房地產(chǎn)企業(yè)尋找“避風(fēng)港” 投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

 隨著國家對住宅地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，大量房地產(chǎn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。寫字樓市場升溫、購物中心涌現(xiàn)。專家分析認為，在調(diào)控政策影響下，部分投機性需求轉(zhuǎn)向，由此催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場。一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要“避風(fēng)港”，一方面地方政府需要資金彌補住宅用地的收入損失。

　　2012年的冰城，哈埠住宅市場目前較為冷清，商業(yè)地產(chǎn)卻另一番景象，近期哈爾濱多個地產(chǎn)項目紛紛推出商鋪，此外還有酒店入市，大型綜合商場即將開業(yè)等，備受市場矚目。市區(qū)范圍內(nèi)各種有利于商業(yè)發(fā)展的配套設(shè)施緊步跟上，道路、酒店、餐飲等與商業(yè)經(jīng)營息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)齊頭并進，幾大行業(yè)相輔相成，哈爾濱市區(qū)的商業(yè)氛圍日益濃厚。

　　在這一系列的市場現(xiàn)象下，商業(yè)地產(chǎn)認為，住宅地產(chǎn)的寒冬正是商業(yè)地產(chǎn)春天的前兆。

　　市場現(xiàn)狀

　　商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期到來

　　近年來，在哈爾濱，松北、群力、哈西多個新區(qū)迅速興起。帶來的直接影響是住宅地產(chǎn)的銷售價值不斷攀升。的確，住宅地產(chǎn)的持續(xù)熱銷帶動了哈爾濱經(jīng)濟的快速增長，但真正具有長期投資前景的商業(yè)地產(chǎn)卻備受冷落，市場情況一直處在住商倒掛的價值貶損階段。

　　面對哈爾濱住宅地產(chǎn)的冷場，投資客出售手中多余住宅，大多數(shù)持謹慎觀望態(tài)度；開發(fā)商也紛紛將資金投向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，等待資金回籠。其實，商業(yè)地產(chǎn)投資回收的長期性決定了其價值體現(xiàn)跟宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)較大，在一定程度上，只要經(jīng)濟走勢回暖，商業(yè)地產(chǎn)市場就會一天天回暖。

　　所以地產(chǎn)市場從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型期已經(jīng)勢不可擋地到來。

　　對策

　　調(diào)控之下，各地產(chǎn)公司紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)，因其各自所處的地理位置不同，都推出了適合其所在區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　龍年新象

　　百億鑄中央購物區(qū)銀泰城一天逛不完

　　當下，哈爾濱市委市政府提出“北躍、南拓、中興、強縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。相較于哈西及松北，群力位于“中興”的核心區(qū)域，擔負著“中興”重要歷史使命。

　　銀泰城位于哈爾濱市群力新區(qū)的東區(qū)CBD核心位置。群力新區(qū)作為城市中興板塊，一脈延承松花江南岸友誼路沿線，與老城區(qū)緊緊相鄰。依托政府規(guī)劃及資金注入擁有完善的道路交通網(wǎng)。十二大主題公園、權(quán)威醫(yī)療機構(gòu)、省市重點學(xué)校、特色博物館及文化設(shè)施的配套加上道路網(wǎng)的四通八達，在整體配套上完全超過哈爾濱市其他區(qū)域，讓哈爾濱市民從一開始就認為群力新區(qū)擁有上乘的居住環(huán)境和商業(yè)氛圍。

　　群力新區(qū)的概念是“中國寒地水鄉(xiāng)，北方財富港灣”規(guī)劃中東區(qū)的CBD是核心。但CBD的打造并不足以支撐區(qū)域核心的產(chǎn)生，一定要有具體的商業(yè)生活綜合體來完善整個概念。銀泰看準哈爾濱城市發(fā)展方向，與政府聯(lián)合打造CSD(中央休閑購物區(qū))。銀泰在核心區(qū)域打造的銀泰城正是起到了為區(qū)域核心輸入血液的作用。銀泰了解一個完整的功能核心對城市的意義，用心協(xié)助哈爾濱成為國際化都市。

　　銀泰百億注資打造占地232萬平方米的銀泰城，堪稱東三省之最，甚至在全國也是少有的大體量巨型商業(yè)綜合體。銀泰改變以往單純發(fā)展商業(yè)的模式，在哈爾濱銀泰城項目中加入文化街區(qū)與高端住宅集中區(qū)等有別于純商業(yè)體系的區(qū)域，將商業(yè)、住宅、文化等功能進行疊加。不僅提升了銀泰原有商業(yè)體系的高度，更是銀泰一次全新的嘗試。項目其中150米的建筑高度，也將成為哈爾濱市的制高點及新商業(yè)地標。

　　銀泰城是多功能、復(fù)合型，超大型商業(yè)地產(chǎn)項目，引進了中國高端百貨品牌———銀泰百貨。項目主體由銀泰大道(東三省唯一四季如春的千米室內(nèi)購物街)及泰悅灣(瀕水的別墅區(qū)及臨江的高端社區(qū)，打造哈爾濱高端住宅的集中地)組成，高端酒店、寫字樓的配合，使銀泰城的商業(yè)氣氛不僅僅停留在購物方面，同時打造的舊時光文化街，更是將哈爾濱本土文化與現(xiàn)在商業(yè)文化緊緊結(jié)合在一起。

　　花費億元設(shè)計費寶宇轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

　　“三馬地區(qū)”的開發(fā)備受哈埠市民關(guān)注。作為哈市發(fā)展較早的老商圈，由于經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，各專業(yè)市場已沒有了進一步發(fā)展的空間，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施跟不上市場的發(fā)展，物流、倉儲、道路、電力、消防都已處于超負荷運轉(zhuǎn)狀態(tài)。

　　“改造后的三馬地區(qū)占地面積80萬平方米，規(guī)劃建筑面積316萬平方米，將成為東北地區(qū)城市核心區(qū)最大的集居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、服務(wù)區(qū)、商旅辦公區(qū)于一體的城市綜合體�！睂氂罴瘓F總裁馬萬營介紹說，為了實現(xiàn)項目建設(shè)的前瞻性，寶宇集團聘請了全球排名第一、世界500強之一的知名規(guī)劃設(shè)計集團AECOM公司做項目的規(guī)劃設(shè)計，僅設(shè)計費用就花費過億元。該項目將按北、中、南三個片區(qū)分片實施，北部集中開發(fā)建設(shè)高端住宅小區(qū)并配建4萬平方米公共綠地，中部以大型商業(yè)SHOPPINGMALL為主，南部則是傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)與商務(wù)公寓。整個項目規(guī)劃設(shè)計六大核心業(yè)態(tài)，集休閑娛樂于一體的風(fēng)情商業(yè)街、國際一線品牌的高端購物中心、高端超高層住宅、甲A級寫字樓、國際商貿(mào)中心、超白金五星級酒店等，配以泰式皇家園林自然景觀、觀江平臺、親水平臺等臨江城市景觀設(shè)施，為居民提供高品質(zhì)的居住、休閑空間。

　　在開發(fā)建設(shè)的同時，還將保留有價值的歷史建筑，參照上海新天地步行街的改造模式，把溝沿街改造成集休閑、娛樂、餐飲、酒吧于一體的商業(yè)步行街，使其成為我市第二條中央大街，使三馬商圈成為又一個新的、輻射東北三省的商業(yè)中心。

　　目前，位列2010年全球酒店管理集團排名首位的洲際酒店已經(jīng)與寶宇集團簽訂意向協(xié)議，擬在“三馬地區(qū)”的中部片區(qū)建設(shè)超五星級酒店。多家大型商業(yè)企業(yè)正在與寶宇集團協(xié)商建設(shè)單體建筑面積超過10萬平方米的SHOP PINGMALL，同時多家國家一線品牌機構(gòu)爭相與寶宇集團洽談，希望早日進駐。

濱才聯(lián)手“新大地”打造IT購物中心

　　日前，位于哈爾濱市江北利民開發(fā)區(qū)，地處學(xué)院路大學(xué)城核心地段、占地470萬平方米的超大項目濱才·城由匯贏投資(香港)股份有限公司投資，濱才集團開發(fā)，是哈市北躍的重點項目，同時也是哈市低碳生態(tài)首席示范園區(qū)。濱才集團與國內(nèi)龍頭企業(yè)江西“新大地”簽約，投資億元打造3萬平方米超大電子商城，多品牌經(jīng)營，開創(chuàng)冰城最大IT購物中心。

　　濱才集團本次簽約國內(nèi)IT龍頭企業(yè)江西省“新大地”實業(yè)發(fā)展公司，投資2億元打造占地3萬平方米的超大型電子商場，以多品類的國際品牌經(jīng)營，先進的管理模式輻射松江南北兩岸，打造冰城最大IT購物中心�！靶麓蟮亍惫�司，作為國內(nèi)IT龍頭企業(yè)，以十年的雄厚經(jīng)營實力，連續(xù)開創(chuàng)全國多個重大賣場，營銷網(wǎng)絡(luò)遍布近十個省區(qū)，未來五年內(nèi)，“新大地”將在依據(jù)其科學(xué)生態(tài)的經(jīng)營理念，在全國范圍內(nèi)開創(chuàng)具有生態(tài)格調(diào)及傳統(tǒng)文化元素的IT新型大賣場，打造集購物、辦公、信息、物流、倉儲、觀光為一體的多功能IT購物中心。

　　濱才·城“新大地”IT電子商場位于商業(yè)綜合體的中心部位，整個電子商場共3層，總面積約3萬平米，品牌區(qū)內(nèi)將匯集國內(nèi)各大知名品牌，DIY組裝區(qū)以及辦公設(shè)備耗材區(qū)，以及安防、軟件、維修等輔助功能區(qū)，資源配備齊全，一站式服務(wù)，方便快捷，更有超大倉儲區(qū)、開闊辦公區(qū)，給經(jīng)營者提供一流的辦公經(jīng)營環(huán)境。周邊規(guī)劃為大型賓館、餐飲品牌連鎖、KTV等，商業(yè)氛圍濃厚，人潮涌動，發(fā)展前景一路看好。

　　華南城打造“城中城”東北最大物流中心

　　此前，道外區(qū)團結(jié)鎮(zhèn)紅利村還是一片遠離主城區(qū)的小村莊，而隨著投資500億元的哈爾濱·華南城大項目破土動工，傾力打造東北地區(qū)最大的商貿(mào)物流中心、拉動哈爾濱GDP增長7個百分點宏圖的大手筆，這里已縱身一躍成為國人關(guān)注的焦點。繼華南城成功登陸西安、南寧、深圳等地后，哈爾濱成為華南控股有限公司和新豪德(香港)控股有限公司搶灘的第六個經(jīng)濟發(fā)展制高點。以華南城成功模式名揚四方的“華南虎”此番究竟將給冰城注入怎樣的經(jīng)濟活力?會給城市、給市民帶來什么?

　　“哈爾濱·華南城項目要打造的是東北地區(qū)業(yè)態(tài)最新、規(guī)模最大、綜合性最強的現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，哈爾濱的城中城�！睋�(jù)其負責(zé)人介紹，在這座能夠容納40萬人的“城中城”中，市民完全可以足不出“城”就可滿足生活、就業(yè)、娛樂等方面的需要。而全部工程建成后，將成為集展示交易、物流、信息、市場拓展、技術(shù)創(chuàng)新、品牌推廣、工業(yè)旅游等各種功能于一體、配套完善、超大規(guī)模的現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流園，成為東北地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營商品種類最多、服務(wù)功能最全的商貿(mào)物流城市綜合體。

　　據(jù)了解，哈爾濱·華南城是我市有史以來招商引資規(guī)模最大的項目，地址位于四環(huán)高速東側(cè)，規(guī)劃長江路從片區(qū)中部東西向穿越，規(guī)劃總建筑面積約1200萬平方米，投資達500億元人民幣，項目分三期建設(shè)。

　　據(jù)悉，目前成功運轉(zhuǎn)的深圳華南城位于深圳北部的平湖物流基地，已成為當?shù)刈畲蟮亩愒粗�一，歷史上當?shù)毓�廠較多，相關(guān)產(chǎn)業(yè)、交通、環(huán)境相對落后，從外地采購原材料困難，華南城的進駐，整合了當?shù)厥袌鼋Y(jié)構(gòu)，降低了交易成本和物流成本，創(chuàng)業(yè)者可以在家門口采購材料，再生產(chǎn)經(jīng)營。

　　未來3至5年內(nèi)哈爾濱·華南城項目建成后，道外區(qū)將有翻天覆地的變化，對拉動哈東地區(qū)發(fā)展具有積極的推動作用。據(jù)估算，哈爾濱·華南城將創(chuàng)造10萬個創(chuàng)業(yè)機會，提供30萬個就業(yè)崗位，實現(xiàn)年銷售收入1500億至2000億元，實現(xiàn)年稅收15億至30億元，將拉動我市GDP增長7個百分點。

　　業(yè)內(nèi)聲譽

　　商業(yè)地產(chǎn)下一個限購目標？

　　自2009年開始，中國樓市逐漸從經(jīng)濟危機的陰影中走出，房價一路飆升，此后，政府祭出“限購”大旗，全面禁止樓市炒房行為，給瘋狂的樓市重重一擊。如今，房價上漲態(tài)勢漸停，商業(yè)地產(chǎn)越呈現(xiàn)格外火爆之勢。有人擔心：商業(yè)地產(chǎn)會不會像當年的住宅市場一樣，因投資火熱價格漸高引來限購呢？

　　住宅市場全面限購后，不少專業(yè)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該成為投資者的下一個追求目標。事實也確實如此，根據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查，全國各地的商業(yè)地產(chǎn)在住宅限購后發(fā)展迅速，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)量大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為此輪房地產(chǎn)調(diào)控的“避風(fēng)港”，備受投資者熱捧。以石家莊為例，住宅市場觀望氣氛漸濃，各大售樓部遭遇人丁冷清，而以勒泰中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)項目卻連連創(chuàng)造銷售奇跡，兩小時內(nèi)銷售超兩億。

　　究其原因，除了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)豐富、投資回報率高外，不限購是商業(yè)地產(chǎn)火爆的最大原因。中國勒泰商業(yè)地產(chǎn)集團副總裁秦宏就曾表示，現(xiàn)在市場上存在這樣一批投資者，他們手里握有資金，卻苦于住宅限購無處可投，商業(yè)地產(chǎn)的不限購，為他們提供了新的目標市場，他們的出現(xiàn)，也間接促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和繁榮。

　　住建部部長姜偉新曾表示，樓市限購令行政色彩過重，因此未來將更多地考慮財稅的手段進行調(diào)控，為此已經(jīng)著手進行個人住房信息聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)，聯(lián)網(wǎng)后將不必再使用限購令。消息一出，“住宅市場限購令取消”說法甚囂塵上。連帶的，商業(yè)地產(chǎn)會不會像住宅限購城市一樣“擴容”，引起了業(yè)內(nèi)及普通消費者的普遍關(guān)注。

　　近日就有消息稱，銀監(jiān)會已對近期炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)出內(nèi)部警示，并對多家商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款提高了門檻，甚至有銀行因為沒有額度，將商業(yè)用房按揭貸款也暫停了。盡管風(fēng)聲頻傳，但是到今天為止，商業(yè)地產(chǎn)限購仍然只是傳言。但如果商業(yè)地產(chǎn)同住宅市場一樣，走上高價格高風(fēng)險的扭曲之路，或許，“限購之日”也就不遠了。