商業(yè)地產(chǎn)漸成房企避風港

   保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新昨天告訴南都記者，將逐步加大中心城市商業(yè)地產(chǎn)投入，實現(xiàn)持有物業(yè)達到總資產(chǎn)的10%。無獨有偶，龍湖地產(chǎn)亦對商業(yè)地產(chǎn)躍躍欲試，其有關人士亦表示，“商業(yè)與地產(chǎn)的無縫鏈接是龍湖商業(yè)進入下一個十年加速度發(fā)展期的重要保障。”事實上，根據(jù)近日公布的年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)去年商業(yè)銷售額150億。龍湖地產(chǎn)也發(fā)布數(shù)據(jù)表示，去年商業(yè)利潤占比約5%，并將用15年左右的時間將其提升至30%。

    但亦有地產(chǎn)商對此表示憂慮。雅居樂商業(yè)運營中心總監(jiān)羅紅葆向南都記者預言，住宅地產(chǎn)的調(diào)控往往引發(fā)投資資金流入商業(yè)，但泡沫風險加劇的情況下，商業(yè)很可能未來自身也招致調(diào)控。那么，自持型商業(yè)能為地產(chǎn)商帶來穩(wěn)定預期收入的同時，政策風險是否會隨時蔓延而致？

保利商業(yè)公司將升級

    “住宅過了黃金期，如果公司還需要保持競爭優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)將是一個必然的選擇�！痹�2012年年中股東大會上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾如是告訴南都記者。

     從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)公司，到如今繪出藍圖商業(yè)投資占比要達到三成，保利地產(chǎn)的姿態(tài)表明，調(diào)控常態(tài)化之下，商業(yè)地產(chǎn)還將充當避風港。

雖然2012年報尚未公布，但引人矚目的是，保利“隱形商業(yè)大佬”的身份初現(xiàn)。去年保利地產(chǎn)千億的銷售額中，商業(yè)地產(chǎn)銷售額貢獻150億。

“今年保利地產(chǎn)將商業(yè)公司提升為一級子公司，加大了對商業(yè)運營的重視。”保利商業(yè)公司助理總經(jīng)理方長斌接受南都記者采訪表示，相對銷售型地產(chǎn)項目的資金快進快出，持有型商業(yè)物業(yè)投資大、回收期較長、資金壓力較大。對于大型商業(yè)，保利地產(chǎn)以自持為主。而資金回籠較快的銷售方面，保利地產(chǎn)以高端寫字樓和公寓為主。備受關注的資金利用上，保利地產(chǎn)商業(yè)公司向南都記者介紹，保利地產(chǎn)的商業(yè)自持和運營在傳統(tǒng)的寫字樓之外，已延伸至酒店、商場、綜合體及商業(yè)地產(chǎn)的頂級模式———會展。粗略統(tǒng)計顯示，截至2012年底，保利地產(chǎn)旗下的會展、購物中心和寫字樓運營收益貢獻超過7億。

在保利地產(chǎn)高層的眼中，盡管保利是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，但商業(yè)上不能放棄先機。保利的計劃是，未來十年逐步提高商業(yè)地產(chǎn)在公司開發(fā)項目中所占的比例，配合整個保利地產(chǎn)集團達到住宅與商業(yè)投資“70：30”的投資結構。

“投資風險總是存在的，這就對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商的運營管理提出了要求，”在保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新看來，調(diào)控常態(tài)化在預期中，而保利根據(jù)既定計劃擴大中心城市商業(yè)地產(chǎn)也是集團的戰(zhàn)略規(guī)劃。截至去年底保利地產(chǎn)總資產(chǎn)約2460億元，凈資產(chǎn)502億元，在保利眼中，這也為適度增加持有型物業(yè)比例提供了資金底氣。

無獨有偶，龍湖集團也在醞釀著商業(yè)大躍進。恰逢商業(yè)發(fā)展十周年之際，龍湖提出，預計用15年左右的時間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%，深化龍湖“增持商業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略。

“增持商業(yè)”已被龍湖視為核心戰(zhàn)略之一。與保利頗為相似的是，龍湖也計劃穩(wěn)步發(fā)展持有型商業(yè)物業(yè)，并認為這是打造下一代提升集團盈利水平新引擎的重要支撐，從收入來源上進一步平衡市場波動帶來的風險。

經(jīng)過十年發(fā)展，龍湖地產(chǎn)2012年商業(yè)運營所交出的成績單顯示，全年龍湖旗下商業(yè)運營零售額同比增長13%，優(yōu)于國內(nèi)50家重點大型商業(yè)零售企業(yè)3個百分點�！凹瘓F每年將銷售回款10%以內(nèi)的資金投入商業(yè)運營，以保證商業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展�！饼埡�集團商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健表示。

住宅調(diào)控帶來階段性機會

與去年保利的動作如出一轍，萬科在今年1月9日成立了專門的商用地產(chǎn)管理部，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略地位上升，同時堅持商住聯(lián)動。

萬科華南負責人透露近期計劃稱，“在萬科華南，將有超過15個萬科廣場[最新消息 價格 戶型 點評]，30個萬悅匯，50個萬科金街�！苯刂寥ツ甑�，萬科在全國拿下純商業(yè)用地達122萬平方米，占萬科所拿商業(yè)綜合用地總量的11%，同比倍增。

從大房企典型案例中不難發(fā)現(xiàn)，住宅開發(fā)商在依托傳統(tǒng)優(yōu)勢集聚的現(xiàn)金流基礎上謹慎布局商業(yè)地產(chǎn)，同時盡量選擇一二線城市的中心區(qū)域，以人氣和地段價值控制投資風險。
這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)是否存在供應過剩的問題，成為業(yè)內(nèi)關注的焦點。南都記者從仲量聯(lián)行獲取的專業(yè)報告顯示，中國商業(yè)購物中心“體量供應過剩為時尚早”。

“到2015年，在沈陽、武漢、重慶和鄭州等二線大城市，消費者數(shù)量的增幅將高于購物中心新增供應量的速度，這說明隨著消費群體的不斷擴大，購物中心新增供應將會被逐漸吸收。”仲量聯(lián)行中國研究部上海區(qū)董事麥哲文撰寫報告稱，3年后，大多數(shù)城市的人均零售面積將低于現(xiàn)在的水平。

同時仲量聯(lián)行報告還指出2013年投資者仍然看好亞太地區(qū)酒店類商業(yè)資產(chǎn)，“得益于亞太地區(qū)酒店資產(chǎn)投資意向強勁勢頭的延續(xù)，預計2013年該地區(qū)的酒店交易量將達到35億美元�！痹谥袊�，中端市場在未來五年的發(fā)展空間仍值得期待。

在龍斌看來，調(diào)控時期現(xiàn)金為王，資金普遍“更值錢”，而商業(yè)地產(chǎn)無論是前期的地段選擇、產(chǎn)品建設還是后期的經(jīng)營管理都需要長期大量的資本沉淀。包括力訊、東基地產(chǎn)等廣東開發(fā)商表示看好重要地段的寫字樓和城市綜合體，對進入態(tài)度保持“謹慎”。