“非傳統(tǒng)”商鋪集中面市 歲末能否成功吸金？

“一鋪養(yǎng)三代”一直被投資者奉為至理名言，一間具有高回報率的商鋪確實具有這樣的特點。隨著市場演變，商鋪的種類也變得琳瑯滿目，除了傳統(tǒng)的沿街商鋪、社區(qū)底商，如今市場上還出現(xiàn)了高層商鋪、依托城市綜合體和旅游綜合體的商鋪，還有一些依附于產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的商鋪，這些“非傳統(tǒng)”商鋪逐漸在市場上占據(jù)了一定份額，如今正值歲末返鄉(xiāng)之際，新品能否成功吸引投資客的目光，而投資這些“非傳統(tǒng)”商鋪又有哪些需要留心的細(xì)節(jié)呢？

“非傳統(tǒng)”商鋪集體亮相歲末樓市

歲末樓市火爆異常，除了住宅、寫字樓熱銷，商鋪也來湊熱鬧，貴安新天地、羅源灣濱海新城、海峽鑫天地、紅星國際廣場、中央第五街等樓盤紛紛推出商鋪產(chǎn)品，為歲末投資市場增添了新的選擇。

22日，貴安新天地2012年最后一次開盤，其中就包括了依托于超大旅游地產(chǎn)項目的商鋪產(chǎn)品。據(jù)悉，在元旦期間，如果購買商鋪在原付款方式優(yōu)惠基礎(chǔ)上，每間還優(yōu)惠8000元。

25日羅源灣濱海新城濱海古街商鋪開盤，開盤期間在原優(yōu)惠基礎(chǔ)上住宅每套贈送5000元，商鋪每間贈送8000元。

位于海峽農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的海峽鑫天地，同樣在近期推出商鋪產(chǎn)品，它是福州唯一承接臺江蔬菜、果品、副食品、肉類凍品和干貨等5大專業(yè)市場轉(zhuǎn)移搬遷的配套項目，100%純商業(yè)，70%只租不售，目前一樓只剩下70-100㎡的商鋪，均價在2萬元出頭，2-3層價格為16萬元/m2.。

紅星國際廣場作為浦上大道上的又一大型城市綜合體，其商鋪產(chǎn)品自然不少，如今正在銷售的玫瑰天街項目，面積為30-80㎡，一層也僅余60㎡左右店鋪，2-3層店鋪面積較大，每套的價格在400-500萬元之間。

占據(jù)萬寶商圈的中央第五街項目，獨立店90萬元帶租約出售，享受工商稅收優(yōu)惠政策、享受政府租金補(bǔ)貼，政府全面扶持，每間獨立店都挑高5.7米設(shè)計，第一年的回報率大約為4.1%，以后每年上浮10%，如今正在預(yù)約階段，據(jù)悉將在明年1月初開盤，而該項目已確定大洋百貨入駐，預(yù)計明年6月份就能開業(yè)。

限購令下商業(yè)地產(chǎn)不斷創(chuàng)新

限購令已實施2年之久，市場早已習(xí)慣在高壓下運行，商業(yè)地產(chǎn)也從初期的爆發(fā)雄起到如今的多樣創(chuàng)新，當(dāng)投資客被住宅市場拒之門外后，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)是必然趨勢，商業(yè)地產(chǎn)包括商鋪、soho、寫字樓三大樣。商鋪作為福州人最青睞的產(chǎn)品，也悄然改變，無論是價格、形態(tài)，還是區(qū)域都發(fā)生了翻天覆地的變化。

福州地產(chǎn)知名專家江映輝表示，商鋪的多樣性遵循市場發(fā)展規(guī)律，市場的供需關(guān)系決定了商鋪的演變，傳統(tǒng)的商鋪基本為沿街商鋪、社區(qū)底商。沿街商鋪價格通常較高，非常依賴地段優(yōu)勢。社區(qū)底商主要依靠小區(qū)的消費能力，價格相對較低。但這些產(chǎn)品正在市場上逐漸消失，取而代之的是依托于大型城市綜合體的商鋪，或是百貨內(nèi)的獨立店面，又或者是大型旅游綜合體、產(chǎn)業(yè)園內(nèi)已確立定位的商鋪，這些商鋪將成為未來的主流，限購令一天不解除，這些產(chǎn)品都將不斷挑戰(zhàn)消費者的投資理念。

城市擴(kuò)張多中心造就新商圈

商鋪演變，很大一部分原因是城市擴(kuò)張形成的新中心造就的。福州近幾年快速發(fā)展，從早期僅有的東街口、臺江商圈慢慢外擴(kuò)到二環(huán)路周邊的萬寶、五四北、東二環(huán)商圈，倉山萬達(dá)廣場、金融街萬達(dá)廣場，再到三環(huán)邊的火車南站商圈、會展中心、五四北泰禾廣場，如今已經(jīng)發(fā)展至閩侯板塊的上街、甘蔗、青口汽車城、馬尾新城，以及連江貴安一帶。

新中心的形成，需要濃厚的商業(yè)氛圍，萬寶商圈算是福州最早也是較為成功的城市綜合體，它是首個將吃喝玩樂、辦公融為一體的商圈，如今依然是市民周末休閑娛樂的好去處。這里的商業(yè)產(chǎn)品也發(fā)生了較大的變化，如紅星美凱龍家具廣場、中央第五街獨立店面也正是在這樣的背景下產(chǎn)生的，復(fù)制萬寶商圈的成功，三環(huán)內(nèi)出現(xiàn)了大量城市綜合體，因而出現(xiàn)了大量依附于城市綜合體的商鋪產(chǎn)品。

一些較遠(yuǎn)的區(qū)域，由于地理位置的限制，人氣并不如市區(qū)那么旺，因而就依靠專門的產(chǎn)業(yè)來帶動，如海峽鑫天地作為福州唯一承接臺江蔬菜、果品、副食品、肉類凍品和干貨等5大專業(yè)市場轉(zhuǎn)移搬遷的配套項目，依靠政府的定向規(guī)劃，為其商鋪賦予了特殊的價值，降低了日后出租的風(fēng)險。而貴安新天地則是依靠其大項目大規(guī)劃以及溫泉旅游資源的優(yōu)勢，與傳統(tǒng)商鋪依靠地段不同，以造城的概念將商鋪重新定義，羅源灣濱海新城也是如此。

投資小貼士

環(huán)境背景是商鋪興旺的先決條件

福州知名房地產(chǎn)專家劉福泉提醒投資者，商鋪能否興旺首先要分析該商鋪所處的大環(huán)境背景。這包括區(qū)域分析、政策背景，商鋪主要的回報率在于收租金，區(qū)域的旺盛帶來了人氣才能帶動商業(yè)活躍，這樣才能讓商鋪具有更高的價值，這就像之前福州東街口的商鋪，那真是寸土寸金。政策背景主要指政府對該區(qū)域的規(guī)劃，這個較適用于對新區(qū)的分析，如臺江金融街的規(guī)劃就造就了萬達(dá)商圈的繁華。

產(chǎn)權(quán)獨立避免后期經(jīng)營產(chǎn)生問題

“對于一些承諾年回報率，處于百貨內(nèi)的商鋪，其產(chǎn)權(quán)是否獨立是否屬于私人所有非常重要。”江映輝提醒投資者。商鋪產(chǎn)權(quán)的私有制保證業(yè)主可以自主處理商鋪，可以抵押給銀行回籠資金，日后萬一商場經(jīng)營不好，還可以有一個屬于自己的門面，不會出現(xiàn)一系列后期問題，在福州曾經(jīng)就有由于商場經(jīng)營不善，投資者最后都找不到屬于自己產(chǎn)權(quán)的一個店面的情況。

房企誠信和運營能力是后期保障

房企的誠信和運營能力是商鋪能否興旺的后期保障，有些開發(fā)商在銷售時承諾得很美好，但到營業(yè)時又與之前承諾不符，這樣就會影響區(qū)域的興起，必然導(dǎo)致商鋪的落寞。當(dāng)然，如今大多數(shù)的開發(fā)商都是誠信經(jīng)營，但是商業(yè)并不好運營，更考驗開發(fā)商的整體實力，包括資金、管理、經(jīng)驗等，因此企業(yè)對商業(yè)的運營能力也是至關(guān)重要的，如果每個開發(fā)商都能有萬達(dá)那樣規(guī)�；�程式化的運營能力，相信這樣的商鋪是值得投資的。