“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題  港資商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)總遇難產(chǎn)

“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題，對(duì)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過商成專業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
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　近幾年，隨著廣州規(guī)劃利好以及城市形象的提升以及住宅市場(chǎng)受到政策抑制，眾多外企、港企紛紛來穗拿地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。但是記者發(fā)現(xiàn)，一邊是港資企業(yè)爭(zhēng)相到廣州拿地，一邊是早前拿下的項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法開業(yè)經(jīng)營(yíng)，不少商業(yè)項(xiàng)目都是雷聲大雨點(diǎn)小。雖然不能以萬(wàn)達(dá)速度要求港企，但是一拖就是6、7年仍無(wú)法開業(yè)的速度實(shí)在令人費(fèi)解。

　　南豐匯

　　開發(fā)6年定位未明 年底或試業(yè)

　　位于琶洲的南豐匯地塊曾四度出讓，第四次是于2006年12月20日，被南港投資有限公司以7.42億元（底價(jià)為2.3億元）投得，樓面地價(jià)達(dá)10037元/平方米，創(chuàng)廣州新高，被譽(yù)為“最折騰地王”，如今已由最折騰地王變?yōu)椤白钫垓v商業(yè)”。據(jù)了解，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年春交會(huì)前開業(yè)，直到目前仍然沒有任何開業(yè)的信息，并且南豐匯項(xiàng)目又將面臨重新定位。

　　南豐匯早期定位為打造珠寶首飾行業(yè)，2010年正式獲準(zhǔn)命名為“南豐匯環(huán)球展貿(mào)中心”。2011年，項(xiàng)目封頂，定位為時(shí)尚首飾的世界門戶，打造流行飾品行業(yè)；2012年，預(yù)計(jì)打造成禮品、飾品廣場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)形態(tài)與萬(wàn)菱匯雷同。

　　據(jù)了解，南豐匯早已經(jīng)封頂，近日，記者從多方途徑了解到，該項(xiàng)目又準(zhǔn)備打造成汽配城，包括做一些豪車展，不過目前由于汽車被限購(gòu)，該定位又再被擱置。記者前往其銷售中心了解到，目前其的確不再做精品類專業(yè)市場(chǎng)，將會(huì)打造汽配專業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)也有可能會(huì)做一些高端精品展示，預(yù)計(jì)試業(yè)時(shí)間為今年年底。

　　西城都薈

　　開發(fā)6年 今年才有餐飲店開業(yè)

　　據(jù)了解，位于廣州黃沙地鐵站上蓋的和記黃埔西城都薈上月終于有動(dòng)靜了，該項(xiàng)目餐飲主力店“宴薈”開業(yè)。而該項(xiàng)目早在2006年就曾召開新聞發(fā)布會(huì)宣布亮相，接著有消息稱招商已超過六成，預(yù)計(jì)2007年中全面投入運(yùn)營(yíng)。此后該項(xiàng)目多次推遲開業(yè)時(shí)間。

　　記者日前前往該項(xiàng)目探營(yíng)，商場(chǎng)分為南北兩區(qū)，包括地面三層及地下一層，目前場(chǎng)內(nèi)僅有宴薈開業(yè)，還有一些商業(yè)正在圍蔽裝修中，如千味刷、百佳、CK、壽司店等，百佳和電影院預(yù)計(jì)9月前開業(yè)。

　　記者向該商場(chǎng)相關(guān)工作人員了解商場(chǎng)何時(shí)能全部開業(yè)，有關(guān)工作人員表示，這要看各個(gè)店面的裝修進(jìn)展。此外，目前該商場(chǎng)仍有一些空余的店面正在招商。據(jù)該項(xiàng)目招商中心的工作人員透露，目前該商場(chǎng)負(fù)一樓的鋪位租金最便宜為1000元/平方米/月以上。

　　萬(wàn)菱匯

　　爛尾14年 輾轉(zhuǎn)7年 前年終開業(yè)

　　位于天河商圈的萬(wàn)菱匯，其開發(fā)商萬(wàn)菱實(shí)業(yè)(廣東)有限公司是港資企業(yè)。據(jù)早前報(bào)道，萬(wàn)菱匯前身為爛尾十多年的京光廣場(chǎng)，2005年，萬(wàn)菱實(shí)業(yè)在深圳的拍賣場(chǎng)上以7.581億元人民幣接手了這爛尾14年的項(xiàng)目，其已完成了四層框架，其上的三座塔樓最高的只建至八層框架。7年后，萬(wàn)菱匯終于在2010年11月正式開業(yè)。該項(xiàng)目面積達(dá)58000平米，地下一層，地上三至四層定位為綜合性購(gòu)物中心，不設(shè)百貨、只做專賣店，并力求讓專賣店的組合呈現(xiàn)多元化。

　　去年年底，曾有報(bào)道指出，開業(yè)僅一年后，萬(wàn)菱匯地下負(fù)一層的近60間商鋪中，關(guān)門撤場(chǎng)的商鋪有近20家；當(dāng)時(shí)，整個(gè)萬(wàn)菱匯商場(chǎng)，撤場(chǎng)的商家數(shù)量已達(dá)30家。日前記者前往該項(xiàng)目探營(yíng)，看到商場(chǎng)人氣一般。目前萬(wàn)菱匯關(guān)門的商鋪主要集中在負(fù)一樓，二三樓有少數(shù)店鋪大門緊鎖，其中負(fù)一樓有5、6家商鋪緊鎖大門，其中包括蔓妮芬、MENSEYE、樂宜居、七色花等商鋪。

　　原因

　　操作層與決策層脫離

　　不急回籠資金 不懂國(guó)內(nèi)政策

　　廣州大部分港資商業(yè)項(xiàng)目要么長(zhǎng)時(shí)間不開業(yè)，要么開業(yè)后經(jīng)營(yíng)不旺，導(dǎo)致這些問題的主要原因是什么呢？不少商業(yè)地產(chǎn)專家表示，與內(nèi)地一些龍頭企業(yè)不同，港資進(jìn)入廣州開發(fā)商業(yè)明顯“水土不服”，策略、程序不一樣，以至于定位不準(zhǔn)確。

　　商業(yè)地產(chǎn)資深專家陳瑞標(biāo)表示，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可快速拿地、建設(shè)、招商、開業(yè)，是因?yàn)槠錄Q策層和操作層多數(shù)都處于同一個(gè)城市，對(duì)項(xiàng)目所在城市、地段、消費(fèi)群都比較了解，需要解決問題時(shí)，可迅速作出反應(yīng)。

　　但是港資企業(yè)決策層主要都在香港或是國(guó)外，只能通過“文件”、“視頻”等溝通。在不是特別了解的情況下，決策層很難決策，不得不派有關(guān)負(fù)責(zé)人前往項(xiàng)目所在地再考察，其中耽誤不少時(shí)間。此外，很多港企在內(nèi)地的項(xiàng)目?jī)H僅是按照港、澳項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)去操作，并沒有結(jié)合項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況操作。

　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，多數(shù)港企在內(nèi)地拿地都是從戰(zhàn)略角度考慮，沒有走量的壓力，所以一般都不急于開發(fā)，加上港商對(duì)內(nèi)地政策及政府流程不熟悉，也導(dǎo)致了許多手續(xù)辦理拖延等問題，最終導(dǎo)致了長(zhǎng)期不開工。而且整體上國(guó)內(nèi)土地價(jià)格越來越高，地越放越值錢也在某種程度上鼓勵(lì)了放緩工作節(jié)奏。陳瑞標(biāo)則表示，港企開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)基本上不會(huì)對(duì)外銷售，走自己招商招租的模式，這些港企業(yè)認(rèn)為只要把項(xiàng)目建設(shè)好了，有資產(chǎn)在內(nèi)地，對(duì)股東有所交待就可以了，并不急著回籠資金。

　　另外，業(yè)界分析，港企常常難以讀懂政府有關(guān)政策，政策有上限、下限，可能政府給港企下限政策后，港企需要爭(zhēng)取上限政策，但港企不懂得靈活變通。

　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶表示，內(nèi)地市場(chǎng)政策變化快，港企往往是還沒有吃透前一個(gè)政策，后續(xù)的政策就上來了。沒辦法吃透政策，在操作上面就會(huì)出現(xiàn)困難。

　　出路

　　應(yīng)關(guān)注本地需求吸納本地人才

　　引入香港資源 適當(dāng)下調(diào)租金

　　行業(yè)人士認(rèn)為，廣州作為一個(gè)大都市，早些年并沒有受到外資、港資的青睞，所以，與其他一線城市比廣州外資、港資商業(yè)項(xiàng)目非常少。其實(shí)廣州要向國(guó)際大都市發(fā)展，就需要接納更多港企、外企的商業(yè)。那么，港企進(jìn)入廣州市場(chǎng)若想要發(fā)展順利，應(yīng)該注意哪些方面呢？

　　陳瑞標(biāo)建議，港企應(yīng)該聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人操作，這樣就更能了解市場(chǎng)。而王先慶建議，港企在內(nèi)地建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深度調(diào)研后，明確規(guī)劃項(xiàng)目定位，根據(jù)項(xiàng)目的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)。

　　業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，港資企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面應(yīng)該懂得運(yùn)用和結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，在結(jié)合本土化的同時(shí)也需要加一些香港的元素，例如吸引一些香港的品牌進(jìn)入廣州市場(chǎng)。

　　鄧浩志則指出，港資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不少擁有優(yōu)質(zhì)的高端商家資源，但在內(nèi)地市場(chǎng)不是所有項(xiàng)目都適合走中高端路線或零售路線。在內(nèi)地，平民化消費(fèi)、專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式等目前仍是主流，這也制約了部分港資商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。所以，港企商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)適應(yīng)當(dāng)?shù)氐男枨�，并結(jié)合香港的優(yōu)質(zhì)資源、運(yùn)行模式，但是切莫照搬香港思維，否則吸引的僅僅是小眾市場(chǎng)，難以長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)下去。

　　不少專家指出，一些港企有種“自大”的表現(xiàn)，總覺得自己的項(xiàng)目要比內(nèi)地本土的項(xiàng)目高端很多，所以，租金高得驚人。業(yè)內(nèi)資深專家韓世同建議，港企剛進(jìn)入新的市場(chǎng)，應(yīng)該把姿態(tài)放低一些，租金價(jià)格應(yīng)該比同商圈的商業(yè)項(xiàng)目略低一些，以吸引客戶。本地一些專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)常是在開業(yè)后有半年、一年免租期，等到商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)逐漸進(jìn)入正軌，開始旺場(chǎng)后才上調(diào)租金。陳瑞標(biāo)也表示，港企的確應(yīng)該在租金方面放低姿態(tài)，某幾個(gè)港企開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目租金報(bào)價(jià)高得驚人，若能在租金方面做些讓步也或許招商會(huì)更樂觀些。來源信息時(shí)報(bào))