昆明商業(yè)地產(chǎn)新玩法：開發(fā)商增加“自持”應(yīng)對競爭

    在高亢宏大的城市化進(jìn)程中，作為現(xiàn)代城市階段性標(biāo)志的城市綜合體順勢遍布全城，昆明商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）開發(fā)進(jìn)入前所未有的高峰期。同時隨之而來的是，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎無一例外地選擇“自持”運營來應(yīng)對即將到來的慘烈市場競爭。

　　在此情形下，不禁讓人產(chǎn)生了錯覺：“自持”仿佛成為了昆明商業(yè)競爭中的“必殺技”，成為了一貼包治百病的“良藥”。然而世人都知道，即是良藥也絕非包治百病，只有對癥下藥方可藥到病除。

　　2013年，隨著大量的城市綜合體項目實現(xiàn)功能化，昆明商業(yè)地產(chǎn)將開始第一階段的較量。

　　商業(yè)廣場扎堆面世

　　近期，位居昆明商業(yè)龍脈的昆明老街正義坊樓上正在進(jìn)行商家重組。記者現(xiàn)場看到，此次重組中原來的昆明首個真冰場被世茂國際影城代替，原本設(shè)置的大量小品牌服裝商家開始重新平衡配比，適當(dāng)加入了一些美妝、精品商家和餐飲商家。而早在此輪重組之前，正義坊地下負(fù)一層早已通過合理調(diào)配形成了昆明最繁華的淘寶街。記者了解到，昆明老街正義坊中有6成物業(yè)是自持經(jīng)營。在開發(fā)運營商看來，自持經(jīng)營決定了他們在商業(yè)運營中的主動性，在持有優(yōu)良資產(chǎn)的同時，也對商業(yè)經(jīng)營負(fù)全責(zé)�！拜^銷售相比，自持商業(yè)中對于運營商的實力和能力提出了更高的要求，它要求開發(fā)運營商在運營過程中不斷整合、不斷提升、不斷創(chuàng)新。尤其是面對日益嚴(yán)峻的市場競爭，自持只是一種競爭的方式選擇，但其中的成敗還得靠運營商創(chuàng)新的技術(shù)手段”。

　　正義坊的不斷整合，一方面給昆明千年商業(yè)龍脈注入了新活力，另一方面也透露出了市場強(qiáng)烈的“火藥味”。

　　根據(jù)昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司的數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合目前已經(jīng)面市運作的城中村項目和規(guī)劃審批通過的城中村項目，昆明城中村項目的平均商業(yè)體量占比比例為5%左右。按照這個比例來計算，未來5年內(nèi)昆明城中村改造將帶來298.5萬平方米新增商業(yè)物業(yè)，而這一面積僅僅是純商鋪，不包括其他開發(fā)途徑的商業(yè)物業(yè)。

　　“自持”不是唯一

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營應(yīng)是兩個不同層面的行業(yè)問題，顯然，在商業(yè)地產(chǎn)中“商”無疑是重點。

　　一段時間以來，“自持”成為昆明商業(yè)地產(chǎn)興盛的共同選擇。有人士分析，其原因在于，一方面開發(fā)商看到了商業(yè)物業(yè)的遠(yuǎn)期收益和價值；二是希望以自持有效避免商業(yè)銷售后出現(xiàn)的經(jīng)營散亂的弊端，讓商業(yè)保持系統(tǒng)管理和運作。

　　萬達(dá)廣場是商業(yè)自持的成功案例。萬達(dá)廣場用自身經(jīng)驗表明了自持商業(yè)的優(yōu)點：不分零出售，全部用于開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃招商，這樣既保證了商家品質(zhì)，又豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)，更便于商管公司統(tǒng)一管理。當(dāng)然，同樣的案例還有正在建設(shè)中的昆明恒隆廣場未來呈現(xiàn)的“恒隆模式”。

　　昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)教研室主任鄧曉盈分析表示，恒隆與萬達(dá)的自持模式的成功，有一個共同的特點就是，它們有較強(qiáng)的企業(yè)實力和資金保障，同時擁有著豐富且穩(wěn)定的商業(yè)資源，而長期的商業(yè)運作讓它們也各自建立起了一套有自身特點的“自持模式”。

　　當(dāng)然，在商業(yè)自持大軍中也不乏有特色之舉。如果要對2012年昆明城市綜合體項目的表現(xiàn)予以評價的話，文化空間的表現(xiàn)無疑出眾。這個在原毛紡廠舊址上拔地而起的昆明首個文化綜合體項目，因其“文化”特色而在2012年獨領(lǐng)風(fēng)騷。而在項目開發(fā)商中天文化副總經(jīng)理鮑旭昆看來，項目本身也屬于大面積自持，但是與其他項目不同，它們走了一條“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的新路，從產(chǎn)業(yè)配置上做文章，與其他項目商業(yè)形成鮮明差異性�！安町愋詫⒃谖磥砩虡I(yè)地產(chǎn)競爭中形成巨大優(yōu)勢�！滨U旭昆如是說。

　　2013年，昆明商業(yè)地產(chǎn)怎么“玩”的命題注定不簡單。

　　南市區(qū)或成熱點

　　在現(xiàn)代城市中，商業(yè)的繁榮與否決定著城市的現(xiàn)代化程度，而商業(yè)本身離不開具體的房地產(chǎn)項目，一個好商業(yè)地產(chǎn)項目往往成為帶動城市某個區(qū)域繁榮的關(guān)鍵，甚至成為城市的名片，區(qū)域經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)之間已經(jīng)密不可分。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的存在可以帶動該區(qū)域的消費，拉動經(jīng)濟(jì)增長，增加就業(yè)，匯集人流、物流，進(jìn)而促進(jìn)樓盤或商鋪的銷售。其次，商業(yè)地產(chǎn)對周邊商業(yè)環(huán)境做出貢獻(xiàn)的同時，也方便了周邊居民的生活。一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目對于一個區(qū)域乃至一座城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活方式的改變是十分明顯的。同時，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然促進(jìn)人均消費能力的增長，這就促使商業(yè)地產(chǎn)更快的升級換代，以滿足人們更多的消費需求。

　　在昆明的主城區(qū)，已經(jīng)形成了以昆百大為龍頭的“重型商業(yè)區(qū)”三市街商圈，以一些大型商場物業(yè)為主的青年路商圈，以小西門、武成路、大觀街構(gòu)成的小西門商圈三大主流商圈，其不僅成為寸土寸金之地，更是昆明城市形象的代表。

　　而近年來，昆明的城市改造升級催生了眾多的城市綜合體項目以及大型新興專業(yè)市場，這些項目的規(guī)模和發(fā)展，不僅成就了所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更促成了昆明多核心的發(fā)展方向。如螺螄灣國際商貿(mào)城、南亞風(fēng)情第壹城等大型項目，雖然一個是小商品批發(fā)市場，一個是CBD商圈，各屬于商業(yè)地產(chǎn)里面不同的分支，但他們對片區(qū)經(jīng)濟(jì)活力的提升，對城市繁榮和擴(kuò)展的促進(jìn)是有目共睹的，這就是商業(yè)地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展最直接的貢獻(xiàn)�？梢哉f，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)生活的進(jìn)步。

　　我們可以想象：當(dāng)一個臟亂差的地段，被一幢幢漂亮的寫字樓代替，當(dāng)一個城市的邊緣地帶被燈火輝煌的大型商場代替，電影院、咖啡館、書店、超市人來人往，這不就是商業(yè)地產(chǎn)帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最直觀體現(xiàn)嗎？

　　進(jìn)入2013年，昆明的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不會止步而是尋找新的熱點，有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，今年商業(yè)地產(chǎn)項目的熱點應(yīng)該在昆明的南面。

　　“放眼昆明的地形地貌，適合大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的土地已經(jīng)不多了，北部的發(fā)展受到地勢的阻擋，發(fā)展空間已經(jīng)不大。隨著昆明環(huán)湖經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)，昆明南部的地理優(yōu)勢逐漸凸顯出來。我們知道，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是離不開自然地理環(huán)境的，昆明南部地區(qū)，滇池南岸區(qū)域，已經(jīng)走到了昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿�！痹撊耸勘硎荆�如目前備受關(guān)注的晉城商貿(mào)物流片區(qū)，隨著官渡商圈的整體搬遷，晉城片區(qū)以建材家居為核心打造的商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀槔ッ魃虡I(yè)地產(chǎn)一個新的熱點。