以小搏大 武漢商鋪為何變“傷”鋪？

　  地產界流行著一句話：2010年至2020年是商業(yè)地產的黃金十年。近兩年來，這句話在地產界被人津津樂道，上至商業(yè)巨頭，下至名不見經傳的民營企業(yè)，均熱衷于各種商業(yè)。隨著城市化進程的加速，武漢各種商業(yè)項目迎來最火爆的一年，而且火爆之勢愈演愈烈。2011年，住宅市場在一系列調控之下得到進一步遏制，嚴厲的調控促使大量資本進駐商業(yè)項目，因此商業(yè)地產“群雄爭霸”的火爆場面不斷升溫。

　　在去年，4萬/平米的商鋪已經使得投資者咋舌，進入2011年，某知名開發(fā)商以10萬/平米價格入市，一套商鋪動輒數百萬，開盤當天銷售8成，名副其實“日光鋪”。即便如此高昂的價格也沒有阻撓投資者的步伐，削尖腦袋購入，有投資者表示：跟著他們購鋪，放心，值!只有這樣的王牌開發(fā)商所開發(fā)的項目才能獲得應有的回報。

　　漢口北、首義歡樂城、東部國際購物公園、萬達、漢正街地一大道……一系列商鋪的崛起堪稱史無前例。在過去的兩三年時間里，商業(yè)地產得到迅速的發(fā)展。如今又因受政策影響很少，逐漸成為樓市調控下的受益者，地產+商業(yè)的模式也逐漸受到武漢各大開發(fā)商的關注。

　　據億房網商業(yè)頻道統(tǒng)計顯示，武漢目前在售商業(yè)項目115個，待售項目75個，如此龐大的數字無疑再次證明商業(yè)地產目前發(fā)展勢頭，然而，商業(yè)火爆的背后是否真的景氣?

　　武漢商業(yè)地產火爆

　　據某機構數據顯示，2010年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達到5598.9億元和1806.5億元，較往年分別增長34.2%和31.2%。據億房網研究數據顯示，武漢地區(qū)2010年，主城區(qū)商鋪、寫字樓物業(yè)新增量較2009年增加109.12%。MALL、綜合體、商業(yè)街、購物中心、住房底商、專業(yè)市場、工業(yè)市場、旅游地產和辦公樓等各種商業(yè)形態(tài)物業(yè)明顯增加。今年上半年，武漢僅寫字樓成交量也是去年全年的1.6倍，總成交面積較去年同期增長172.4%，成交均價較去年上漲25000元/平米。

　　無論從哪個數字去看武漢的商業(yè)地產，均可用“火爆”二字來形容。武漢一從事商鋪操盤的經理告訴筆者：武漢市場的火爆是出乎人意料的。自從武漢市場有了溫州炒房團的身影，以及住宅市場的調控，使得商鋪變得炙手可熱。即使單價高達8萬元，仍然有不少投資客削尖腦袋往里擠。越是漲價越是有人瘋搶。購買商鋪大多數是投資行為，而這些投資者中有近7成并不了解商鋪的風險，亦不了解商鋪投資要點。他們在置業(yè)顧問的忽悠之下，或是看到開盤現(xiàn)場滿滿的人，便急不可耐出手，殊不知很可能“一失足成千古恨”。而且商鋪不同于住宅，住宅可出租可出手，再不濟還能自住。而商鋪一旦沒看準，不僅達不到承諾的收益，還極有可能血本無歸。商鋪通常很難在第一、二年達到承諾的回報率，相應回報率快則3年、慢則5—8年……

　　除去萬達、江漢路、武廣商業(yè)綜合體等項目，筆者在日前收到多個關于商鋪糾紛電話，而這些投訴中，多起糾紛均是當年炙手可熱的項目。下面讓我們一同了解武漢火爆商業(yè)的背后，現(xiàn)狀究竟如何。

    火爆開盤之后 低調開場

　　11月底，漢口中心區(qū)一街道出現(xiàn)數百名攔路市民，他們手舉“還我血汗錢”等字樣的橫幅，以靜坐等方式表達自己的不滿。雖然隨后即被聞訊而來的警察調解解散，但仍能從中得知起源于漢口中心區(qū)一地下商業(yè)街。

　　該項目于09年開售，是國內知名上市企業(yè)，攜20億資金打造。該開發(fā)商全國布局均以地下人防工程方式開展，打造地下服飾批發(fā)城。旨在解決街道擁堵的同時，有效整合該區(qū)域整體資源。項目號稱“亞洲首席服裝展示貿易中心群成員”。該企業(yè)利用哈爾濱成功經驗，將其地下商業(yè)模式全國復制。通過策略性推廣連鎖品牌，以連鎖經營模式整合全國所有項目。截止發(fā)稿之日，國內近四十個主要城市均布滿其項目。當然，該企業(yè)之所以能布局全國，大抵是企業(yè)獨立非執(zhí)行董事之一王勝利的功勞，王勝利是原國家人防辦副主任。

　　拋開其背景，項目于2009年11月25日正式公開登記。據媒體報道了解，項目首日便有近2萬人登記。隨后的認籌日，訂購率也達到了300%。項目公開打出廣告，將開創(chuàng)人車分流模式，并且將該區(qū)域歷史遺留問題一并解決。

　　項目是人防工程，因此只租不售。租金根據地段和鋪面不同，在150—380元/平米/月之間，商鋪面積在80—130之間，物業(yè)費15元/平米/月。

　　日前，筆者從一位租戶手里了解到，他們與09年和商場達成合作關系，并簽訂《認租書》，按照要求繳納相關租賃費用和押金。認租書上寫明時間為：2010年5月1日至2013年7月21日，租期39個月，首期一次性支付三萬元。而另一位張姓租戶告訴記者，他一次性買斷三十年使用權，每平米近7萬元。

　　據筆者了解，該項目租戶2年時間僅僅持有一份兩張紙的《認購書》和付款發(fā)票。而《認購書》僅僅只注明商鋪的號碼、單價、總價以及付款方式，以及乙方違約責任。除此之外，并沒有商品房買賣協(xié)議中應當具備的甲乙雙方義務及責任，也沒有明確具體的交房標準等相關信息。

　　筆者在調查了解中發(fā)現(xiàn)，項目并沒有達到宣傳中所承諾的標準。相關外部裝修及公共設施部分均未達到標準。部分區(qū)位為半完工狀態(tài)。雖然不少商戶已經開門營業(yè)，但人氣較差，20分鐘里筆者僅看到3名顧客，而整個商城近半數商戶處于關門狀態(tài)。

    武漢最大地下商城

　　和漢口項目相呼應的，還有武昌中心區(qū)一地下商城。該商城是目前武漢市內規(guī)模最大的地下商城。平層約10萬余平米。于2009年10月開工，旨在打造一個集旅游、文化、休閑、娛樂、購物、運動于一體的商業(yè)綜合體……

　　據了解，項目售價35000元/平米，最小面積為18平米，在2010年基本已銷售一空。據業(yè)主吳女士透露，他們以3萬元價格購入該鋪面。項目曾在醒目位置掛出公示，介紹項目為政府允許，暫無五證，并承諾交房之日證照齊全，達到承諾交房標準等。

　　據筆者了解，項目位于武昌重要交通樞紐，周邊有地鐵4號線和5號線。項目定位及交通極具優(yōu)勢，因此在頻頻曝光中獲得巨大成功，數千套商鋪一售而空。截止發(fā)稿日，有近千名業(yè)主購入該地下商鋪的使用權。商戶在合同約定期內繳納總額50%作為首付款。合同中寫明，項目于2011年6月30日完工，并取得五證所有手續(xù)。

　　據吳女士介紹：購鋪時置業(yè)顧問承諾層高6.8,米，業(yè)主可自行分層。今年8月卻告知，因消防問題只能做一層，且南區(qū)高度僅能達到5.8米。地鐵出站口原劃分于項目南區(qū)內，后告知離原規(guī)劃區(qū)300米，北區(qū)過街通道取消。部分業(yè)主購鋪時所看規(guī)劃圖和目前商鋪區(qū)位不一致……

　　雖然合同中承諾如到期未取得相應證件，購鋪者可選擇自行退款，但最近半年申請退款的并未拿到相應退房款。

　　商鋪變“傷”鋪

　　以上兩則是目前武漢較為典型的火爆商鋪變“傷”鋪，而兩則案例也有較多相同點：1、同為地下商城;2、全國連鎖;3、打著政府工程作幌子。

　　筆者查閱相關資料得知，截至目前為止，地下商城此類商業(yè)運作并不受國內房地產行業(yè)法律、法規(guī)及稅收等政策的限制，不必繳納土地出讓金及土地增值稅等稅費。

　　早在2007年，國家人防辦就頒布了《人民防空工程平時開發(fā)利用管理辦法》，已經明確人防工程可以吸引民間資本參與建設。第二條規(guī)定，“人民防空工程平時應當最大限度地開發(fā)利用，以減輕國家負擔，增強人民防空建設的發(fā)展能力，更好地為經濟建設和人民生活服務”;第三條規(guī)定，“人民防空工程平時開發(fā)利用應當堅持有償使用、用管結合的原則，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。

　　對此，律師告訴記者，此類商業(yè)操作模式本身沒有任何問題，雖然沒有產權，但卻被政府所認同，在和平年間是可以作為商業(yè)使用。但是根據《合同法》第十三章第二百一十四條規(guī)定，租賃合同的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超出部分屬無效。租賃期滿，當事人可續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期自續(xù)訂之日起不得超過二十年。根據此條規(guī)定，以上所說兩項目均涉嫌違法。

　　而且根據《物權法》規(guī)定，地下商鋪均屬人防工程，不能上市流通，僅擁有使用權，任何開發(fā)商不得以任何理由處置和買賣，如有買賣行為均屬違法。

　　筆者在調查了解中得知，上述兩項目之所以獲得巨大成功，“包裝”功不可沒。大多購房者缺乏識別力和判斷力。一旦聽說項目開發(fā)商為上市企業(yè)和香港企業(yè)，便認為有了極大保障。殊不知在百度鍵入項目名稱，負面新聞接踵而至。

　　如漢口項目開發(fā)商，近期開發(fā)成都、東莞兩處，如火如荼的造勢中，將武漢項目當做典型案例進行宣傳。一如當初武漢項目以鄭州、廣州等地作為藍本宣傳。9成以上購鋪者并不會去較真是否真如宣傳一般。這讓開發(fā)商鉆取極大空子，從宣傳中讓人認可項目的實力。而人防項目一般均位于市中心，從地段交通而言，屬于極佳，因此吸引眾多投資者慘遭滑鐵盧。

    來源：億房網