常州商業(yè)地產(chǎn)兩重天

    大眾化與高端化并存

“有人沒鞋穿并不是不需要鞋，恰恰相反，這正是鞋商的巨大市場。”這個久遠(yuǎn)的商業(yè)邏輯，正適合于今天的常州商業(yè)地產(chǎn)市場。

近年來，隨著常州商業(yè)地產(chǎn)布局逐步定型，市中心的城市型綜合體項(xiàng)目，新興區(qū)域的區(qū)域型綜合體項(xiàng)目，市郊的社區(qū)型綜合體項(xiàng)目都逐漸浮出水面。常州的商業(yè)地產(chǎn)市場就逐漸由過去的“商業(yè)睡城”，向綜合性大城區(qū)發(fā)展。

>時尚化的區(qū)域型商圈

一直以來，常州的商業(yè)地產(chǎn)都存在商業(yè)布局集中在市中心和業(yè)態(tài)種類稀少的問題，但是隨著想鐘樓新城這樣的新興住區(qū)常駐人口直線上升，此類區(qū)域?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)的承載能力也大大加強(qiáng)。過去因?yàn)橄�費(fèi)量不足，而擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)過于超前的發(fā)展困境，在如今早已不是問題。

“鐘樓新城的住宅開發(fā)體量很大，有人居住就會有商業(yè)機(jī)會，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不可能看不到。但由于住宅市場從開工到基本入住，之間有大段的時間差。”寶龍城市廣場策劃師焦陽說，“當(dāng)人流量具備了之后，寶龍綜合體產(chǎn)品的體驗(yàn)?zāi)Ｊ骄蜁�大展拳腳。寶龍模式除了顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，打造集購物、美食、旅游、文化、居住、商務(wù)為一體的一站式消費(fèi)模式，在眾多業(yè)態(tài)中更重視娛樂業(yè)態(tài)，過山車、蹦極、水上運(yùn)動等這些元素都曾出現(xiàn)在寶龍城市廣場中�！�

自去年開始，寶龍?jiān)跇I(yè)務(wù)戰(zhàn)略上進(jìn)行了微調(diào)，產(chǎn)品線也相應(yīng)作出調(diào)整，在二三線城市，不再只延續(xù)過往的標(biāo)準(zhǔn)店模式，而加入了大量的旗艦店元素�！罢f不定將來常州的寶龍城市廣場會在配置上超越上海浦東的曹路綜合體�！苯龟栄a(bǔ)充道。

在新北區(qū)東部，主要為河海、府成、府田社區(qū)服務(wù)的有金逸院線作為合作伙伴的常發(fā)廣場，已經(jīng)完全沒有了昔日荒涼的景象。相隔不遠(yuǎn)的豐臣國際、太陽城商業(yè)項(xiàng)目在短時間內(nèi)的重裝出現(xiàn)，讓這里又上演了如同幾年前住宅市場一樣的競爭局面。而這幾個綜合商業(yè)項(xiàng)目也各具特色，常發(fā)廣場以院線和餐飲為主，太陽城以皮革和眼鏡專業(yè)市場為主，豐臣國際則以社區(qū)零售業(yè)定位與新北萬達(dá)廣場展開差異化競爭。

>鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體方興未艾

另一方面，由于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅開發(fā)總量和常住人口的不斷增加，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)“短板”，也被越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)視為發(fā)展良機(jī)。

在全國范圍內(nèi)，珠三角的鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體建設(shè)一直是領(lǐng)先的。在佛山、東莞、江門一帶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，只要是帶專業(yè)市場的，都會有一定數(shù)量的shoppingmall和五星級賓館。

現(xiàn)在，我市也邁開了鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體開放建設(shè)的步伐。位于常州西郊的鄒區(qū)、譚墅、里河、厚余一帶，常駐居民超過50萬，還擁有成千上萬的專業(yè)經(jīng)營戶和全國各地?cái)?shù)以萬計(jì)的客商，擁有大量的潛在消費(fèi)力。

但是對以傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口和在鄉(xiāng)鎮(zhèn)專業(yè)市場工作的新市民為主要消費(fèi)群體的象征商業(yè)地產(chǎn)來說，如何根據(jù)自身特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目容量與產(chǎn)品配比的合理發(fā)展，仍是該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要面臨的最大挑戰(zhàn)。

目前一期在建的緊鄰鐘樓開發(fā)區(qū)，位于鄒區(qū)東方大道的“泰富時代廣場”擁有34萬方建筑面積，其中商業(yè)部分有12萬平米，住宅區(qū)22萬平米。商業(yè)設(shè)置為若干家如泰富百貨、蘇寧電器、蘇果超市等主力店帶動多個次主力店和大批配套店鋪。

西郊區(qū)域的中心是有著15萬常住人口的鄒區(qū)，這里擁有四個國家級大型市場，“物流、人流以及生活在此的居民對現(xiàn)代生活的需求并不比中心城區(qū)少一分。除了購物之外，他們還需要一個可以提供給他們多樣選擇的娛樂性平臺。”

因此，泰富時代廣場在規(guī)劃之初就被設(shè)定成了一個內(nèi)含中心公園的社區(qū)。規(guī)劃中，公園內(nèi)將包含休閑廣場、古燈展覽館、兒童樂園、會所等公共設(shè)施，是集休閑健身、文化展示為一體的城市開放性休閑公園。

>城市型綜合體顯差異化

和激烈競爭的區(qū)域型商業(yè)地產(chǎn)和方興未艾的鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體相比，常州市中心的商業(yè)地產(chǎn)則是另一番景象。雖然同是基于高端的市場定位，但老社區(qū)內(nèi)的大部分商業(yè)項(xiàng)目，都是面向于本區(qū)域的常住人口；而延陵路上的商業(yè)項(xiàng)目，除服務(wù)于市中心的商業(yè)需求之外，還要盡可能地?cái)U(kuò)大自己的商業(yè)輻射范圍，吸引外來投資客和消費(fèi)者。

九月底開始試營業(yè)的清潭院街是參考了成都錦里、蘇州李公堤、無錫崇安寺等國內(nèi)眾多著名的文化商業(yè)模式的基礎(chǔ)上，以常州的雙桂坊為精神原形，設(shè)計(jì)建設(shè)的一座江南風(fēng)情主題商業(yè)街。

可能是因?yàn)榭拷�龐大的清潭老社區(qū)的關(guān)系，試營業(yè)期間，這里的餐飲和日用消費(fèi)品生意火爆。另外，商業(yè)街專為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備的文化創(chuàng)意區(qū)也很叫好。但也有過往的游客表示，此地要想成為市中心內(nèi)的一個體驗(yàn)式消費(fèi)目的地還尚需時日。

市中心老社區(qū)旁的商業(yè)項(xiàng)目大多是以小賣場、餐飲和日用消費(fèi)品為主，而延陵路上的吾悅國際商業(yè)項(xiàng)目則在主打辦公與奢侈品牌。據(jù)了解，該項(xiàng)目目前的業(yè)態(tài)包括辦公中心、城市會客廳、奢侈品店等。

“只要我們做的東西別的地方?jīng)]有，而且足夠有意思，寫字樓的入駐率就不會有什么問題。私屬的停機(jī)坪就是我們的一個大膽嘗試�！弊鳛樵擁�(xiàng)目的開發(fā)的參與者，新城控股主任策劃師徐晨峰說。

他還補(bǔ)充道：“品牌知名度、規(guī)模決定商業(yè)項(xiàng)目輻射半徑的大小。同時，引入的品牌規(guī)模必須足夠大，不可能靠一、兩個品牌吸引到足夠多的客源。所以我們引入了包括LV在內(nèi)的多個奢侈品品牌，希望與品牌相互配合，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，成為常州高端客群消費(fèi)的目的地�！�。