返租商鋪 把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者

“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題，對(duì)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問(wèn)咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過(guò)商成專業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開發(fā)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。

 　　在人們的固有思維中，買房子不如買鋪，自古就有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法，在住宅市場(chǎng)因?yàn)檎{(diào)控而持續(xù)混沌不清的時(shí)刻，商業(yè)地產(chǎn)的主要承載模式商鋪為投資者所關(guān)注，實(shí)際上商鋪的投資復(fù)雜性遠(yuǎn)勝過(guò)住宅，多數(shù)人投資商鋪還是依靠銀行貸款來(lái)完成，且大多是通過(guò)出租收取租金來(lái)還貸，而一旦遇到市場(chǎng)變化或其他各種情況，投資者就必須承受房產(chǎn)空置所帶來(lái)的還貸壓力。
　　在購(gòu)買商鋪的時(shí)候，在開發(fā)商許諾的美好商業(yè)前景和高額回報(bào)的誘惑下，商鋪的投資者往往看不到這朵美麗的罪惡之花背后的邪惡，其實(shí)所有的一切歸結(jié)起來(lái)開發(fā)商、投資商就是想賣鋪，或者說(shuō)高價(jià)買商鋪。據(jù)媒體報(bào)道，近期北方某城市，3萬(wàn)平方米的電子專業(yè)市場(chǎng)，開發(fā)商承諾引入國(guó)內(nèi)某著名電子商城品牌，許諾3年回報(bào)率為124%，帶租約發(fā)售的商鋪被分割成3-25平方米，以高出附近商鋪約一半的價(jià)格出售，半年大量的宣傳攻勢(shì)后，商鋪出售完畢，承諾的知名品牌沒來(lái)，電子專業(yè)市場(chǎng)沒有，市場(chǎng)被一個(gè)床上用品批發(fā)商包下來(lái)，商鋪價(jià)格跌3成，業(yè)主租不抵供，開發(fā)商只是進(jìn)行了簡(jiǎn)單的公司變更，即拿錢走人，而把損失留給投資者。
　　在這個(gè)案例中，開發(fā)商使用了承諾高回報(bào)和返祖的模式來(lái)出售商鋪，而變相地把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。采用“售后返租”高回報(bào)，營(yíng)銷模式的通常將大的物業(yè)分割成小塊，回報(bào)誘人，投資者坐收其成，這是售后返租模式最能吸引投資者的地方，而在對(duì)返租的認(rèn)識(shí)上，投資者和開發(fā)商也達(dá)成默契：認(rèn)為由開發(fā)商統(tǒng)一返租然后整體招商，此時(shí)“售后返租”模式的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸凸顯出來(lái)，最后承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的還是投資者。
　　開發(fā)商在進(jìn)行“售后返租”，許諾高額回報(bào)的時(shí)候，實(shí)際上是“羊毛出在羊身上”。一個(gè)本來(lái)市場(chǎng)價(jià)只值1萬(wàn)元/平米的商鋪，開發(fā)商將售價(jià)提高到2萬(wàn)元/平米，并承諾10年包租，年收益8%。假設(shè)10年內(nèi)商鋪既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為80%(每年8%×10年)，共收到租金1.6萬(wàn)元/平方米。但投資者如果此時(shí)將商鋪售出，只能賣到1萬(wàn)元/平方米，實(shí)際房產(chǎn)收益為50%，賣出后虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實(shí)際年收益率也只有：(1.6萬(wàn)元-1萬(wàn)元)/2萬(wàn)元/10年=3%，遠(yuǎn)未及8%的年收益率，就算這些收益達(dá)不到，開發(fā)商也早已通過(guò)加價(jià)賣鋪的手段把這些承諾的收益均分給投資者。
　　高額返租下的返租模式具有巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，按照一般投資規(guī)律，商鋪的投資回報(bào)應(yīng)比目前銀行的信貸利率高，這是一個(gè)參照系數(shù)，但回報(bào)越高風(fēng)險(xiǎn)越大。建議投資者從理性考量商鋪價(jià)值出發(fā)，弄清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，正確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，合理判斷收益率，才能取得良好的收益。（記者 蔣奇政）