專業(yè)市場的管理與運(yùn)營探討（25）張北縣專業(yè)市場運(yùn)營管理情況

    隨著我縣城市化建設(shè)逐步加快，目前，全縣商貿(mào)流通市場呈現(xiàn)出規(guī)�；�拓展、產(chǎn)業(yè)化聚集、多地區(qū)輻射、區(qū)域性覆蓋的發(fā)展勢頭�，F(xiàn)將我縣商貿(mào)流通市場情況匯報如下：
一、市場基本情況
目前，縣城城區(qū)內(nèi)共有7個專業(yè)市場：華北牲畜交易中心、錦源建材城、蔬菜城、融達(dá)農(nóng)貿(mào)城、永春農(nóng)貿(mào)市場、順達(dá)汽貿(mào)汽配城、合力農(nóng)資有限公司。露天臨時市場有5個：永泰綜合市場、私立醫(yī)院對面楊家營市場、舊馬橋東門口市場、宏昊酒店北東環(huán)路市場、大廟底市場。
（一）專業(yè)市場基本情況
1.華北牲畜交易中心位于張北鎮(zhèn)廟灘村，總投資1.2億元，占地206畝，是華北地區(qū)牛、馬等牲畜交易的重要集散地；該市場按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)新建二層交易樓116戶，每戶占地面積0.7畝、建筑面積175平方米，另外配套33戶服務(wù)樓。該市場于2009年7月20日正式運(yùn)營，現(xiàn)由張北鎮(zhèn)政府管理，管理人員25名，主要提供交易場地、衛(wèi)生清潔、維持秩序等服務(wù)，并按照每頭4元的標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)。目前該市場運(yùn)營良好，2011年成交量為21萬頭，年交易額達(dá)8.8億元。
2.錦源建材城南鄰興和西路、東鄰張庫大道，總投資1.6億元，占地100畝，是以經(jīng)營磚瓦、水泥、木材、門窗、玻璃、燈飾、涂料、壁紙等建筑和裝飾材料為主體的大型專業(yè)市場；總建筑面積約77000平方米，擁有商鋪460戶，出售率達(dá)97%。該市場于2010年9月正式運(yùn)營，現(xiàn)由張家口市福源物業(yè)有限公司統(tǒng)一管理，有管理人員11名，提供衛(wèi)生、保安等物業(yè)相關(guān)服務(wù)，每年每平方米收取商鋪物業(yè)管理費(fèi)0.6元。目前，該市場運(yùn)營狀況良好，預(yù)計年交易額達(dá)1.5億元。
3.蔬菜城位于北辰路北，總投資1.2億元，占地面積300畝，是一個蔬果批發(fā)、物流配送、倉儲保鮮、進(jìn)出口貿(mào)易等有機(jī)融合的綜合農(nóng)貿(mào)市場。擁有商鋪234間，分為肉類、蔬菜、水果、調(diào)料四個區(qū)，可容納商戶140多戶，每戶租金差別不大，大約每年5000多元；有恒溫庫32間，租金每間每年7萬元。該市場于2009年開始正式運(yùn)營，現(xiàn)由張北縣壩上蔬菜產(chǎn)業(yè)有限公司管理，有管理人員10名，負(fù)責(zé)向恒溫庫和商鋪?zhàn)赓U者收取租金、向零散商戶收取管理費(fèi)。同時，市場對進(jìn)行交易的每輛車收取10元的管理費(fèi)。目前，該市場運(yùn)營良好，商鋪出租率達(dá)96%以上，年交易量達(dá)40多萬噸，年交易額約7億元。
4.融達(dá)農(nóng)貿(mào)城位于張庫大道與興華西路交匯處，由張北晟禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，總投資1億元，占地面積40畝，是一個經(jīng)營生熟肉、禽、蛋、水產(chǎn)品、蔬菜、水果、豆制品、干貨等農(nóng)副產(chǎn)品零售業(yè)的綜合農(nóng)貿(mào)市場，擁有攤位數(shù)370個，目前營業(yè)的有120個，商戶入住率33%。該市場于2011年9月正式運(yùn)營，有管理人員6名，提供水、公共照明、衛(wèi)生、取暖、維修等服務(wù)，每月每平米收取管理費(fèi)13.5元。目前已經(jīng)運(yùn)營半年，預(yù)計年交易額達(dá)5000萬元。
5.永春農(nóng)貿(mào)市場位于永義南街、廣電局南支路南側(cè)，由張北乾安房開公司投資興建，總投資2500萬元，建設(shè)面積2800平方米，共有鋪位71個，攤位146個；主要零售生熟肉、禽、蛋、水產(chǎn)品、蔬菜、水果、豆制品、干貨等農(nóng)副、土特產(chǎn)品。該市場由開發(fā)商負(fù)責(zé)管理，有管理人員3名，提供水、照明、衛(wèi)生、取暖等服務(wù)，收取市場管理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為：鋪位每年每平米80元，攤位每年每個600元；市場鋪位和攤位已全部出售給個人，租金由攤主與經(jīng)營戶商定；正在經(jīng)營的鋪位有8家、攤位38家，雖然開發(fā)商為入駐市場商戶提供了一次性現(xiàn)金獎勵500元和免費(fèi)使用食品袋的優(yōu)惠辦法，但仍舊無法改變商戶入住率低的現(xiàn)狀，目前，市場運(yùn)營不足一年，生意冷淡，預(yù)計年?duì)I業(yè)額達(dá)2000萬元。
6.順達(dá)汽貿(mào)汽配城南鄰興和西路，北接建安路，是由張北金鼎房開公司投資興建的以汽車貿(mào)易及配件、車輛美容為主的大型綜合專業(yè)市場。該市場總投資3億元，占地160畝，總建筑面積約14萬平方米。共建有九座樓，分為大車修理區(qū)、小車修理區(qū)、4S店、整車銷售、汽車美容、汽車配件大廳及賓館、餐飲、商業(yè)物流功能服務(wù)區(qū)。該市場已出售商鋪約3萬平方米，已出租30600平方米，入駐商戶約80家。由金鼎房開公司管理，有管理人員10名，提供水、電、暖、衛(wèi)生、保安等服務(wù)，每日向商戶收取物業(yè)費(fèi)0.5元；該市場投入運(yùn)營不足一年，預(yù)計年交易額達(dá)2000萬元。
7.合力農(nóng)資有限公司位于酵母廠對面，系張北縣供銷社下屬的股份制企業(yè)，是河北省農(nóng)資公司下設(shè)的配送中心。該公司總投資2400萬元，占地面積11500平方米，建筑面積4200平方米，是我縣最大的化肥倉儲、批零企業(yè)。公司有管理人員10名，租用供銷社庫房70余間，商鋪一間，年租金5萬元。所批發(fā)化肥大部分從省農(nóng)資公司直接購進(jìn)，貨物發(fā)往全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)所設(shè)立的配送點(diǎn)。目前，該公司運(yùn)營狀況良好，具有6000多噸儲備能力，年銷售化肥1.3萬噸，實(shí)現(xiàn)年交易額2000多萬元。
（二）臨時市場基本情況
我縣目前共有臨時市場5個，均由流動小商販自發(fā)形成。這些攤販由已經(jīng)取締的西關(guān)步行街露天市場、永春露天市場的攤販和專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場里流失的商販組成，流動性較強(qiáng)。臨時市場的存在不僅對我縣城市面貌產(chǎn)生消極影響，而且嚴(yán)重影響到我縣專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場的運(yùn)營。
1.永泰綜合市場位于永泰小區(qū)院內(nèi)，由張北麗淵房開公司投資興建，占地6031平方米。該市場現(xiàn)由房開公司管理，鋪位處于出售出租狀態(tài)，市場內(nèi)部中間兩排共有商鋪50戶，已出售10余戶，營業(yè)5戶，主要經(jīng)營水果、蔬菜和綜合小超市；市場內(nèi)部四周共有鋪位33戶，未入駐，準(zhǔn)備經(jīng)營水果、蔬菜、干活等農(nóng)產(chǎn)品；市場外部西面有商鋪18戶，已出售8戶，目前營業(yè)11戶。該市場已對外招租，提供了免費(fèi)占用三個月，從第四個月每月每平米收取18元租金，第一年免收物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠方法，物業(yè)管理費(fèi)每年約500元。
2.楊家營露天市場位于私立醫(yī)院對面，有臨時攤點(diǎn)47個，主要經(jīng)營蔬菜、水果、肉類、糕點(diǎn)、鞋襪等商品。
3.東門口市場位于縣城東門口舊馬橋南頭，有臨時攤點(diǎn)21個，主要經(jīng)營蔬菜、水果、小菜、鞋襪等商品。
4.東環(huán)路市場位于中都大街北，宏昊酒店西，距離東門口臨時市場不足百米，有臨時攤點(diǎn)12個，主要經(jīng)營水果、蔬菜及被罩、床單、香皂等日用百貨。
5.大廟底市場位于北大市場旁，有臨時攤點(diǎn)27個，主要經(jīng)營蔬菜、水果、饅頭、鞋襪、五金小件等商品。
二、存在的問題
1.華北牲畜交易中心：該市場33戶服務(wù)樓均為兩層臨街商鋪，并已出售給個人，均未辦理房產(chǎn)證，目前需要協(xié)調(diào)辦理這些商鋪的房屋確權(quán)手續(xù)。
2.蔬菜城：一是市場內(nèi)商鋪沒有集中供暖，商戶取暖困難。二是隨著氣溫變暖，該市場對水、電的需求逐步增大，即將面臨電力容量不足、自備井水源供不應(yīng)求的問題。三是管理機(jī)制不健全，出現(xiàn)了部分商戶弄虛作假、欺行霸市的行為，使市場誠信缺失、顧客外流。
3.融達(dá)農(nóng)貿(mào)城、永春農(nóng)貿(mào)市場：隨著氣溫逐漸變暖，走街串巷的小攤販逐日增加，流動性強(qiáng)，難以監(jiān)管取締。由于臨時市場的存在及專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場租金高的原因，導(dǎo)致融達(dá)農(nóng)貿(mào)城和永春農(nóng)貿(mào)市場均出現(xiàn)了商戶入駐率低、市場客流量少、部分登記商戶流失的現(xiàn)象。另外，這兩個市場中很多商鋪均已出售給個人，部分?jǐn)傊髯约翰唤?jīng)營，又無人租賃，鋪位只能閑置，使得原本門庭冷落的市場更加雪上加霜，但是商鋪已歸個人所有，市場管理方也無法運(yùn)作。其中永春農(nóng)貿(mào)市場管理方為維持市場運(yùn)營預(yù)計一年損失將近90萬元。
4.順達(dá)汽貿(mào)汽配城：該市場建筑面積總計14萬平方米，只售出3萬平方米，出售困難，招租收效甚微，開發(fā)商資金難以回攏。究其原因，一方面由于規(guī)劃設(shè)計不合理，商鋪3樓4樓的汽車超市和一樓配件大廳的設(shè)計不符合我縣實(shí)際，無法營業(yè)；另一方面由于汽貿(mào)汽配行業(yè)劃行歸市力度不夠，兩方面的原因?qū)е率袌錾啼伒?樓和4樓3萬平方米、大廳2萬多平方米閑置。
6.合力農(nóng)資公司：化肥的大量儲備對我縣化肥供應(yīng)、穩(wěn)定化肥價格、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展具有積極的作用，該公司的庫房、商鋪和辦公場所都是租用張北縣供銷社的，但公司即將面臨拆遷，目前無固定庫房和辦公場所，需協(xié)調(diào)解決冬儲化肥的庫房。
三、對市場管理的建議
1.增建簡易專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場。目前全縣有3個專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場集中在永春大街西側(cè)，而永春大街東側(cè)只有在楊家營新建了即將投入運(yùn)營的永泰綜合市場，東北方向居民購買蔬菜仍舊不方便，這也是露天臨時市場久清不滅的原因之一。建議在東環(huán)路（宏昊酒店）、樹兒灣等區(qū)域搭建簡易大棚作為農(nóng)貿(mào)市場，用簡易大棚作農(nóng)貿(mào)市場一方面成本低，不會產(chǎn)生高昂的租金，普通商販愿意入駐；另一方面可以滿足周邊居民購物需求。
2.成立專業(yè)農(nóng)資市場。鑒于目前我縣無專業(yè)農(nóng)資市場，只有一家大型的化肥批零公司（合力農(nóng)資有限公司）和數(shù)家小型農(nóng)藥、化肥、籽種商鋪，建議合理規(guī)劃一個簡易農(nóng)資專業(yè)市場，主要經(jīng)營農(nóng)藥、化肥、籽種、地膜等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，配套建設(shè)農(nóng)資倉庫，以保證貨物儲備滿足全縣農(nóng)業(yè)供給。
3.加大劃行歸市力度。制定各專業(yè)市場優(yōu)惠政策和管理機(jī)制，組織相關(guān)單位對相關(guān)行業(yè)散戶進(jìn)行地毯式清理整頓，將全縣的汽貿(mào)汽配、農(nóng)貿(mào)、建材等零散經(jīng)營戶納入專業(yè)市場，尤其是將楊家營露天臨時市場的攤販納入新建的永泰綜合市場，將全縣汽貿(mào)汽配經(jīng)營戶納入汽貿(mào)汽配城，以促進(jìn)各類專業(yè)市場繁榮運(yùn)營。
4.制定各專業(yè)市場的優(yōu)惠政策。針對全縣部分專業(yè)市場均存在租金高，入駐率低的問題，降低入駐商戶的運(yùn)營成本比較重要。要制定各專業(yè)市場行之有效的優(yōu)惠政策，以吸引商戶長期入駐。
3.建立科學(xué)的管理運(yùn)營機(jī)制。蔬菜城出現(xiàn)的誠信問題和順達(dá)汽貿(mào)汽配城慘淡經(jīng)營的現(xiàn)象，都暴露出我縣專業(yè)市場在運(yùn)營管理上存在短板。針對這些問題，要借鑒其他地方成功經(jīng)驗(yàn)，引入或建立科學(xué)的管理機(jī)制，再現(xiàn)市場繁榮景象。

二〇一二年四月十日