城市化將為商業(yè)地產(chǎn)提供廣闊發(fā)展空間

    作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的“掌門(mén)人”，王永平一直對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展保持著清醒的頭腦。采訪中，他直言：“十年前，人們?cè)趩?wèn)：什么是商業(yè)地產(chǎn)？五年前，人們?cè)趩?wèn)：誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)？今天，人們?cè)趩?wèn)的是：誰(shuí)沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)？同時(shí)，我們更應(yīng)該問(wèn)：五年后，誰(shuí)還在做商業(yè)地產(chǎn)？”時(shí)下炙手可熱的商業(yè)地產(chǎn)究竟還有無(wú)發(fā)展空間？王永平給出了他的答案。

　　三大力量致使商業(yè)地產(chǎn)投資呈現(xiàn)幾何式增長(zhǎng)

　　近幾年來(lái)，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控之下，一方面眾多房企銷售業(yè)績(jī)嚴(yán)重下挫，資金鏈告急；另一方面，以辦公樓和商營(yíng)應(yīng)用房為代表的商業(yè)地產(chǎn)投資卻呈現(xiàn)出幾何式增長(zhǎng)勢(shì)頭。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2007至2011年，國(guó)內(nèi)辦公樓的投資增長(zhǎng)非常迅猛，其分別較上年增長(zhǎng)11%、12%、18%、31%和41%；2007至2011年，商業(yè)營(yíng)用房的投資增長(zhǎng)同樣迅速，其分別較上年增長(zhǎng)18%、20%、24%、33%和31%。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資為何會(huì)出現(xiàn)如此快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭？在王永平看來(lái)，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不放松的整體背景下，很多企業(yè)紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)型，加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資，從而造就了商業(yè)地產(chǎn)的火熱局面。

　　“總體而言，這里面主要有三種轉(zhuǎn)型力量在做商業(yè)地產(chǎn)投資�！钡谝粋�(gè)是主動(dòng)轉(zhuǎn)型。受累于嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，類似中糧、華潤(rùn)和首創(chuàng) (論壇)這樣的地產(chǎn)公司，開(kāi)始主動(dòng)轉(zhuǎn)型，加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資，并取得了不俗成績(jī)。如中糧的大悅城、首創(chuàng)的芭蕾雨等。

　　第二個(gè)就是被動(dòng)轉(zhuǎn)型。所謂被動(dòng)轉(zhuǎn)型，就是一些原本不涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，也開(kāi)始做一些商業(yè)地產(chǎn)的投資。地產(chǎn)大鱷萬(wàn)科就是一個(gè)明顯的例子�！叭f(wàn)科總裁在多個(gè)場(chǎng)合就曾表示，萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)，純粹是一個(gè)配套，做商業(yè)的目的就是為了做住宅�！�

　　眾所周知，相比住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)投資大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，很多企業(yè)不愿涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。也正因?yàn)槿绱�，“很多地方政府在拍賣(mài)土地時(shí)往往把商業(yè)用地跟住宅用地捆綁起來(lái)銷售，如果企業(yè)不購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用地，就很有可能拿不到住宅用地。從這個(gè)角度來(lái)講，商業(yè)用地是被住宅用地所綁架。這也就意味著，有相當(dāng)一部分企業(yè)被商業(yè)地產(chǎn)了�！蓖跤榔饺绱朔治龅馈�

　　第三個(gè)就是盲目跟風(fēng)型。最近，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都在談?wù)撋虡I(yè)地產(chǎn)。而行業(yè)之外，以鋼鐵起家的企業(yè)、食品業(yè)、百貨業(yè)也開(kāi)始將資本向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

　　“客觀地講，很多行業(yè)之外的企業(yè)其實(shí)沒(méi)有準(zhǔn)備好，或者根本不具備從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)力。他們之所以大量涌入到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中來(lái)，完全是盲目跟風(fēng)，錯(cuò)把商業(yè)地產(chǎn)看成是致富的一個(gè)‘新秘籍’。這種盲目跟風(fēng)其實(shí)非常危險(xiǎn)，極易造成企業(yè)資金鏈斷裂�！�

　　此外，王永平還強(qiáng)調(diào)，在限購(gòu)、限貸、加息等政策的影響下，一些保險(xiǎn)資金、投資者開(kāi)始把目光由住宅轉(zhuǎn)向了受樓市新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)也起到了推波助瀾的作用。

　　隱憂已漸現(xiàn)

　　進(jìn)入2012年后，盡管有各路資金的熱捧，但中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“春天”并沒(méi)有如人們所期望的那樣——再上一層樓�；蛘哒f(shuō)，這個(gè)“春天”并非許多人想象的那么生機(jī)盎然。

　　在王永平看來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)住宅依賴型的發(fā)展特征注定了住宅與商業(yè)將是一榮俱榮、一損俱損。住宅地產(chǎn)持續(xù)的調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響正由初期的利好轉(zhuǎn)向利空。這不由得讓人想起地產(chǎn)思想家馮侖先生的一句名言：“蜜月很短，日子很長(zhǎng)�！�

　　面對(duì)近幾年商業(yè)地產(chǎn)狂飆突進(jìn)式的增長(zhǎng)，王永平甚是憂慮。他說(shuō)：“十年前，人們?cè)趩?wèn)：什么是商業(yè)地產(chǎn)？五年前，人呢們?cè)趩?wèn)：誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)？今天，人們?cè)趩?wèn)的是：誰(shuí)沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)？同時(shí)，我們更應(yīng)該問(wèn)：五年后，誰(shuí)還在做商業(yè)地產(chǎn)？”

王永平的擔(dān)憂其實(shí)并無(wú)道理。近年來(lái)，各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過(guò)熱，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量大、再加上同質(zhì)性高、集中入市，商業(yè)地產(chǎn)的隱憂已然顯現(xiàn)�！白顬槊黠@的就是招商難。這個(gè)問(wèn)題可能在三五年后會(huì)愈發(fā)突出�！彼�如是告訴記者。

　　他一針見(jiàn)血地指出，由于供大于求，目前商業(yè)地產(chǎn)已逐漸開(kāi)始由原來(lái)的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。一些開(kāi)發(fā)商為了招商，開(kāi)始補(bǔ)貼商家的裝修費(fèi)用，而且這個(gè)面還在不斷擴(kuò)散。有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)延長(zhǎng)免租期來(lái)吸引商家入駐。

　　與此同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商在招商中與商家議價(jià)的博弈能力明顯下降，一些商場(chǎng)中的商家開(kāi)始由過(guò)去的支付固定租金變?yōu)榱魉�倒扣，也即采取銷售扣點(diǎn)提成的現(xiàn)象愈來(lái)愈普遍。

　　更有甚者，一些品牌商在入駐談判中甚至要求開(kāi)發(fā)商為其倒著買(mǎi)單、倒著包租。一旦其入駐后每月或每年?duì)I業(yè)額達(dá)不到某一數(shù)額，要求開(kāi)發(fā)商為其補(bǔ)足差額�！斑@種扭曲的招商即使成功了，也必將為開(kāi)發(fā)商后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的不利�！彼麖�(qiáng)調(diào)道。

　　隨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不斷顯現(xiàn)，王永平直言，近幾年興起的這波商業(yè)地產(chǎn)投資高潮，2012年或許會(huì)是一個(gè)“分水嶺”——這波商業(yè)地產(chǎn)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)將勝負(fù)漸分，存在問(wèn)題的項(xiàng)目會(huì)加速暴露，隨之收購(gòu)兼并也將快速升溫。

　　“特別是2008年前后才開(kāi)始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，至少面臨著兩個(gè)瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業(yè)地產(chǎn)商；其次是人才，商業(yè)物業(yè)的迅速增加和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，落后的管理團(tuán)隊(duì)開(kāi)始疲于應(yīng)付�！�

　　不過(guò)他同時(shí)認(rèn)為，市場(chǎng)整體依然會(huì)繼續(xù)向上，尤其是優(yōu)勢(shì)大企業(yè)，還會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)追加投資，同時(shí)被淘汰者將加速出現(xiàn)，行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提高，這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)必然結(jié)果。

　　中長(zhǎng)期依然看好商業(yè)地產(chǎn)

　　盡管目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)存在很多的問(wèn)題，而且一些問(wèn)題還較為嚴(yán)重，但王永平樂(lè)觀的表示，從中長(zhǎng)期來(lái)看，他依然看好商業(yè)地產(chǎn)。

　　“除了政府對(duì)住宅的調(diào)控政策影響外，服務(wù)業(yè)，尤其是中國(guó)城市化的快速推進(jìn)，是今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的助推劑�！�

　　中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)已邁上城 (論壇)市化的高速路，未來(lái)10年我國(guó)城市化率將以每年一個(gè)百分點(diǎn)的速度增加，這就意味著每年有超過(guò)1000萬(wàn)的農(nóng)村人口進(jìn)入城市。到2020年，我國(guó)城市化率將達(dá)60%左右。

　　城市化率的不斷提高所帶來(lái)的城市人口的持續(xù)增加，以及國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需所帶動(dòng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)發(fā)展，毫無(wú)疑問(wèn)，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。

　　另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型強(qiáng)化了對(duì)內(nèi)需的支持，國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)有利于中國(guó)服務(wù)業(yè)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)，其需求量也將隨之增加�！按送�，以經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)在促進(jìn)城市可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面比住宅有明顯優(yōu)勢(shì)，因而其發(fā)展也更容易得到國(guó)家政策的支持�！�

　　雖然未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)空間擁有不可限量的發(fā)展空間，但市場(chǎng)巨大并不等于沒(méi)有陷阱，與之相反，對(duì)專業(yè)的要求能力將會(huì)更高。

　　因此，王永平建議：在今后的發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在布局時(shí)應(yīng)該努力做到兩個(gè)協(xié)調(diào)：第一、讓項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量相協(xié)調(diào)。人氣對(duì)商業(yè)地產(chǎn)非常重要，如果一個(gè)區(qū)域或城市人口數(shù)量少，而開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目體量做得過(guò)大，往往很難取得成功；第二、讓項(xiàng)目與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，商業(yè)是用來(lái)消費(fèi)的，如果一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，其商業(yè)活躍性往往就不會(huì)高。這種情況下，開(kāi)發(fā)商在布局上就應(yīng)三思而后行。”

　　此外，他還表示，在今后的發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)絕非是量的競(jìng)爭(zhēng)，而是質(zhì)的較量。隨著商業(yè)地產(chǎn)成熟度日益提高，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將由早期的圈地、銷售，甚至在招商上競(jìng)相不惜代價(jià)引入一些大品牌作秀，轉(zhuǎn)向核心環(huán)節(jié)運(yùn)營(yíng)管理的競(jìng)爭(zhēng)。在這種情況下，企業(yè)就必須練好內(nèi)功，努力做好后期的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管?理。

　　總之，不論商業(yè)地產(chǎn)是紅海還是藍(lán)海，只有用專業(yè)的心去做專業(yè)的事，并形成獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，精耕細(xì)作，才能取得最后的成功！