穗飾品專業(yè)市場(chǎng)招商難

    項(xiàng)目嚴(yán)重同質(zhì)化、企業(yè)資金收緊、行業(yè)外貿(mào)放緩

今年住宅市場(chǎng)受到持續(xù)調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)著實(shí)火了一把，不過并非所有商業(yè)項(xiàng)目的日子都好過。本周記者前往廣州琶洲南豐匯、萬福路等數(shù)個(gè)以飾品精品為主題的商業(yè)項(xiàng)目踩盤發(fā)現(xiàn)，可售項(xiàng)目鮮有成交，租賃項(xiàng)目人氣冷淡，招商入困難重重。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，今年國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，國(guó)內(nèi)貨幣政策持續(xù)從緊、飾品行業(yè)外貿(mào)發(fā)展放緩，加之產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重等等，飾品精品專業(yè)市場(chǎng)招商于是面臨困境。

項(xiàng)目買賣火爆但出租困難

本周二記者前往琶洲南豐匯，該項(xiàng)目定位為時(shí)尚飾品及配飾展貿(mào)中心，項(xiàng)目1~5層為時(shí)尚飾品及配飾品商鋪，6層為餐飲，7層以上為寫字樓。目前正在招商的是1~5層的商鋪，商鋪面積為60~70平方米租金350元/平方米/月，物業(yè)38元/月/平方米，其銷售人員表示，目前一至二層已經(jīng)簽約了50%，也就是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目目前僅簽約僅10%，現(xiàn)場(chǎng)沒有其他的客戶。

本周三記者前往位于萬福路的某精品商業(yè)中心，該項(xiàng)目主打精品首飾類產(chǎn)品，今年9月份正式開業(yè)，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，整個(gè)項(xiàng)目冷冷清清，基本沒有客流量，開業(yè)率不也不足50%，雖然項(xiàng)目是以精品商業(yè)中心為主，但是整個(gè)商業(yè)混雜了多種行業(yè)，比如服裝、電器等。在三樓一位經(jīng)營(yíng)服裝批發(fā)生意的老板告訴記者，這個(gè)商場(chǎng)每天都很冷清，即使是周末�？土髁恳卜浅Ｉ�，很難堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)下去，現(xiàn)在正準(zhǔn)備將商鋪轉(zhuǎn)租出去。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，以飾品、精品為主題的商業(yè)項(xiàng)目一直以來都比較多，但成功案例很少。目前廣州的以飾品、精品為主題的商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，創(chuàng)新不足，缺乏個(gè)性和賣點(diǎn)，是導(dǎo)致招商困難的原因之一。滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級(jí)主任沈銳培也表示，近年來大量投資資金“棄住從商”，不少非專業(yè)的投資者也基于保值、防通脹等考慮入市，買賣火爆和出租困難形成了鮮明的對(duì)比；目前不少專業(yè)市場(chǎng)存在同質(zhì)化嚴(yán)重的問題，對(duì)客戶的爭(zhēng)奪相當(dāng)激烈，造成專業(yè)市場(chǎng)鋪位相對(duì)過剩，新市場(chǎng)招商于是面臨諸多困難。

資深商業(yè)地產(chǎn)專家陳瑞標(biāo)分析表示，今年下半年以來以飾品定位為主的商業(yè)項(xiàng)目銷售招商逐漸增多，但其實(shí)飾品批發(fā)市場(chǎng)的行業(yè)并不太大，本身市場(chǎng)容量有限。他介紹，飾品原來隸屬于服裝行業(yè)，直到近年才獨(dú)立出來，成為新興產(chǎn)業(yè)，其真正擴(kuò)張期在2000年前后，目前行業(yè)的容量有限，突然多了這么多類似的商業(yè)項(xiàng)目，招商難在意料之中。

外貿(mào)放緩致企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎

據(jù)了解，很多有實(shí)力的飾品企業(yè)多以做外貿(mào)為主，但目前全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，行業(yè)外貿(mào)放緩。不少業(yè)內(nèi)人士表示，今年外貿(mào)形勢(shì)的嚴(yán)竣性從廣交會(huì)上也能看出端倪，第109屆中國(guó)進(jìn)出口商品交易會(huì)有兩個(gè)特點(diǎn)值得注意：一是中東客商減少，二是買賣雙方不敢做長(zhǎng)單。根據(jù)生意社網(wǎng)站相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至5月4日，本屆廣交會(huì)到會(huì)采購(gòu)商207103人，來自209個(gè)國(guó)家和地區(qū)，中東地區(qū)下降1.53%，出口成交368.6億美元，短單比重持續(xù)上升，企業(yè)成交謹(jǐn)慎；中短單占90%，長(zhǎng)單占10%。采購(gòu)商對(duì)后市仍存疑慮，下單謹(jǐn)慎，出口企業(yè)擔(dān)心政策調(diào)整和成本上升，不敢接長(zhǎng)單。此外，非洲以及中東地區(qū)的動(dòng)蕩給飾品企業(yè)的外貿(mào)與投資帶來了直接的負(fù)面影響。

有媒體早前報(bào)道稱，位于長(zhǎng)三角和珠三角的中小民營(yíng)企業(yè)扎堆倒閉，不少?zèng)]有倒閉的企業(yè)則在“過冬”。在央行緊縮銀根以及勞動(dòng)力成本提高、歐美市場(chǎng)萎縮等因素的多重?cái)D壓下，以出口為主的外向型企業(yè)日子難過。

資深商業(yè)地產(chǎn)專家陳瑞標(biāo)表示，今年商業(yè)地產(chǎn)看似都很旺，但事實(shí)并非如此，特別是一些專業(yè)市場(chǎng)，今年招商情況都不太景氣，其中飾品、精品行業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目顯得比較槽糕，“今年中小企業(yè)受到大環(huán)境影響，缺乏進(jìn)駐新場(chǎng)地的資金和能力。此外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家鄧浩志表示，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)整體放緩也是其中的原因之一，最近半年市場(chǎng)的需求下降，也直接導(dǎo)致了投資創(chuàng)業(yè)及擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)需求的萎縮。

路在何方

1 橫向縱向擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍

資深商業(yè)地產(chǎn)專家陳瑞標(biāo)建議，以飾品為主打的商業(yè)項(xiàng)目面臨招商困難時(shí)，不妨從如下幾個(gè)方面考慮：第一，擴(kuò)大產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)范圍，引進(jìn)更多相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，比如單一的飾品擴(kuò)大到服裝類的飾品；第二將定位擴(kuò)大到上下游產(chǎn)品，比如半成品等；第三，目前老城區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)缺乏物流、配送等服務(wù)，新的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)增加類似配套，增加取勝砝碼。

陳瑞標(biāo)表示，新興商圈因?yàn)闆]有固定的模式，周邊也沒有成熟飾品商圈等，可以完全將一個(gè)行業(yè)發(fā)散來做，畢竟“在還沒有真正面向市場(chǎng)之前，很多不成熟的定位都可以推倒重來�！�

2產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新

滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級(jí)主任沈銳培表示， 目前不少專業(yè)市場(chǎng)趁著現(xiàn)在的投資熱潮將商鋪拆散賣掉，這也是一個(gè)出路，但想將一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好，還是要靠好的市場(chǎng)定位以及創(chuàng)新的營(yíng)銷手法，向?qū)�業(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展。

比如產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，可以考慮租售結(jié)合，將部分產(chǎn)權(quán)出售給行業(yè)有實(shí)力的生產(chǎn)企業(yè)和批發(fā)企業(yè)，形成“物業(yè)+銷售+實(shí)業(yè)”的產(chǎn)銷模式，用商鋪未來升值潛力鎖定行內(nèi)的龍頭企業(yè)，從而帶動(dòng)其他商家進(jìn)駐，由于是利益共同體，有利于未來的經(jīng)營(yíng)管理。

又例如可以借用現(xiàn)代信息技術(shù)大力發(fā)展網(wǎng)上交易，打造成網(wǎng)絡(luò)交易+實(shí)物展示+物業(yè)中心+實(shí)體銷售于一體的綜合性批發(fā)市場(chǎng)，打造該領(lǐng)域的全產(chǎn)業(yè)鏈，讓客戶實(shí)現(xiàn)一站式采購(gòu)。

3吸引龍頭企業(yè)打造品牌效應(yīng)

業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，項(xiàng)目如果在招商方面缺乏策劃，商家進(jìn)駐后發(fā)現(xiàn)生意難做就退出，之后陸續(xù)有其他商家也效仿，于是就會(huì)形成一個(gè)惡性循環(huán)。因此項(xiàng)目一開始就應(yīng)該策劃好用一些優(yōu)惠政策把哪些龍頭企業(yè)招進(jìn)來，這樣才能帶動(dòng)其它品牌入駐。其次，可以舉辦一些展覽、展銷會(huì)、經(jīng)濟(jì)論壇等等，吸引更多行家前來，同時(shí)將商業(yè)項(xiàng)目的信息擴(kuò)散出去；第三，必須做出特色，打造自身的品牌效應(yīng)。

記者觀察

商業(yè)地產(chǎn)熱得“發(fā)燒”了

今年住宅受到政策“嚴(yán)打”，火了一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。今年年初乃至年中，陸續(xù)有一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商表示，今年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說是一個(gè)絕好發(fā)展的機(jī)會(huì)，旗下某項(xiàng)目將在某月某日招商乃至開業(yè)等等。

如今年關(guān)已近，記者走了一圈發(fā)現(xiàn)，早前信誓旦旦說要開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目沒開；早前滿懷信心說不擔(dān)心招商的項(xiàng)目，卻面臨招商難的窘境；一些在今年陸續(xù)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目也出現(xiàn)了品牌入駐率底、客流情況不佳等狀況。不少行業(yè)人士指出，廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今年實(shí)在是過熱了，熱得發(fā)燒了。近日一位資深的商業(yè)地產(chǎn)老板選擇了“棄商從宅”，他坦言近年開發(fā)商、投資客等等一窩蜂涌到商業(yè)地產(chǎn)中，導(dǎo)致目前廣州的商業(yè)地產(chǎn)出了飽和狀況，以后商業(yè)地產(chǎn)也未必好做。

這就是所謂的“馬太效應(yīng)”，住宅市場(chǎng)前景好的時(shí)候，大家紛紛投向住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)被看好時(shí)，大家又開始投奔商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過熱，開發(fā)商們資金緊缺，到最后，城市里是否會(huì)和早期房地產(chǎn)開發(fā)一樣，出現(xiàn)“爛尾潮”，我們還不得而知，但現(xiàn)在看來，這應(yīng)該并非完全不可能。