廣州商業(yè)地產(chǎn)頻現(xiàn)大宗交易

　　發(fā)展商趁高位出貨，在年底回籠資金

　　近期，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)大宗交易：廣東置地的動(dòng)漫星城等三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)法院拍賣出讓，新塘的盛唐·世紀(jì)廣場(chǎng)轉(zhuǎn)手深圳信盈置業(yè)，越秀地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]出售東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)，還有大批發(fā)展商推售多年來一直只租不售的帶租約商鋪和寫字樓……有專家表示，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易頻現(xiàn)，一方面是因?yàn)樯逃梦飿I(yè)價(jià)格狂漲，刺激發(fā)展商高位出貨；另一方面，受住宅調(diào)控政策影響，部分發(fā)展商資金緊張，更需要通過銷售當(dāng)前更為搶手的商用物業(yè)以快速回籠資金。

　　大型購(gòu)物中心頻頻易手

　　今年第四季度以來，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)大宗交易，更接二連三地出現(xiàn)甚少會(huì)易手的大型購(gòu)物中心的整體出售案例。今年10月初，信盈集團(tuán)控股的深圳信盈置業(yè)成功收購(gòu)廣州市盛塘置業(yè)有限公司，由此取得該公司旗下的“盛唐·世紀(jì)廣場(chǎng)”，并更名為“信盈城”。該項(xiàng)目是廣州東部最大的MALL，位于新塘，總建筑面積50萬(wàn)平方米，包括有大型百貨、餐飲、商業(yè)街、I-MAX3D影院、商務(wù)酒店和寫字樓等業(yè)態(tài)，原投資額超過10億元。

　　11月底，天河城的發(fā)展商粵�？毓砂l(fā)公告稱已通過由人民法院指示進(jìn)行的公開拍賣，將廣東置地旗下包括動(dòng)漫星城在內(nèi)的三個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目收入囊中，這三個(gè)項(xiàng)目中，動(dòng)漫星城估值15.21億元，廣州名城商業(yè)廣場(chǎng)估值27.09億元，珠江新城[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]商業(yè)[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]地塊估值35.9億元。隨后，廣州老牌房企越秀地產(chǎn)頻頻傳出大手筆出讓旗下商用物業(yè)的消息。繼以9.96億元賣掉江南新苑裙樓后，12月初，越秀地產(chǎn)又將其旗下開業(yè)已7年的東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)以9.84億元（連帶相關(guān)債務(wù)）出售給該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理方——香港匯港發(fā)展集團(tuán)。東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)總建筑面積15萬(wàn)平方米，是廣州已開業(yè)的最大規(guī)模的地下商場(chǎng)。

　　除了這些已成交的物業(yè)外，近日已有50多家商鋪相繼關(guān)門的萬(wàn)菱匯，也被傳出發(fā)展商正尋找買主、擬整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的消息。易城中國(guó)廣州分公司總經(jīng)理胡裕豪表示，今年第四季度以來，有意整體轉(zhuǎn)讓旗下大型購(gòu)物中心和裙樓商鋪項(xiàng)目的發(fā)展商越來越多�！皳�(jù)我了解至少有十幾個(gè)項(xiàng)目在等待交易，大大超過往年的數(shù)量。雖然商業(yè)地產(chǎn)火爆，但發(fā)展商‘賣兒’的積極性卻非常的高�！�

　　發(fā)展商拋售“壓箱底”物業(yè)

　　今年11月，6年來長(zhǎng)期只租不售的大沙頭盛賢舊貨交易市場(chǎng)，突然將其負(fù)一層共3300米的商鋪帶租約對(duì)外發(fā)售，700多個(gè)面積只有1-10平方米的鋪位，以6萬(wàn)-10多萬(wàn)元的單價(jià)上市，吸引大批投資客入貨。

　　而在此之前，北京路商圈的廣百新翼大廈[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]也將其15-16層共23個(gè)面積85-212平方米的寫字樓單位，以1.9萬(wàn)元/平方米均價(jià)對(duì)外發(fā)售。這個(gè)在2002年落成的項(xiàng)目，其13層以上的寫字樓單位之前一直只租不售，目前基本都帶著租約。

　　另外，合生[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、珠江地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、雅居樂等大發(fā)展商，近期也頻頻將旗下各樓盤的社區(qū)商鋪推出市場(chǎng)。這些商鋪大多已出租經(jīng)營(yíng)多年，有些甚至是已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了超過10年的社區(qū)商鋪，“壓箱底”已多年；除了普通的社區(qū)鋪外，甚至還有些是長(zhǎng)年租給社區(qū)幼兒園、社區(qū)醫(yī)療保健站的裙樓商鋪，也在這輪商業(yè)地產(chǎn)熱潮中被推出上市。

　　五大原因促發(fā)展商積極“賣兒”

　　近幾年來，為規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，保利、中海、合生、珠江地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等大發(fā)展商都加大了在商業(yè)地產(chǎn)的投入，大多數(shù)上市房企也加大商用物業(yè)持有比例樂當(dāng)“包租公”。可在商業(yè)地產(chǎn)如此火爆，而且明年市場(chǎng)仍然被看好的情況下，為什么發(fā)展商們還要如此積極地推售手頭的商用物業(yè)，甚至將經(jīng)營(yíng)多年的靚物業(yè)也推售上市呢？業(yè)內(nèi)人士分析這主要有五大方面原因。

　　1.趁市道好高位出貨

　　中立地產(chǎn)總經(jīng)理助理高德輝表示，受住宅限購(gòu)政策影響，很多投資客“棄宅從商”引發(fā)商業(yè)投資熱潮，今年以來廣州商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)火爆，寫字樓、商鋪的價(jià)格都沖上了歷史的新高位�！白≌�限購(gòu)前，廣州商用物業(yè)價(jià)格一直都處于低位，甚至曾長(zhǎng)期商住倒掛，社區(qū)商鋪和寫字樓價(jià)格都比同區(qū)住宅價(jià)格低。但經(jīng)過了這一輪商用物業(yè)漲價(jià)潮，商住倒掛現(xiàn)象基本上消除了，一些商鋪的價(jià)格甚至攀上超高位。這樣的行情近十幾年來都未曾遇到過，對(duì)發(fā)展商來說，雖然中央層面已明確住宅樓市調(diào)控明年還會(huì)持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)依然被看好，但始終住宅限購(gòu)都是暫時(shí)的，政策如改變，住宅市場(chǎng)回暖，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)回歸平淡。所以，現(xiàn)在不失是一個(gè)高位出貨的好時(shí)機(jī)�！�

　　2.收租不如直接套現(xiàn)

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩表示，發(fā)展商急于出售長(zhǎng)期只租不售的物業(yè)，是因?yàn)楝F(xiàn)在商用物業(yè)租金漲幅遠(yuǎn)低于價(jià)格漲幅，長(zhǎng)期收租不如直接套現(xiàn)�！氨热鐝V百新翼大廈的寫字樓，雖然出租率不低，但月租金僅70元/平方米，按標(biāo)準(zhǔn)層面積2553平方米計(jì)算，一層寫字樓全部租出去，一個(gè)月收不到18萬(wàn)元，一年租金也就214萬(wàn)多元，但是出售一間100多平方米的單位，就能回籠200萬(wàn)元資金了�！痹叫愕禺a(chǎn)副總經(jīng)理朱晨也曾表示，公司出售東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)，就是因?yàn)槠渥馄陂L(zhǎng)，租金回報(bào)偏低，又是集團(tuán)的“非核心資產(chǎn)”。據(jù)悉，該商場(chǎng)開業(yè)7年，真正旺起來也就2年時(shí)間左右，長(zhǎng)租還不如賣出套現(xiàn)。

　　3.年底沖銷售任務(wù)，緩資金緊張之急

　　維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫表示，對(duì)上市公司來說，持有優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)長(zhǎng)期收租，是平衡財(cái)務(wù)的需要。近期發(fā)展商頻繁拋售帶租約物業(yè)，一個(gè)重要原因是隨著銀根的持續(xù)收緊，加上住宅滯銷，資金回籠不充足，不少發(fā)展商都正遭遇資金短缺問題；另一方面，受政策影響，今年大多數(shù)發(fā)展商的年度任務(wù)都難達(dá)標(biāo)，商用項(xiàng)目不限購(gòu)，相比住宅更容易出售，只好被逼把帶租約的項(xiàng)目也拿出來拋售套現(xiàn)，沖年度銷售任務(wù)，也緩資金緊張之急。

　　4.看空后市緊急出貨

　　即使在商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)大好情況下，還是有發(fā)展商對(duì)后市心存擔(dān)憂。大沙頭盛賢舊貨交易市場(chǎng)的高層向記者表示，雖然該商場(chǎng)出租率100％，而且租金收入非�？捎^，但這輪商業(yè)地產(chǎn)熱潮過后，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已接近飽和了，未來還有可能會(huì)過剩，因此選擇未雨綢繆，套出資金，轉(zhuǎn)移投資。

　　5.賣“壓箱底”物業(yè)完成財(cái)務(wù)結(jié)算

　　高德輝表示，急于出售成熟社區(qū)商鋪的發(fā)展商可能也會(huì)有財(cái)務(wù)方面的考慮�！胺康禺a(chǎn)項(xiàng)目一般都在項(xiàng)目完全所有銷售后再做結(jié)算，有不少發(fā)展商都會(huì)特意將部分物業(yè)留下來推遲上市，等各種成本支出費(fèi)用積累到一定程度后再清貨最后結(jié)算。因?yàn)槠髽I(yè)稅負(fù)直接與銷售額和成本掛鉤，成本越高，稅負(fù)就能越低，拖的時(shí)間越長(zhǎng)，就能將越多的支出納入到成本中，一定程度上能減少更多稅負(fù)。與住宅相比，持有社區(qū)商鋪更容易出租獲利，因此往往會(huì)被當(dāng)成“壓箱底”的好貨，留著不賣。目前商用物業(yè)價(jià)格高，很多大型社區(qū)經(jīng)過了10多年的開發(fā)也到尾聲了，于是趁價(jià)格高位賣掉物業(yè)完成財(cái)務(wù)結(jié)算。