給沈陽商業(yè)地產(chǎn)開一味苦口良藥

——專訪DTZ戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部助理董事梁煒驊先生 
梁總您好，非常感謝您在百忙之中接受我們的采訪。

記：我們知道，梁總從事商業(yè)地產(chǎn)管理工作有10年之久，那么請(qǐng)問梁總?cè)绾慰创�目前沈陽的商業(yè)地產(chǎn)市場？

梁：今天我們要談的商業(yè)地產(chǎn)是以服務(wù)批發(fā)零售業(yè)態(tài)為主的狹義商業(yè)地產(chǎn)，其主要產(chǎn)品包括購物中心、百貨商店、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等零售用途的商業(yè)地產(chǎn)和各類專業(yè)市場等以批發(fā)為主的商業(yè)地產(chǎn)，而寫字樓、公寓等其它商業(yè)地產(chǎn)類型在未來會(huì)由我們DTZ戴德梁行寫字樓部等相應(yīng)部門再與大家單獨(dú)分享。

城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有賴于城市人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)總量、交通條件等多種因素的支持。沈陽近年來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展所帶來的商業(yè)貿(mào)易規(guī)模迅速提升、人均可支配收入快速提高和社會(huì)消費(fèi)品零售總額的不斷擴(kuò)容，為沈陽的零售業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。根據(jù)DTZ戴德梁行2011年末對(duì)沈陽商業(yè)市場的研究，沈陽社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)多年維持在年16%以上的增長，消費(fèi)性支出與可支配收入比近幾年也一直維持在80%以上的較高數(shù)字，社會(huì)消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，社會(huì)消費(fèi)品零售總額繼續(xù)保持東北主要城市第一的位置，這些都顯示了沈陽作為東北地區(qū)商業(yè)零售中心的現(xiàn)狀。

而與沈陽商業(yè)零售市場蓬勃發(fā)展相對(duì)應(yīng)的，是過去沈陽較為單一的商業(yè)業(yè)態(tài)和匱乏的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施。2009年以前，沈陽的商業(yè)格局基本上都是以百貨為主，在此期間入市的兩個(gè)購物中心產(chǎn)品都因?yàn)榻煌�、硬件、時(shí)間等種種原因沒有對(duì)市場造成較大的影響力。在營業(yè)額表現(xiàn)方面，興隆、中興、卓展等以百貨經(jīng)營為主的商業(yè)企業(yè)依然占據(jù)著城市商業(yè)零售發(fā)展的核心領(lǐng)導(dǎo)地位。盡管部分企業(yè)的商號(hào)名稱上都使用了購物中心的字樣，但從經(jīng)營方式、業(yè)態(tài)組合、空間布局方面，這些商業(yè)依然屬于百貨或是帶有購物中心特色的百貨范疇，而不能算作是真正意義上的購物中心。2009-2011年隨著中糧大悅城、皇城恒隆廣場和華潤萬象城的開業(yè)，沈陽的商業(yè)開始正式走入了購物中心的時(shí)代，同時(shí)也開啟了專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分享零售市場紅利的時(shí)代。

記：近年來，商業(yè)地產(chǎn)拓展如火如荼，無論是外資抑或是國內(nèi)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)商都想分一杯羹，這說明商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到其黃金時(shí)期，還是說市場更應(yīng)該擔(dān)憂泡沫的出現(xiàn)？對(duì)于沈陽來講，您認(rèn)為有足夠的市場容量去支撐這些商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展嗎？

梁：隨著華潤中心的交付，整個(gè)沈陽金廊沿線的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了質(zhì)的提升，未來將有恒隆市府廣場、瑞安沈陽天地、華府新天地、樂天世界等等一大批商業(yè)綜合體陸續(xù)的進(jìn)入市場，于是業(yè)內(nèi)常有“狼來了，而且是群狼”，“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過量”等等提法見諸于報(bào)端，而部分購物中心的經(jīng)營不佳就成了這種提法“最好的驗(yàn)證”。而對(duì)于此，我有一些不同的看法。

首先，我認(rèn)為沈陽的商業(yè)地產(chǎn)（這里不談及寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)類型）發(fā)展剛剛起步，還遠(yuǎn)沒有滿足人們的生活需求�？傮w來看，在目前宏觀形勢不明朗的情況下，特別是第一季度中國GDP增幅中雖有6%以上的貢獻(xiàn)來自于消費(fèi)，但更多的人認(rèn)為這是政府主導(dǎo)的消費(fèi)所拉動(dòng)，而非真正的民間內(nèi)需拉動(dòng)，因此，內(nèi)需的成長還將是一個(gè)緩慢的過程，由此映射到沈陽的商業(yè)地產(chǎn)市場，我認(rèn)為也確實(shí)存在總量短期過量的現(xiàn)象，但就城市局部地區(qū)而言，商業(yè)地產(chǎn)仍然呈現(xiàn)了較強(qiáng)的需求，發(fā)展屬于剛剛起步階段。

具體的說，由于種種原因，目前我們看到沈陽的一些人口稀疏地區(qū)和較為偏遠(yuǎn)地區(qū)都在籌建大型的購物中心。在我看來，帶有明顯上述特點(diǎn)的地區(qū)，商業(yè)的開發(fā)應(yīng)僅限于特殊商業(yè)業(yè)態(tài)，如奧特萊斯、滿足周邊需求的社區(qū)購物中心等，包括一些特別依賴于物流的專業(yè)市場或其它目的性、主題性極強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)。而很多的“城市副中心”理論目前只能停留在宣傳層面上，如真的投入開發(fā)，將必然存在風(fēng)險(xiǎn)。而即便是上述的特殊業(yè)態(tài)，也需要經(jīng)過切實(shí)論證后才可真正投入市場。舉個(gè)例子，如果今天沈陽任何一個(gè)發(fā)展商問我，他期望在2年內(nèi)再開發(fā)一個(gè)奧特萊斯，我會(huì)直接的告知他“還是換個(gè)發(fā)展思路吧”。為什么呢？因?yàn)槟壳吧蜿栐谡猩糖夷陜?nèi)即將投入運(yùn)營的奧特萊斯就有3家，而且都是較有經(jīng)驗(yàn)的零售商或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)運(yùn)營的，他們中的多數(shù)還有二期的規(guī)劃。此外，還有至少3家發(fā)展商在籌備或是概念規(guī)劃新的奧特萊斯項(xiàng)目，未來5-10年，沈陽也很難容下6個(gè)較大規(guī)模的奧特萊斯，這是一定的事實(shí)，不顧需求的再發(fā)展此類商業(yè)就是過量。

而就沈陽局部的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展看，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)仍然“缺”，缺什么呢？缺適合的，缺真正能夠滿足人們需要的。我們現(xiàn)在看到整個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字量非常大，但是從分布上來講，非常不合理。許多需要商業(yè)地產(chǎn)的地方?jīng)]有商業(yè)，許多商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)很大，也有一些不能再承載更多商業(yè)的地方，仍然在繼續(xù)供應(yīng)。沈陽是一個(gè)多核商圈的城市，中街、太原街是兩個(gè)傳統(tǒng)的、核心的商圈，還有很多附屬的區(qū)域級(jí)商圈。但現(xiàn)在很多區(qū)域性商圈的商業(yè)卻不能夠滿足該區(qū)域人們的消費(fèi)需求。

比如鐵西商圈——鐵西人口數(shù)量過百萬、GDP全市第一，早就可以支撐一個(gè)很大的商業(yè)中心了，可是實(shí)際的商業(yè)發(fā)展呢？目前為止，真正開業(yè)的商業(yè)不過是鐵百、友誼、新瑪特、萬達(dá)沈遼路店等寥寥幾家，而茂業(yè)百貨、萬達(dá)北一路的即將供應(yīng)和稍后一點(diǎn)的星摩爾及龍之夢的出現(xiàn)才初步沿著鐵西的十字金廊搭建起了鐵西商業(yè)的整體格局。鐵西區(qū)目前可見的最高檔次化妝品品牌僅主要是鐵西新瑪特里的H2O等寥寥幾種中檔進(jìn)口化妝品而已。不單是化妝品，其他的商品，包括珠寶、服裝等都跟該地區(qū)的人口數(shù)量、消費(fèi)能力完全不相稱。五年前，鐵西開始了大規(guī)模的住宅開發(fā)建設(shè)，所導(dǎo)入的人口構(gòu)成多以剛畢業(yè)的年輕人為主，可目前這些人已經(jīng)有了改變，多數(shù)人都已經(jīng)家庭穩(wěn)定，滿足了基本的住房需求，并有相當(dāng)一部分家庭擁有了自己的汽車。這部分人的需求在鐵西卻經(jīng)常得不到滿足，因此他們往往選擇到太原街或其他區(qū)域去購物。消費(fèi)的不便影響了他們家庭收入的分配比例，地鐵的開通又大大加劇了這種趨勢，這其實(shí)也是內(nèi)需提升不暢的一個(gè)原因。鐵西現(xiàn)在就好比是一個(gè)“睡眠城”，人們白天在外面購物、消費(fèi)，晚上回鐵西睡覺，晚上11點(diǎn)出租車單程去鐵西的，往往會(huì)拉不回客人。

那么這個(gè)區(qū)域?yàn)槭裁床灰�進(jìn)較好的商品品牌呢？更多的原因可能是過去這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)表現(xiàn)不好，品牌在研究市場數(shù)據(jù)時(shí)，認(rèn)為市場表現(xiàn)不支持其開店要求，而且沒有合適的商業(yè)項(xiàng)目，因此未能開店。這與區(qū)域歷史上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口構(gòu)成等問題有關(guān)。但是現(xiàn)在這些都發(fā)生了變化，人們需要消費(fèi)，但是在鐵西區(qū)卻得不到滿足。所以表現(xiàn)出的是鐵西區(qū)店鋪成長仍然沒有達(dá)到高端品牌的要求。另外鐵西區(qū)的商業(yè)同質(zhì)化也非常嚴(yán)重，比如萬達(dá)在鐵西只是供應(yīng)了兩個(gè)同質(zhì)化的項(xiàng)目，在區(qū)域內(nèi)并沒有實(shí)現(xiàn)商業(yè)定位提高和延伸�，F(xiàn)在許多人把希望寄托在華潤置地的購物中心身上，但是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的投放時(shí)間本身較晚，所以短期內(nèi)對(duì)于區(qū)域商業(yè)發(fā)展的價(jià)值提升表現(xiàn)會(huì)不太明顯。不過我相信這個(gè)項(xiàng)目入市后，因其優(yōu)越的地理位置和華潤的一貫品質(zhì)，大家可以期待一個(gè)較好的區(qū)域商業(yè)中心呈現(xiàn)出來。它將為許多品牌提供一個(gè)載體，可以促進(jìn)鐵西商業(yè)的升級(jí)。話說回來，沈陽缺的是什么，缺的就是這樣的商業(yè)。

另外，社區(qū)商業(yè)的空白也需要填補(bǔ)。在國外，社區(qū)商業(yè)是非常發(fā)達(dá)的，但國內(nèi)社區(qū)商業(yè)所占現(xiàn)代流通渠道的銷售比例實(shí)在是非常低。社區(qū)商業(yè)跟很多因素息息相關(guān)——人均收入、城市化發(fā)展、交通狀況……如果城市規(guī)模本身就很小，交通狀況也很樂觀，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展就會(huì)很困難。但現(xiàn)在的沈陽，人口增多，收入提高，交通壓力增大。在這種情況下，時(shí)間成本和便利性就顯得尤為重要。這樣看來，其實(shí)沈陽的社區(qū)商業(yè)還有很大的發(fā)展空間。

對(duì)于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，我認(rèn)為政府首先要在規(guī)劃上充分地予以考慮，不能僅依靠商業(yè)用地的比例或指標(biāo)來限制;第二，要甄選合適的公司去操作，因?yàn)橹挥幸粋�(gè)合適的公司才有資本有能力做好項(xiàng)目。

對(duì)于金廊的商業(yè)發(fā)展，也是大家最關(guān)心和擔(dān)憂的。其實(shí)請(qǐng)大家仔細(xì)回想，從金廊北段的大悅城開始，到南段的K11購物中心，年內(nèi)能夠供應(yīng)市場的項(xiàng)目大概只有2-3個(gè)，2年內(nèi)能夠開業(yè)供應(yīng)市場的也不過還是2-3個(gè)，這些項(xiàng)目本身的側(cè)重還各有不同。再之后會(huì)有一個(gè)比較長的穩(wěn)定期，很多項(xiàng)目只是開工，離真正的建設(shè)完成到投入使用還有很長的距離。而且整個(gè)金廊沿線的商業(yè)地產(chǎn)，除去寫字樓、酒店、公寓等物業(yè)類型外，就以零售為主的商業(yè)地產(chǎn)類型而言，其實(shí)細(xì)分也非常明顯，有銷售型為主的商鋪產(chǎn)品、有以金融服務(wù)為主的商業(yè)物業(yè)、有主打文化主題的商業(yè)物業(yè)，真正的購物中心或百貨商場只有在青年大街南段才比較集中。而其中真正的高品質(zhì)項(xiàng)目能有哪些，大家也只能期待。當(dāng)然我所說的高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目不是高檔購物中心的意思，高品質(zhì)指的是定位恰當(dāng)、物業(yè)硬件條件較好，能夠滿足多數(shù)品牌商需求,商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理的能夠滿足消費(fèi)需求，帶給消費(fèi)者愉悅感受的商業(yè)項(xiàng)目。按照目前的工程進(jìn)度和招商情況，恒隆市府廣場店將為市民呈現(xiàn)這樣一個(gè)項(xiàng)目，皇姑區(qū)的樂天世界未來也將是一個(gè)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，而瑞安的沈陽天地也將秉承瑞安的一貫品質(zhì)，為城市帶來一個(gè)休閑商業(yè)中心。因此大家可以了解到，金廊的供應(yīng)量雖大，但其業(yè)態(tài)差別迥異，時(shí)間供應(yīng)鏈很長，很多項(xiàng)目甚至還需要5年以上，作為一個(gè)千萬人口的國家中心城市而言，擁有自己的“長安街”不是一個(gè)奢侈的夢想，而是由現(xiàn)實(shí)承載的需求所激發(fā)的市場表現(xiàn)。

記：目前房地產(chǎn)的調(diào)控仍在持續(xù)，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來講，將持續(xù)產(chǎn)生哪些影響？也正是由于調(diào)控政策，很多并不熟知商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的開發(fā)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。您如何看待這種現(xiàn)象？您覺得靠商業(yè)地產(chǎn)“突圍”靠譜嗎？

梁：住宅市場的調(diào)控政策出臺(tái)后，很多開發(fā)商將投資的目光落在了商業(yè)地產(chǎn)。開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)可以分兩種情況：

有一些開發(fā)企業(yè)是自愿投入的，他們看好這個(gè)市場，認(rèn)為投資商業(yè)地產(chǎn)能夠有所回報(bào)。比如華潤中心，目前投資大概已經(jīng)超過了70億，其中，酒店、寫字樓和商業(yè)部分都需要持有，只有五棟住宅是用于銷售的，這樣規(guī)模的現(xiàn)金回流當(dāng)然沒辦法支撐如此龐大的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，所以當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目完成的時(shí)候，一定會(huì)有幾十個(gè)億的資金沉淀下來。但當(dāng)幾年之后，當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目真正成熟的時(shí)候，它給公司帶來的效益卻也是巨大的，比如如今的華潤大廈，建筑面積的租金表現(xiàn)已經(jīng)超過了沈陽很多核心地段的商場。

還有一些企業(yè)是無奈的選擇，這種無奈的選擇表現(xiàn)在取得土地的用地性質(zhì)上。比如一個(gè)發(fā)展商在沈陽的某些重點(diǎn)區(qū)域取得土地，至少要40%都用于商業(yè)用地，很多發(fā)展商不愿意也沒有能力去操控，從資金、視野、技術(shù)、愿景等多個(gè)層面都困擾著項(xiàng)目未來的發(fā)展。因此此類的發(fā)展商從取得土地的時(shí)候起就朝著快速去化快速回款的方向去設(shè)計(jì)產(chǎn)品，其產(chǎn)品會(huì)符合市場投資需求，但很可能不符合市場實(shí)際使用需求，使得最后交付的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多年無法進(jìn)入正常經(jīng)營的軌道。

有一些發(fā)展商，進(jìn)入到了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，是因?yàn)閲�家政策的調(diào)控，住宅市場做不下去，想靠商業(yè)地產(chǎn)突圍，我認(rèn)為這是有很大難度的。首先，企業(yè)的愿景和目的不同，這樣的開發(fā)商是因?yàn)橐患�事情做不下去了，被迫去做另一件事情，并不是出于自己的本意，這就決定了開發(fā)商在投資的過程中帶有一定的投機(jī)性——他只是不想讓自己的資金閑置，而并非真正想把商業(yè)地產(chǎn)做好，歷史上這種案例也是失敗者居多。當(dāng)然也有些發(fā)展商從此下定決心要把重心轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，把商業(yè)地產(chǎn)作為未來的主業(yè)，虛心向市場學(xué)習(xí)，并請(qǐng)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來幫助他，這種公司的轉(zhuǎn)型是可能的也是現(xiàn)實(shí)的。但往往在做前幾個(gè)項(xiàng)目時(shí)會(huì)有一點(diǎn)辛苦，因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)、資金安排等方面都需要磨合。

很多個(gè)體的投資者也在想，我的錢都投資在了住宅上，現(xiàn)在住宅被調(diào)控了，那么我現(xiàn)在投資在寫字間上或商鋪上好不好？

我認(rèn)為這是很好的選擇，在價(jià)格合適的情況下購買一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)是有價(jià)值的，但具體的產(chǎn)品選擇要非常慎重。怎樣選呢？投資寫字樓或商鋪的門檻會(huì)比較高，所以一定要選擇一些開發(fā)商背景較好，后期物業(yè)管理品質(zhì)較高的項(xiàng)目，特別是寫字樓產(chǎn)品要格外關(guān)注物業(yè)管理。而一些優(yōu)質(zhì)的商鋪，比如大社區(qū)的群房，就算從滿足社區(qū)需求的角度上講，它都是有價(jià)值的。所以住宅圍合的商業(yè)裙樓、大盤項(xiàng)目的商鋪，特別是住宅目標(biāo)客群鎖定為首次置業(yè)或者是首次改善的自住型項(xiàng)目的裙樓是值得投資的。但是要注意計(jì)算回報(bào)率，20年的租金都不能使成本回收的話，那么這個(gè)投資就基本失敗了。而有一些商鋪我們是不建議去購買投資的：比如說有些地理位置看起來不錯(cuò)，但是發(fā)展商背景不明確，硬件條件很差，后期管理沒有保障的格子鋪產(chǎn)品等，這些投資的失利風(fēng)險(xiǎn)往往比較大。

記：目前，“擴(kuò)大內(nèi)需”被列為國家十二五規(guī)劃之首，您認(rèn)為這會(huì)不會(huì)弱化房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，而讓商業(yè)地產(chǎn)獲得發(fā)展？

梁：有人說，二十一世紀(jì)第一個(gè)十年是住宅地產(chǎn)的十年，第二個(gè)十年是商業(yè)地產(chǎn)的十年。我比較認(rèn)同。十二五規(guī)劃將“擴(kuò)大內(nèi)需”放到了首位，擴(kuò)大內(nèi)需一定會(huì)讓商業(yè)地產(chǎn)獲得較大的發(fā)展。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)最終的用途，就是實(shí)現(xiàn)的貿(mào)易的發(fā)展和商品的回轉(zhuǎn)與銷售，這個(gè)就是內(nèi)需。如果真正的內(nèi)需被拉動(dòng)了，商品銷售和商品的流轉(zhuǎn)速度加快了，商場的生意也就變好了。生意好了一定會(huì)拉高租金，拉高商場的收益，如果收益好的話，就會(huì)有更多的開發(fā)商進(jìn)入到這里，新建、擴(kuò)建、改造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這就產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)。