炒房客青睞商業(yè)地產(chǎn)

    受困于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速放緩和樓市調(diào)控的深入,炒房資金投資房地產(chǎn)的力度正在弱化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來炒房客對住宅市場的熱情將繼續(xù)冷卻,對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情有望提升。

炒房資金冷對住宅市場

近日,內(nèi)蒙古鄂爾多斯市的李先生終于將自己名下的兩套房產(chǎn)以債務(wù)的形式抵出,抵押額度約為500萬元,這一價(jià)格與市場最為火爆的時(shí)期相比幾乎縮水了一半。

對李先生而言,低價(jià)抵押房產(chǎn)實(shí)屬無奈之舉。三年前,他將多年做生意積攢的積蓄拿出,又從親戚朋友處大量借款,專職炒房。在2009年大賺一筆后,在今年被樓市調(diào)控“套牢”,于是不得不低價(jià)將房產(chǎn)抵出。

這成為本輪樓市調(diào)控下,民間資本介入房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。住建部政策研究中心和高和資本近期對溫州、鄂爾多斯、山西和陜北的調(diào)研顯示,由于經(jīng)濟(jì)不景氣,企業(yè)狀況不佳,限購政策執(zhí)行堅(jiān)決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響,民間資本對房地產(chǎn)業(yè)市場的“輸血”效應(yīng)減弱,局部地區(qū)甚至從“輸血”變?yōu)椤俺檠�”�?/P>

與李先生折價(jià)抵押房產(chǎn)類似的是,溫州部分實(shí)業(yè)經(jīng)營困難的企業(yè)家為了回籠資金,同樣被迫折價(jià)轉(zhuǎn)讓所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目,折價(jià)幅度最多達(dá)到六折至五折,且很難找到買主。

作為過去民間資本投資房地產(chǎn)市場的渠道之一,根據(jù)信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù),2012年上半年房地產(chǎn)信托新增1213億元,相比去年下半年的1627億元,環(huán)比減少25%;相比去年上半年的2078億元,同比減少42%,為2010年以來最低水平。民間資本投資樓市的熱度正在急劇降溫。

不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)期,民間資本對住宅市場的熱情將繼續(xù)冷卻。由于住房市場差別化信貸和稅收政策將會延續(xù),在沒有信貸杠桿的支持下,投機(jī)炒房的渠道被壓縮,收益率也有所降低,難以滿足民間資本的需求。

有報(bào)告認(rèn)為,溫州民間借貸規(guī)�？s小,主要是受實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的拖累,山西和鄂爾多斯則受到煤炭行業(yè)整合以及煤炭價(jià)格走低的影響。在四地民間資本高速增長期結(jié)束之際,調(diào)整也隨之開始。過去傳統(tǒng)的民間信用關(guān)系在這一過程中受損,短時(shí)間難以恢復(fù)。這也將影響到民間資本投資樓市的熱情。

商業(yè)地產(chǎn)受青睞

民間資本投資策略的一個(gè)變化便是將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。近幾年,山西、內(nèi)蒙古等地的民間投資者已開始在北京等地投資商鋪等物業(yè),并取得成功。由于商業(yè)地產(chǎn)并未被納入限購范圍,受樓市調(diào)控影響較小,這種趨勢被認(rèn)為將繼續(xù)加速。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,相較其它投資領(lǐng)域,民間資本依舊高度關(guān)注房地產(chǎn)。在住宅市場投資受到抑制的情形下,商業(yè)地產(chǎn)成為投資的重要出口。近幾年來,一線城市和部分二三線城市的商鋪和寫字樓租金呈快速上漲趨勢,隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平的提高,這種趨勢被認(rèn)為還將延續(xù)多年,這也使得商業(yè)地產(chǎn)成為不少資金青睞的對象。

高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為,一部分民間資本投資房地產(chǎn)將從短期炒房變?yōu)殚L期保值性投資。即從短期炒賣獲取房價(jià)差價(jià),逐步變?yōu)閺拈L期持有,并尋找酒店式公寓、商鋪和寫字樓等能夠穩(wěn)定獲得租金收益的項(xiàng)目。除商業(yè)地產(chǎn)之外,城市綜合體、二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅,乃至境外房地產(chǎn)項(xiàng)目等都被認(rèn)為是民間資本的出口之一。

值得注意的是,為規(guī)避傳統(tǒng)高利貸模式投資風(fēng)險(xiǎn),證券化金融產(chǎn)品將越來越多地被民間資本使用,用于投資房地產(chǎn)項(xiàng)目,其主要形式是基金和信托。

蘇鑫介紹,不同資金量級可對應(yīng)不同的新型房地產(chǎn)金融業(yè)態(tài)和投資品:資金量級在1000萬元以上的,可直接購買實(shí)體商業(yè)地產(chǎn),或是投資房地產(chǎn)基金;資金量在100萬-1000萬之間的,可投資房地產(chǎn)信托;資金量在100萬以下的,則更適合REITs。他認(rèn)為,隨著資本市場發(fā)展和有關(guān)法律法規(guī)逐步完善,在條件和環(huán)境成熟的前提下,REITs將成為普通投資者的重要投資渠道。