鹽城商業(yè)地產(chǎn)進入"維護期",業(yè)內(nèi)人士各有對策

    經(jīng)調(diào)查顯示近階段處于配角地位的商業(yè)地產(chǎn)搖身成為置業(yè)投資者眼中的主角，對其紛紛示好。就目前形勢來看，和住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)總量上并沒有明顯的供求失衡的情況，它主要的問題是結(jié)構(gòu)性的失衡。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前這種貨幣過剩驅(qū)動下的一哄而上，將直接導(dǎo)致未來5年內(nèi)開發(fā)黃金期已近尾聲。而這幾年也將是驗證這些開發(fā)商后期運營的重要階段。

　　一個商業(yè)地產(chǎn)項目是否成功，并不是看它規(guī)模多大、開發(fā)商品牌有多響，也不是看它當時銷售業(yè)績多好，關(guān)鍵要看這個項目能否成功運營，后期的管理維護是否到位。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，開發(fā)一個項目不是難事，關(guān)鍵在如何使這個項目長時間的繁榮，使投資者、經(jīng)營者、消費者都能共贏。這里就涉及到開發(fā)商是否能夠做好項目后期的管理維護。小編走訪了市區(qū)幾家具有代表意義的商業(yè)地產(chǎn)項目負責人，聽一聽他們認為商業(yè)地產(chǎn)進入維護期應(yīng)該考慮哪些因素。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要負起后期運營的責任

　　鹽城中甌置業(yè)有限公司總經(jīng)理 陳宇津

　　每個商業(yè)地產(chǎn)可能都面臨這個情況，前期招商比較好，后期的運營相對前期招商是更重要的。招商招的好，怎么樣把商家固定下來，怎么樣把商家生存下來，這是非常值得我們探討的問題。商業(yè)地產(chǎn)的后期運營，作為我們這些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來講可能要負起更多的責任來。我個人認為有兩點：第一，品牌推廣力度要加大；再一個，后期的人群定位，包括差異化經(jīng)營，包括自己后期的商業(yè)地產(chǎn)運作理念、整體的后期發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展構(gòu)想，這都是很主要的。對于后期運營，更不能掉以輕心，是需要大家共同去研究、共同去探討的。

　　另外如何保證投資者的投資回報率也是我們要考慮重要因素。因為投資者的投資回報率一直是商業(yè)地產(chǎn)投資者比較關(guān)心的一個問題。像行業(yè)慣例，基本上投資回報率一般在8%左右。作為企業(yè)來講，如何保證投資者的回報率也是至關(guān)重要的運營因素之一�？偟膩碚f商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不同于住宅，不是房子賣完就了事的，沒有那么輕松，后續(xù)問題還是很復(fù)雜的，而一個商業(yè)地產(chǎn)是否成功看的也正是后期的運營狀況，所以我個人的觀點是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一定要負起后期運營的責任。

　　專業(yè)態(tài)度成就專業(yè)市場

　　奧華國際家居生活廣場副總經(jīng)理 柯世美

　　目前專業(yè)市場開發(fā)的成功率并不是很高，有的專業(yè)市場經(jīng)營不錯，回報豐厚；有的專業(yè)市場卻面臨困境，給發(fā)展商、經(jīng)營商和投資者帶來了沉重的包袱。要做好一個專業(yè)市場不是一朝一夕的事情，開發(fā)商和營銷商需要有扎實的基本功，只有充分了解和把握專業(yè)市場的“專業(yè)性”，才能使專業(yè)市場進入專業(yè)化的開發(fā)和運營軌道。

　　我們奧華國際家居生活廣場是今年城北市場的新面孔，也是首座采用mall運營布局的專業(yè)家居市場，集陶瓷、衛(wèi)浴、地板、木門、家具等業(yè)態(tài)于一體家居專業(yè)市場。此前我們也了解到很多專業(yè)市場開業(yè)火爆，但是好景不長，商戶來也匆匆去也匆匆，很快整個市場就形成惡性循環(huán)，最后人去樓空。我們奧華國際家居生活廣場在起初的規(guī)劃上就充分重視每個環(huán)節(jié)尤其是在招商上，專業(yè)市場在招商時，不能為了為湊場而招商，而是要選擇那些有經(jīng)營能力且能應(yīng)對市場風險的商戶。此外我們最大的特點是整個生活廣場在建成后將實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，由專業(yè)運營商海達信市場經(jīng)營服務(wù)有限公司提供運營管理、充分保障投資者與經(jīng)營者的最大利益，將有300多家國內(nèi)外知名品牌入鋪銷售，是城北規(guī)模最大的建材家居市場。

　　以合理的運營模式締造全新的商業(yè)圈

　　鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司　營銷策劃總監(jiān) 黃楚斌

　　有人說，能直接帶來利潤和財富的商業(yè)地產(chǎn)，是城市化進程的重要推手，也是集中體現(xiàn)城市活力和競爭力的直觀指標。讓大家期盼已久的寶龍城市廣場在上個月正式開業(yè)。這個集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、文化等功能于一體的廣場，率先在我市引入“一站式消費”的新理念，寶龍廣場的主力商家——寶萊百貨精品薈萃、包羅萬象，帶出時尚購物的全新體驗；永輝超市、主題餐廳等眾多吸引眼球的亮點呈現(xiàn)；加上我們寶龍地產(chǎn)旗下的商管公司以一系列運營推廣手段不斷提升項目的商業(yè)價值，寶龍城市廣場如今已成為我市地標性商業(yè)綜合體項目。

　　在我們的字典里商業(yè)領(lǐng)域的地標，絕不止“以大取勝”，“以俏取勝”這么簡單。有些開發(fā)商認為賣完商鋪就萬事大吉，至于后期經(jīng)營則少有關(guān)心。投資者只能從目前項目周邊環(huán)境來判斷其成長價值。中茵海華廣場商業(yè)一向繁榮，但還是有些項目位置很好，卻總在改頭換面。為什么會出現(xiàn)這樣的情況？歸根結(jié)底問題出在經(jīng)營上。經(jīng)營不善會給商戶造成很多麻煩和不必要的損失，得不到應(yīng)有的回報。

　　對于開發(fā)商而言，除了要考慮商鋪所在地的人流量、交通之外，還要對自身的業(yè)態(tài)、所經(jīng)營的產(chǎn)品及服務(wù)進行仔細定位，考察周邊人口或輻射人口的消費能力，由此確定與之相適應(yīng)的商鋪經(jīng)營檔次，把人流、車流轉(zhuǎn)化為資金流，以免出現(xiàn)商鋪投資“陷阱”誤人誤己。我們寶龍地產(chǎn)不僅大量持有物業(yè)進行自行運營，還在不斷與經(jīng)營商家合作，在現(xiàn)有平臺基礎(chǔ)上增加新的經(jīng)營模式，為在寶龍城市廣場運營的商家提供了發(fā)展空間。讓我們的項目以“引鄰”的態(tài)勢，在一片商繁業(yè)茂中奠定了自身的堅實基礎(chǔ)。

　　商業(yè)地產(chǎn)成功要有長跑的準備——什么是統(tǒng)一的精細化經(jīng)營管理

　　上海天和投資（集團）有限公司常務(wù)副總裁 高繼榮

　　我個人認為商業(yè)地產(chǎn)項目要實行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的概念。因為購物中心內(nèi)的商鋪是有計劃的聚集，“統(tǒng)一管理”要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)益的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。而“分散經(jīng)營”則是為商場消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但商場的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。對商場進行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其它房地產(chǎn)形式的核心特點。

　　簡單來說，就是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要培育，失敗的商業(yè)地產(chǎn)可能造成投資者資金回流困難。現(xiàn)在不少開發(fā)商一開口就是要造城市綜合體，可是有沒有想過一座城市能夠容納多少綜合體？城市綜合體開發(fā)風險大、體量大、資金量大，不是每個城市和房地產(chǎn)企業(yè)都適合，必須視政策、經(jīng)濟、需求而定。有一句名言：“當商業(yè)地產(chǎn)沒有成為爛尾樓順利開業(yè)時，還遠未到開香檳慶祝的日子”。所以作為剛進駐鹽城不久的天和廣場，我們的理念就是一定要做好后期維護工作，管理到位。在無數(shù)失敗案例中，招商不良和低效的后期運營是共性。如何讓招商和后期運營順利進行，是擺在我們面前的一道難題。但是我相信只要我們用心做的，重視起來會達到預(yù)期效果的。

　　實力強勁、運作專業(yè)、理念先進

　　以誠建城，綠地品牌優(yōu)勢催化城市建設(shè)

　　綠地集團鹽城東部置業(yè)有限公司營銷總監(jiān) 洪慶玲

　　從南昌到西安，從合肥到徐州，再從徐州到鹽城，綠地的開發(fā)始終選擇緊鄰新城政務(wù)中心，幫助政府建設(shè)新城的商業(yè)中心，提升城市功能和品質(zhì)，拓展城市新的發(fā)展空間，打造全新現(xiàn)代生活中心，引領(lǐng)新城開發(fā)建設(shè)。除新城開發(fā)外，綠地集團在超高層項目、高鐵站項目上也積累了豐富的建設(shè)經(jīng)驗。

　　新城開發(fā)、超高層項目以及高鐵站建設(shè)是綠地人引以為傲的產(chǎn)品優(yōu)勢，這些產(chǎn)品最大的共同特點就是——都是大型綜合體項目，將購物、休閑、娛樂、居住、商務(wù)、酒店類各類功能復(fù)合、高度集約，并融匯城市精粹。建設(shè)這些大型項目，對于綠地集團來說已經(jīng)是駕輕就熟，在一定意義上也是企業(yè)品牌實力的綜合體現(xiàn)。

　　在鹽城，綠地選擇了與河?xùn)|新區(qū)亭湖區(qū)政府為鄰，打造河?xùn)|新城。而對項目的協(xié)調(diào)運作能力、高超的技術(shù)水平，以及擁有強大人才資源的優(yōu)秀團隊等，正是綠地核心競爭力所在。

　　隨著河?xùn)|新區(qū)大環(huán)境的不斷優(yōu)化和完善，其新城的特色已展露崢嶸。這時大力發(fā)展發(fā)展地產(chǎn)不僅是城市發(fā)展的客觀需要更是他區(qū)域騰飛關(guān)鍵的“棋子”。亭湖區(qū)政府適時引進上海浦東陸家嘴先進的發(fā)展模式和建設(shè)理念，大力發(fā)展新區(qū)房產(chǎn)，更將從上海走出的千億房企——綠地集團加入了河?xùn)|發(fā)展的未來軌道中。

　　鹽城綠地商務(wù)城作為河?xùn)|片區(qū)的第一個全能生活中心項目，綠地集團將充分運用綠地、生態(tài)、科技、多元化商業(yè)開發(fā)運營的理念，把綠地商務(wù)城打造成國際華品質(zhì)的全能生活中心，同時打造成為城市建設(shè)的心標桿和生態(tài)型綜合的典范。

　　像綠地這樣有多年開發(fā)經(jīng)驗，實力強勁、運作專業(yè)、理念先進的國內(nèi)一線頂級開發(fā)企業(yè)，有強大的品牌保證，對市場來說就是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。

　　知名品牌，專業(yè)商管，整體運作

　　為商業(yè)地產(chǎn)插上騰飛的翅膀　上海匯策房產(chǎn)策劃總監(jiān) 張亞春

　　我認為商業(yè)地產(chǎn)項目的成功離不開主力品牌、主力店的進駐，它們可以起到榜樣的作用，甚至某種程度上不少投資者與經(jīng)營戶就是沖著它們而來的。因為引進知名品牌、主力店的入駐，會吸引大量并且是固定的消費群體，也會增加項目的專業(yè)化程度，從而使得項目初期的運作更順利，也更容易將知名度打響。

　　而紫薇國際廣場將引進國際知名品牌商家，其中包括銀泰百貨、家樂福、百思買等，其強而有力的品牌效應(yīng)將更加明確整個項目的商業(yè)功能，并帶動整體的商業(yè)檔次和影響力。與此同時多家品牌商家的加盟，將使紫薇的集聚效應(yīng)凸顯，為項目吸引消費者、成功運營不斷增加籌碼。

　　對于消費者而言，吸引其消費的除了市場的貨源、品牌等硬件要素外，市場內(nèi)外的環(huán)境、氛圍、服務(wù)等軟件也能夠直接影響到他們的行為。同樣對于投資者與經(jīng)營戶來說，商業(yè)地產(chǎn)在銷售結(jié)束進入運營狀態(tài)后，最讓他們關(guān)心的除了人流量還有市場本身的管理。一個專業(yè)的、高端的市場必須要有相匹配的管理隊伍，才能提升項目的形象與服務(wù)水平。這一點紫薇國際廣場比很多項目都超前一步，公司聘請了一流的商管隊伍，解決了業(yè)主們的后顧之憂。在今后，到紫薇國際廣場消費，消費者們將感受到高檔的購物氛圍，享受專業(yè)的服務(wù)。

　　作為一個大體量的商業(yè)項目，整體運作是商業(yè)體健康快速發(fā)展的關(guān)鍵之一。紫薇國際廣場共分為三個區(qū)域：A區(qū)世界奢侈品商業(yè)區(qū)、商務(wù)辦公，B區(qū)IT數(shù)碼城，C區(qū)銀座商辦樓、世界500強大賣場、精品購物中心。

　　這樣的項目定位集中了現(xiàn)有的資源優(yōu)勢，將消費群體充分融合與集中，為他們打造一站式服務(wù)，滿足了不同需求的消費群。未來以內(nèi)港湖為中心的南城區(qū)商業(yè)中心將形成城市的主要商業(yè)中心之一，紫薇國際廣場發(fā)力較早，定位高、起點高， 三區(qū)聯(lián)動將為這個新興的城市商業(yè)綜合體插上騰飛的翅膀。

　　商業(yè)地產(chǎn)——成功運營提升物業(yè)價值

　　鹽城市蘇嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 秦建奎

　　從長遠看，商業(yè)地產(chǎn)會成為下一個亮點，這是地產(chǎn)界的共識，但是并不是每家商業(yè)地產(chǎn)項目都會迎來春天的。商業(yè)地產(chǎn)面臨的機遇大家都知道，新政出臺和投資渠道機遇還是比較大的。目前鹽城大大小小的商業(yè)，綜合體形態(tài)還是比較多，各個區(qū)包括各個點，政府也有一定的要求，要求配商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)綜合體。所以商業(yè)業(yè)態(tài)這塊最大的挑戰(zhàn)我認為不是在于他的銷售包括投資，而是后期的維護上，包括商業(yè)綜合體招商。這是未來做商業(yè)各個開發(fā)商要重點深化的。

　　我覺得商業(yè)地產(chǎn)日后最大的挑戰(zhàn)還是后期運營管理。不單單是項目建成的招商，對商業(yè)業(yè)態(tài)的整體把握；還有一個就是對商業(yè)綜合體產(chǎn)品布局的規(guī)劃，這涉及到細節(jié)會很多，比如說業(yè)態(tài)的布局、走到布局。如果對這方面有研究的人都知道。可以說商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的好壞直接影響地產(chǎn)商的口碑，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理，能使商業(yè)地產(chǎn)項目的物業(yè)價值得到提升，租金收入能夠得到增加。對于在周邊擁有預(yù)留儲備土地的地產(chǎn)商，無論繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還是普通地產(chǎn)，都更容易實現(xiàn)更高的利潤目標。

　　“責任型地產(chǎn)”構(gòu)建城市新支點

　　江蘇金大洋投資置業(yè)有限公司董事長 王碧琰

　　鹽城目前較成熟的商圈主要集中在老城區(qū)建軍路和鹽瀆板塊東進路，但這些區(qū)域的商業(yè)相對分散、核心區(qū)還沒有形成，鹽城需要一個真正的商務(wù)核心區(qū)。金大洋城市廣場的開發(fā)正是在這種條件下應(yīng)運而生，現(xiàn)狀決定了金大洋城市生活廣場對于商家而言存在巨大的商機誘惑。

　　目前西環(huán)路區(qū)域還存在著居住、辦公配套的失衡。隨著城市發(fā)展的重點不斷南移，路網(wǎng)逐漸完善，越來越多的商家會選擇在西環(huán)路投資，因此我個人認為鹽城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展仍有很大空間，未來幾年內(nèi)將呈現(xiàn)一片繁榮景象。大環(huán)境是好的，但不代表所有的商業(yè)地產(chǎn)都會興起。雖說目前大家的目光更多關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，但是不要盲目進入這一領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)的門檻要比住宅地產(chǎn)高，包括人才、資金等多方面的要求。而且，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營、物業(yè)管理等方面，都和住宅地產(chǎn)有很大的不同，一家毫無責任感的開發(fā)企業(yè)或者說是責任心不強的開發(fā)企業(yè)都做不好商業(yè)地產(chǎn)。從種種案例中我們更容易看出，要做好商業(yè)地產(chǎn)，“責任”二字尚為重要，我們不僅是在做一個房產(chǎn)項目，而是再用我們的責任心打造品牌地產(chǎn)。