張宇良：商業(yè)地產(chǎn)突圍慎用違禁手段

　商業(yè)地產(chǎn)過熱，目前正處于泡沫驟起的階段，未來2-5年必將形成井噴式供應。而大量劣質(zhì)、同質(zhì)化的項目血拼，必然導致商業(yè)地產(chǎn)泡沫被擊穿，甚至留下無數(shù)爛尾樓，和嚴重的社會問題。

　　比如2011年”西南部某中心城市”綜合體的興建達到了歷史最高峰，據(jù)2011年上半年不完全統(tǒng)計，大”西南部某中心城市”范圍內(nèi)在建的城市綜合體達到了150個，主城區(qū)超過了110個，僅其中57個項目的總體量已超過3386萬方，從個數(shù)和總體量上看，”西南部某中心城市”已是全國之最。

　　其實不然，據(jù)筆者掌握的情況看，截至目前，未來3-5年入市的綜合體將達200個。這些能稱為綜合體的項目標配是4-7萬平米的購物中心一個，1-3座甲級或準甲級寫字樓、酒店、公寓然后是住宅。當然，近200個項目是加上正在規(guī)劃未開工的項目，包含未拆遷、未掛牌但已經(jīng)私下在做前期定位的項目。僅以”西南部某中心城市”市“退二進三”戰(zhàn)略為例，三環(huán)以內(nèi)的專業(yè)市場系數(shù)外遷，西南食品城、家具廠、512建材市場、荷花池市場等等市場還未完全外搬，就市場上未來N個綜合體的定位和初步規(guī)劃早已出爐。而這些原址上的規(guī)劃商業(yè) ，多以綜合體為主。”西南部某中心城市”市各個區(qū)以及下屬政府單位各自為戰(zhàn)，全然不顧市場現(xiàn)狀，盲目上馬商業(yè)，充當了商業(yè)地產(chǎn)泡沫的直接推動力量。

　　2012年9月16日尚泰百貨將試營業(yè)，10月26日奧克斯廣場、天虹百貨開業(yè)，未來一個多月時間，該市將有5家百貨、購物中心共計超過40萬平方米商業(yè)面積投放市場。其中尚泰百貨營業(yè)面積2萬余平方米；九方購物中心總建筑面積10萬平方米；來福士廣場總建筑面積31萬平方米；奧克斯廣場商業(yè)面積20萬平方米，位于其中的天虹百貨建筑面積4萬8千平方米。而整個2011年，該市新增10000平米及以上商場超市面積53.3萬平米，增幅高達23.3%；新增5000－10000平米商場超市2.7萬平米。

　　隨著數(shù)百個城市綜合體項目的陸續(xù)完工，該市將迎來商業(yè)地產(chǎn)將面臨“刺刀見紅”般激烈競爭。

　　擺在所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營者面前的首要議題就是：如何突出重圍？

　　突破競爭無非就是差異化細分市場，尋找自身核心競爭力，在相對的藍海完成資本升值。但政府主導的總規(guī)盲目上馬大量同質(zhì)化項目的背景下，總體量供過于求、劣質(zhì)項目同質(zhì)化嚴重、優(yōu)質(zhì)項目依然短缺的時下，對于那些還停留在“以住養(yǎng)商”模式，期望短平快撈一把、根本不會長期持有，更沒有專業(yè)團隊的公司，無疑把目光投向“銷售返租”這一開發(fā)模式。

　　所謂“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售后一定期限內(nèi)，由賣方企業(yè)以代理出租的方式包租或直接承租經(jīng)營。按照開發(fā)商的承諾，投資者只要購買商鋪產(chǎn)權(quán)，不用親自經(jīng)營管理，每年就可輕松獲得商鋪總價5%–10%左右的回報，數(shù)十年就可以拿回投資的本錢。

　　一般操作方式是炒作主力店、比如沃爾瑪、家樂福等超市，或百貨為主力店“定盤”，影院、KFC、精品服飾為次主力店，承諾交房后由專業(yè)運營公司代為經(jīng)營管理商場，每年按照商鋪售價7%來支付投資者租金，并且一季度結(jié)算一次。前3年返租租金在購房款中一次性扣除。

　　諸如此類的銷售方式，其實有很多風險，第一，主力店很可能是通過線下勾兌的一紙“協(xié)議”，類似意向協(xié)議，來與不來都是未知數(shù)；第二，所謂的經(jīng)營管理公司，名為開發(fā)商子公司，但后期出現(xiàn)糾紛時才發(fā)現(xiàn)子商管公司和開發(fā)商公司沒有法律權(quán)屬關(guān)系；第三，多產(chǎn)權(quán)物業(yè)成功經(jīng)營者極少，而且目前主力店明確要求出租人是單一業(yè)權(quán)，可見后期成功經(jīng)營風險重重；第四，一旦經(jīng)營失敗，何來資金返給投資者？尤其是大多數(shù)商管公司本就是一個皮包公司。退一萬步講，即便返租年限內(nèi)經(jīng)營成功，但返租期滿就是該商場陽壽終點。

　　返租說到底是一種涉嫌違法和欺詐的變性融資手段，是把商業(yè)地產(chǎn)的投資風險轉(zhuǎn)嫁給投資者的過程。為何這么說？因為法律層面也早已對“售后返租”(集資)行為給出明晰的界定。從2011年1月4日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》要求，“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。

　　另根據(jù)住建部的規(guī)定，房企不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　法律條文明確禁止的事情，普天之下都在運作，甚至大部分商業(yè)項目是采取返租模式，為何？難道凡是能拉動地方經(jīng)濟的市場行為都可以在法律層面放寬尺度？地方政府能否從總規(guī)開始就考慮到市場總體剛需，避免社會資源浪費。作為開發(fā)者是否需要考慮投資市場終會飽和的遠慮？作為投資者是否對返租投資模式足夠了解？為的是一鋪養(yǎng)三代，但很可能出現(xiàn)三代養(yǎng)一鋪的事情。

　　無論如何，突出紅海競爭，慎用或不用返租模式，否則貽害無窮！這其中，政府督查、自省責無旁貸。