商業(yè)地產(chǎn)遍地開(kāi)花持續(xù)走俏 商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)小受青睞

　  自2011年春天開(kāi)起，一輪又一輪的樓市限制調(diào)控政策，砸向了“一片利好”的商品房市場(chǎng)，從限購(gòu)到限貸、從加息到明碼標(biāo)價(jià)、從上調(diào)存準(zhǔn)率到提高購(gòu)房首付比例，住宅商品房市場(chǎng)可謂進(jìn)入“嚴(yán)打”期。處于調(diào)控邊緣的商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、商鋪、酒店是公寓等商業(yè)業(yè)態(tài)，從之前的無(wú)人問(wèn)津成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。如果說(shuō)限購(gòu)，只是商業(yè)地產(chǎn)今天火爆的助推劑，那么商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)走俏的根本原因，就在于商業(yè)地產(chǎn)的大好“錢途”，比住宅市場(chǎng)有著長(zhǎng)期、持續(xù)的投資回報(bào)和巨大的升值保值潛力。

　　據(jù)了解，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，投資實(shí)業(yè)開(kāi)始越來(lái)越受到投資者的青睞，而投資商業(yè)地產(chǎn)成為首屈一指的投資良品。商業(yè)地產(chǎn)商鋪以其具有良好的投資回報(bào)率、穩(wěn)定的客源、進(jìn)入門檻低、經(jīng)營(yíng)手段靈活等優(yōu)勢(shì)，因而備受人們的追捧。然而，買商鋪雖是一次難得的投資機(jī)會(huì)，卻也是一次高風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。

　　住宅投資限制多 商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)小為上選

　　自2010年4月起，國(guó)家樓市調(diào)控政策和資金政策收緊以及地方政府出臺(tái)省版調(diào)控政策，紛紛指向“暗流涌動(dòng)”的地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷擠壓住宅投資中的泡沫。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，靠炒房盈利的時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去，但民間投資者并沒(méi)有離開(kāi)房產(chǎn)市場(chǎng)，而是從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　就住宅和商鋪的投資收益而言，投資商業(yè)地產(chǎn)尤其是商鋪，不僅產(chǎn)品本身可以升值保值，更可以在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)中持續(xù)獲得收益。

　　從2011年春天“國(guó)八條”政策出臺(tái)以來(lái)，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)受到限購(gòu)打壓，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)劇增；同時(shí)，由于信貸政策對(duì)住宅項(xiàng)目的收緊，越來(lái)越多的投資資金開(kāi)始閑置。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄一直是公認(rèn)的事實(shí)，當(dāng)住宅投資被限制后，大量的資金需要出路。資產(chǎn)保值，迫使民間大量資金，必須轉(zhuǎn)向。在各種因素及“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)認(rèn)知下，商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越受到追捧。

商業(yè)地產(chǎn)遍地開(kāi)花 選鋪應(yīng)該注意什么

　　在住宅被限購(gòu)下，高端商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商鋪、大型綜合體、酒店式公寓、寫字樓等物業(yè)類型已經(jīng)開(kāi)始引起廣大投資者的濃厚興趣。然而，江城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“百花齊放”，物業(yè)類型豐富，這些利好并沒(méi)有讓廣大投資者選擇容易，反而更難抉擇。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在基本上只要是在售的住宅項(xiàng)目都有商鋪推出，在盤龍城、東西湖等區(qū)域還有不少專業(yè)市場(chǎng)商鋪，三鎮(zhèn)市區(qū)還有綜合體項(xiàng)目，選擇余地確實(shí)非常大。選擇空間增大對(duì)商業(yè)研究沒(méi)有那么透徹的投資者來(lái)說(shuō)，使得他們開(kāi)始彷徨在“十字路口”，不知該在哪兒進(jìn)行投資。

　　面對(duì)增多的選擇，投資客是如何決斷的呢？在一項(xiàng)“您選擇商鋪，最關(guān)注的是什么”調(diào)查中，統(tǒng)計(jì)顯示有78%的參與者表示人氣、交通地段是投資商鋪?zhàn)铌P(guān)注的因素。進(jìn)行商鋪投資15年，易偉文買了9個(gè)商鋪，現(xiàn)在商鋪光收租金每年都可收50萬(wàn)。經(jīng)驗(yàn)如此豐富，可易偉文在投資商鋪時(shí)還是非常謹(jǐn)慎，他每周都會(huì)花大量時(shí)間對(duì)市場(chǎng)上在售的商鋪進(jìn)行研究，除了商鋪?zhàn)陨淼膬r(jià)格、規(guī)劃定位等要素之外，同地段的其他商鋪售價(jià)、租金、經(jīng)營(yíng)情況甚至居民消費(fèi)習(xí)慣等都會(huì)成為他的考察對(duì)象，以做到知己知彼。

　如何考評(píng)商鋪投資價(jià)值？

　　商鋪與住宅雖同為房地產(chǎn)的品種，但兩者投資所關(guān)注的因素卻各不一樣。住宅投資一般關(guān)注地段、生活配套、出租率、回報(bào)率、物業(yè)管理等指標(biāo)，而商鋪投資的關(guān)注要點(diǎn)，卻比住宅的項(xiàng)目要多得多，也復(fù)雜得多。

　　商鋪投資一般要考慮地段商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景、周邊商業(yè)氛圍等基本因素，街鋪還要考察上下水和排煙防噪等配套、門面與進(jìn)深寬度比例、適合出租給哪類商戶等等。盡管商鋪投資要考慮的因素較多，但萬(wàn)變不離其宗，考評(píng)商鋪投資價(jià)值有兩項(xiàng)指標(biāo)是總結(jié)性的，一是及時(shí)租金回報(bào)率，一是增值空間。

　　一、及時(shí)租金回報(bào)率

　　商鋪投資租金回報(bào)率是：（月租金×12個(gè)月）÷商鋪總價(jià)，如一個(gè)商鋪的單價(jià)是6萬(wàn)元每平方米，月租金達(dá)到300元每平方米，那么它的投資回報(bào)率是6％。國(guó)際上有個(gè)“15年收回全部投資”的公式，即年回報(bào)率達(dá)6.66％，就值得投資。這一標(biāo)準(zhǔn)略高于深圳目前的街鋪實(shí)際回報(bào)率。而商業(yè)地產(chǎn)流行的年回報(bào)率8％的模式，實(shí)際上只是一種營(yíng)銷操盤的方式，其目標(biāo)就是讓年回報(bào)率能達(dá)到月供標(biāo)準(zhǔn)，從而刺激投資。

　　值得一提的是，商鋪及時(shí)租金回報(bào)率實(shí)際上是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，租金回報(bào)中要扣除稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等諸多方面的費(fèi)用，同時(shí)還必須考慮到商鋪有一定的空置期。

　　二、商鋪增值空間

　　商鋪具有高成長(zhǎng)、高增值的特性，商鋪投資除了看中及時(shí)的租金回報(bào)外，更關(guān)注的其成長(zhǎng)增值空間。商鋪的成長(zhǎng)增值空間往往會(huì)超過(guò)租金回報(bào)。如南山自1999年濱海大道開(kāi)通以來(lái)，商鋪售價(jià)七八年時(shí)間幾乎翻了三四倍，當(dāng)初的投資者年收益率達(dá)到30％；前幾年投資龍崗街鋪的投資者，盡管目前空置較多，但由于當(dāng)時(shí)售價(jià)低，商鋪空著一樣有成倍的成長(zhǎng)升值。

　　商鋪的成長(zhǎng)空間與地段的開(kāi)發(fā)息息相關(guān)，一般情況下，大開(kāi)發(fā)必有大成長(zhǎng)空間，地段的成長(zhǎng)直接帶來(lái)商鋪的升值。商鋪投資除了要看及時(shí)租金回報(bào)外，更要看商鋪增值空間，兩者之間的關(guān)連性十分緊密，而且此消彼漲，由此看來(lái)，租金堅(jiān)挺售價(jià)走高的商鋪未必就是最適合投資的商鋪，而暫時(shí)人氣不旺、不能招商經(jīng)營(yíng)的商鋪也可能恰恰是最值得投資的商鋪。