�(jīng)濟發(fā)展很快，不少人都看好衢州的商業(yè)發(fā)展，市區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)項目也不斷涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)也處在升級通道中。”業(yè)內(nèi)人士表示，隨著城市化進程速度加快，商業(yè)項目的發(fā)展是必然的。商業(yè)中心對于百貨型商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等有著促進作用，如果是專業(yè)市場型的商業(yè)中心，對于專業(yè)市場型商業(yè)地產(chǎn)也有促進，待市場繁榮后，也會帶動商鋪這樣的社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展�！搬橹菀呀�(jīng)形成了幾個具有一定規(guī)模的商圈，通過商業(yè)中心的規(guī)劃加以引導(dǎo)發(fā)展，將能起到繁榮衢州商貿(mào)業(yè)，完善商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，帶動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的作用。”