專業(yè)市場(chǎng)從農(nóng)場(chǎng)興起,是傳統(tǒng)集貿(mào)市場(chǎng)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展的結(jié)果,因此其“專業(yè)”性是相對(duì)于集貿(mào)市場(chǎng)而言的。與集貿(mào)市場(chǎng)相比,專業(yè)市場(chǎng)的“專業(yè)”性主要表現(xiàn)在:首先是市場(chǎng)商品的專門性,其次是市場(chǎng)交易以批發(fā)為主,再次是交易雙方的開放性。將這些特點(diǎn)綜合起來(lái),簡(jiǎn)而言之,專業(yè)市場(chǎng)的內(nèi)涵就是“專門性商品批發(fā)市場(chǎng)”。
根據(jù)以上特點(diǎn),可以比較清晰地把專業(yè)市場(chǎng)同綜合市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、百貨商店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、零售商店、專賣店、商品期貨交易所、集市、廟會(huì)等各種市場(chǎng)形態(tài)區(qū)別開來(lái)。
“投資專業(yè)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)是一次財(cái)富蛋糕的重新分配?”未來(lái)溫州地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),讓更多有投資眼光的人們鎖定了漲幅喜人的商鋪和專業(yè)市場(chǎng)。的確,投資專業(yè)市場(chǎng)有比較好的潛力,但同時(shí)也具有一定的技術(shù)門檻。
近兩年來(lái),隨著房地產(chǎn)和世界經(jīng)濟(jì)的變化,投資回報(bào)大幅萎縮風(fēng)險(xiǎn)加劇。在商鋪投資熱度有所上升的過(guò)程中,專業(yè)市場(chǎng)開始逐漸成為眾人關(guān)心的焦點(diǎn)。一商業(yè)地產(chǎn)資深人士認(rèn)為,前幾年專業(yè)市場(chǎng)的平淡,主要原因是回報(bào)率太低,與當(dāng)時(shí)投資住宅、股票得到的高回報(bào)相比,專業(yè)市場(chǎng)還屬于弱勢(shì)投資。隨著近兩年住宅投資回報(bào)的萎縮及風(fēng)險(xiǎn)加劇,專業(yè)市場(chǎng)反而因回報(bào)率穩(wěn)定而備受青睞。
發(fā)展迅速 投資客不斷涌入
近年來(lái),伴隨工業(yè)化、城市化進(jìn)程以及產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展,溫州專業(yè)市場(chǎng)從小到大,成為繁榮城市經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)產(chǎn)品流通、方便群眾生活、拓寬就業(yè)渠道的重要支撐平臺(tái)。
據(jù)了解,目前市區(qū)共有各類商品交易市場(chǎng)30多家,其中專業(yè)市場(chǎng)有溫州陶瓷品市場(chǎng)、溫州家具市場(chǎng)、溫州數(shù)碼科技廣場(chǎng)等。據(jù)了解,這些專業(yè)市場(chǎng)商鋪,基本上采取運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式,只租不售。部分市場(chǎng)歷經(jīng)多年發(fā)展積淀,影響力日益深遠(yuǎn)。其中,溫州家具市場(chǎng)成功吸納來(lái)自國(guó)內(nèi)外數(shù)百家家具經(jīng)營(yíng)戶入駐,年交易額達(dá)6億多元;溫州陶瓷品市場(chǎng)目前已發(fā)展成溫州市域建筑陶瓷主要集散中心。
“應(yīng)該說(shuō),溫州專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展迅速,越來(lái)越吸引投資客的目光!睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,早期投資專業(yè)市場(chǎng)的投資客,取得豐厚的回報(bào),F(xiàn)在,一些熱錢涌進(jìn)專業(yè)市場(chǎng),投資者正是看中專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)的可觀投資回報(bào)和巨大的增值空間。
據(jù)介紹,泰恒建材城、廣納五金裝飾市場(chǎng)等多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)表現(xiàn)引起了溫州投資者的關(guān)注“本來(lái)商鋪是有錢人的游戲,但是巨大的投資回報(bào)吸引了不少中產(chǎn)階級(jí)的加入,也想在商鋪投資中分一杯羹,紛紛把目光投向?qū)I(yè)市場(chǎng)商鋪!睂I(yè)市場(chǎng)成了投資者的“香餑餑”。
專業(yè)市場(chǎng)成功的發(fā)展模式,早已得到驗(yàn)證。義烏小商品市場(chǎng)、城隍廟小商品市場(chǎng),這些耳熟能詳?shù)拿肿尯芏噘?gòu)買專業(yè)市場(chǎng)商鋪的客戶嘗到了甜頭。近幾年,長(zhǎng)三角城市群的多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)也都來(lái)溫州做過(guò)推廣,引起了市民的投資熱潮。
物流便利是保障
專業(yè)市場(chǎng),越來(lái)越受到投資者的追捧。那么,投資專業(yè)市場(chǎng),需要注意哪些方面的因素?
首先要看這個(gè)市場(chǎng)的品牌知名度!皩I(yè)市場(chǎng)和普通的商業(yè)地產(chǎn)不一樣!睖刂萏旌浦脴I(yè)總經(jīng)理陳鴻認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)改變的是大眾的消費(fèi)習(xí)慣,而專業(yè)市場(chǎng)屬于一種特殊行業(yè),更加看重的是品牌的知名度!氨热鐕(guó)內(nèi)做得比較成熟的家居品牌紅星·美凱龍,只要它在哪個(gè)城市落地,消費(fèi)者就知道紅星·美凱龍產(chǎn)品豐富,在里面可以挑到自己滿意的東西。”
據(jù)介紹,從專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)的類型來(lái)看,大致可以分為產(chǎn)地型、集散型和二者結(jié)合型。產(chǎn)地型的專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn),要有自己的支柱產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè),形成優(yōu)勢(shì)企業(yè)和重點(diǎn)產(chǎn)品,這樣才足以支撐一個(gè)大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)的發(fā)展。柳市的電器城、瑞安的水產(chǎn)城等專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn),無(wú)不是以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)為支撐,通過(guò)建立完整的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條取得成功的。當(dāng)然,產(chǎn)業(yè)支撐也并不一定能讓專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)成功。例如,江蘇某地的五金產(chǎn)業(yè)全國(guó)聞名,卻主要以出口為主,并不需要一個(gè)交易平臺(tái)來(lái)拓展國(guó)內(nèi)市場(chǎng),當(dāng)?shù)卣?jì)劃中的五金專業(yè)市場(chǎng)也因此沒有成形?梢姡顿Y者還必須對(duì)其產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)銷渠道、輻射區(qū)域進(jìn)行調(diào)研。
專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)中,經(jīng)營(yíng)批發(fā)類生意的比重較大,貨物進(jìn)出頻繁,對(duì)商品的物流配送能力要求較高。因此,集散型專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)也由于其優(yōu)越的地理位置、便捷的交通、有保障的物流配送等優(yōu)勢(shì),匯集了大量的商家,對(duì)周邊區(qū)域進(jìn)行輻射。例如,義烏中國(guó)小商品城在國(guó)內(nèi)設(shè)立30多個(gè)分市場(chǎng),在東南亞等地設(shè)立了分支機(jī)構(gòu),國(guó)外還有10多個(gè)國(guó)家和地區(qū)約100多家企業(yè)在義烏設(shè)立采購(gòu)點(diǎn),這就要求市場(chǎng)具有強(qiáng)大的物流配送能力,保證商品的進(jìn)出便捷。
當(dāng)然,和其他商鋪一樣,投資專業(yè)市場(chǎng),也要關(guān)注投資回報(bào)率和增值空間!斑@不僅需要品牌知名度,還需要整體運(yùn)營(yíng)來(lái)支撐。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,整體運(yùn)營(yíng)包括三個(gè)方面,提供商業(yè)平臺(tái)要有特色,具備足夠大的吸引力吸引消費(fèi)者;區(qū)別于其他的專業(yè)市場(chǎng),層次高,商品豐富;依托自身的資源,擁有行業(yè)內(nèi)商家和專業(yè)機(jī)構(gòu)支持。
專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)一般距離市中心較遠(yuǎn),周邊消費(fèi)人群稀少,很難靠當(dāng)?shù)亓闶蹃?lái)拉動(dòng)消費(fèi)。眾多的專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn),正逐步形成一種同質(zhì)化的惡性競(jìng)爭(zhēng)局面。所以,投資專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)時(shí),必須關(guān)注其有沒有特色的商業(yè)主題定位,要力圖選擇定位于更高層次的特色商業(yè)主題,才能保證以后的專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)具有生存空間。
專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)由于消費(fèi)群體有一定的特殊性,故經(jīng)營(yíng)管理是否專業(yè)將直接決定其市場(chǎng)培育周期和是否能穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)的發(fā)展需要專業(yè)化的營(yíng)銷、運(yùn)作手段,通過(guò)商業(yè)化的包裝進(jìn)行專業(yè)化推廣,用專業(yè)化的管理為商家做好配套服務(wù),保證商家的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。只有這樣,專業(yè)市場(chǎng)地產(chǎn)才能讓投資者規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn),獲得投資收益。
“專業(yè)市場(chǎng)的培育期比較長(zhǎng),大概需要5年左右的時(shí)間,這是投資者要考慮的。”陳鴻建議。
留有余地 實(shí)現(xiàn)共贏
某開發(fā)商表示,新一代的專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)并不是規(guī)模的簡(jiǎn)單擴(kuò)大、硬件的簡(jiǎn)單提高,而是對(duì)溫州現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行顛覆性的變革,要對(duì)市場(chǎng)專業(yè)行業(yè)進(jìn)行充分的了解和開發(fā),為市場(chǎng)未來(lái)20年的發(fā)展留有余地,促進(jìn)市場(chǎng)與行業(yè)的良性循環(huán),倡導(dǎo)投資者的理性投資!皬姆e聚市場(chǎng)人氣、商氣的角度出發(fā),開發(fā)商要給投資者留出一定的利潤(rùn)空間!
而在以往的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,開發(fā)利潤(rùn)、投資回報(bào)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)多被開發(fā)商所透支,及等到銷售終端,商品價(jià)格已經(jīng)居高難下,使經(jīng)營(yíng)者艱難維持,使消費(fèi)者購(gòu)買能力無(wú)形中降低,造成了商業(yè)地產(chǎn)膨脹而市面冷清,導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)喪失了繁榮市場(chǎng)的社會(huì)責(zé)任和價(jià)值,這種現(xiàn)象并不少見。“而現(xiàn)代的專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)必須要打破這種怪圈,遵循商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的規(guī)律,讓開發(fā)商與投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者聯(lián)盟實(shí)現(xiàn)共贏!