專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的管理與運(yùn)營(yíng)探討（21）商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

    商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè)，其項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)有機(jī)的整體，需要我們理性的思考，全盤(pán)規(guī)劃，逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營(yíng)運(yùn)走上正規(guī)發(fā)展渠道，使商業(yè)物業(yè)走向成熟。
    我國(guó)商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營(yíng)大多缺乏對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)研，缺乏客觀的依據(jù)，所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

    經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后

    商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，通過(guò)統(tǒng)一管理樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多：諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷(xiāo)活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后，都會(huì)使商業(yè)物業(yè)形象受損，導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣，進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

    商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)

    在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市具有一定代表性，2002 年廣州市滯銷(xiāo)商品房中，住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%，22.9%，43.1%.其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過(guò)10% 的警戒線(xiàn)，商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性，另一方面也反映了重復(fù)建設(shè)同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報(bào),吸引了大批投資商進(jìn)入,但在投資和建設(shè)中由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，不可避免地帶來(lái)了重復(fù)建設(shè)和空置率高的問(wèn)題。

    商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)

    目前，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商把眼光盯在了前期的開(kāi)發(fā)上，地產(chǎn)公司通常會(huì)采取將開(kāi)發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法，實(shí)行的是物業(yè)管理指導(dǎo)下的“商業(yè)管理”體制。開(kāi)發(fā)商重視的是商場(chǎng)有多少面積出售了,并沒(méi)考慮出售后整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況。從運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的國(guó)內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目看，我們不難發(fā)現(xiàn)，他們幾乎無(wú)一例外地采用出租的方式，也見(jiàn)不到分割成獨(dú)立商鋪出售的現(xiàn)象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現(xiàn)狀是：兩種資源沒(méi)有有機(jī)結(jié)合，地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體，而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。

    商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏特色

    目前大量的商業(yè)項(xiàng)目存在為招商而招商的傾向，商戶(hù)組合缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和協(xié)調(diào)性，開(kāi)發(fā)商為了招商指標(biāo)，不能全面考慮商戶(hù)的組合，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。在經(jīng)營(yíng)中，業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營(yíng)理念，盲目建設(shè)，目標(biāo)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)不明確,缺乏商業(yè)的準(zhǔn)確定位，多數(shù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色，給人“千店一面”的感覺(jué)，缺乏對(duì)顧客的吸引力。諸多城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)“開(kāi)盤(pán)時(shí)火爆,開(kāi)業(yè)時(shí)冷清”的現(xiàn)象，商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺(jué)，顧客像看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)店鋪，光顧的人不多，買(mǎi)東西的就更少了�？土髁坎煌�，致使商業(yè)物業(yè)中的商戶(hù)像走馬燈一樣地更換，使顧客難以產(chǎn)生信任感，更談不上培養(yǎng)忠誠(chéng)性顧客了，如此惡性循環(huán)，商業(yè)物業(yè)的營(yíng)運(yùn)就可想而知了。